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囤地的核心問題不在經(jīng)濟層面,而在政治層面。不在博友的論戰(zhàn)層面,而在中央和地方的博弈層面,不在土地財政的積弊層面,而在改革的利益分割層面。
但,有一點可以肯定:那就是攻克囤地需要多種方式同時作用。從這個角度來講,成都目前正在探索的這個模式,對攻克囤地頑疾,將有著深遠的意義。
作為“統(tǒng)籌試點”城市,成都有著得天獨厚的政策傾斜優(yōu)勢,以及改革探索先行權(quán);作為災(zāi)后重建重點地區(qū),成都也有著獨一無二的區(qū)域優(yōu)勢和資金支持。從解決囤地的原因之一,也就是解決土地稀缺和相對剛性的角度來看,成都模式或許是未來土地市場的先行者。
要論囤地頑疾,先看囤地的幾個深層次原因。
首先,土地總體供應(yīng)不足。
以北京為例:北京市2006年全年土地供應(yīng)計劃6500公頃。
北京2007年供地將控制在6300公頃以內(nèi),并鼓勵引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地,增加廉租住房、經(jīng)濟適用房等土地供應(yīng),繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和黨政機關(guān)新建培訓(xùn)中心等項目土地供應(yīng)。
2008年土地供應(yīng)總量控制在6100公頃左右,其中新增建設(shè)用地嚴格控制在3500公頃以內(nèi),鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2600公頃左右。
2009年土地供應(yīng)總量在5700公頃左右,其中新增建設(shè)用地嚴格控制在3300公頃以內(nèi),鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2400公頃左右。
實際上,北京已經(jīng)連續(xù)三年沒有完成供應(yīng)計劃。至于原因,筆者認為有這么幾點:1、土地剛性(相對來講是非可再生資源)。2、18億耕地紅線使得審批越來越嚴格。3、拆遷成本上升,難度加大。4、特殊原因,比如08年處于調(diào)整期。
不僅北京,上海、深圳等標桿城市也存在著土地供應(yīng)總量逐年下降的問題。其他的標桿城市也存在同樣的問題。由于這些城市的發(fā)展已經(jīng)接近飽和,人口不斷增加的同時,拆遷難度卻有增無減,土地供應(yīng)總量減少,再加上有些開發(fā)商囤地的現(xiàn)象,真正進入市場流通的土地就更加少了。這幾大原因在客觀上,造成了城市土地實際供應(yīng)不足的現(xiàn)象。對于開發(fā)商來講,土地是核心資源,是房地產(chǎn)的一級市場,因此只能硬著頭皮在土地拍賣現(xiàn)場“抬杠”。畢竟“巧婦難為無米之炊”,爭地之心可以理解……
其次,土地可再生程度低。
土地是非可再生資源,但又不是絕對的不可再生,利用舊城改造,利用征用農(nóng)村的集體用地兩條途徑,土地也可以說是相對的可再生資源。
但是,因為我們國家的特殊國情,也就是“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”和土地的所有權(quán)問題,使得土地無法在城鄉(xiāng)之間流通。城市是土地國有,尤其是在一線城市,只能靠舊城改造來獲得新生土地,但像深圳這樣的城市,用地早已接近飽和。而征集郊區(qū)的集體用地,擴大城市規(guī)模這條路,不僅受到18億耕地線的限制,還需經(jīng)過一系列的審批,比如區(qū)域城市群之間的規(guī)?刂茊栴}等等。
兩種原因使得土地的剛性特點非常明顯,這就為土地的升值留下了很大空間,而這也正是開發(fā)商囤地的基本考慮。很明顯的道理,如果土地價格越來越便宜,哪里還有屯地的必要?另外,囤地牽扯到國土、規(guī)劃等等政府部門,處罰程序繁雜,可做手腳的地方很多,更重要的是因為政府也早已成了利益相關(guān)者,因此囤地的現(xiàn)象才越來越嚴重,而且治理難度相當大。
既然囤地的一大重要原因是土地實際供應(yīng)量減少,那么在18億畝耕地紅線的限制下,盡可能地增加土地供應(yīng),則可以在一定程度上緩解囤地頑疾造成的副作用,或許是一條終南捷徑。
成都由于是“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”試點,就可以對城市和鄉(xiāng)村的土地進行統(tǒng)籌整理,通過把農(nóng)民集中安置,騰出大量的宅基地,一部分復(fù)耕增加耕地指標,一部分指標拿去在城市征地。如此則可以置換出大量的土地供應(yīng)指標。
2004年以來,成都市已實施土地整理和城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤項目135個,投入資金88.3億元,整理面積125萬畝,新增耕地19萬畝,在改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、提高農(nóng)地產(chǎn)出的同時,增加了有效耕地面積用于建設(shè)項目占用耕地的占補平衡,以確保區(qū)域耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。而新增耕地19萬畝則為征地指標的獲得埋下了伏筆。另外,農(nóng)村的土地價值遠比城市土地的價值小,通過置換土地指標,不僅是一定程度上緩解用地緊張,還能變相釋放土地價值,集資,讓土地價值最大化。
未來6年,成都市還將對全市農(nóng)村尚未整治的300萬畝左右耕地,和30萬畝左右農(nóng)村居民點進行綜合整治。在提高農(nóng)民生活條件、改善村容村貌的同時,節(jié)約集約使用農(nóng)村集體建設(shè)用地,并在符合規(guī)劃的前提下,將節(jié)約的集體建設(shè)用地指標放在有需求的區(qū)域使用,進行綜合整治。平均每年整理耕地50萬畝,整理農(nóng)村居民點5萬-6萬畝,新增耕地面積4萬-5萬畝。
其綜合整治的實質(zhì),就是建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場,把綜合整治騰出的農(nóng)村建設(shè)用地掛鉤指標逐步進入土地有形市場公開交易,并由出價高者取得掛鉤指標使用權(quán)。
今年雖然是土地市場復(fù)蘇后的關(guān)鍵一年,全國頻頻出現(xiàn)的地王,讓土地價格一再飆升,而成都的土地市場則相對理性。就連眾人都翹首企盼地王出現(xiàn)的城南某地塊,也被保利兵不血刃地收入囊中。而成都并不缺少資本實力雄厚的開發(fā)商,沿海、港資、外資、以及央企如云,但今年的土地市場卻不像其他城市那樣瘋,除了各企業(yè)的戰(zhàn)略考慮外,成都未來的土地供應(yīng)相對充足也是一大原因。這個模式對于其他城市來講,或許有著重要的借鑒意義。
囤地頑疾產(chǎn)生的背景復(fù)雜,時間久遠,要治愈絕非一日之功,而且還需多種措施一齊運用。成都的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地的試點,雖然不能以一己之力解決囤地頑疾,但這種嘗試卻為解決囤地難題帶來了一些希望。
另外,成都是“統(tǒng)籌試點”區(qū),就像是1978年的“小崗村”一樣,都是第一個吃螃蟹的地方,還是災(zāi)后重建重點,所以有著得天獨厚的政策傾斜優(yōu)勢,其他省市目前只能研究不能東施效顰。考慮到一個成功模式的探索到上升為理論,再到全國推廣則還需時日。但成都從2004年就已經(jīng)在探索,并且取得了許多成績,今年就成都樓市一枝獨秀這個方面來講,或可以從一個側(cè)面證明成都模式,對于探索解決“囤地”問題有著很大的作用。無論作為開發(fā)商,還是業(yè)內(nèi)的同仁,在注視全國局勢的同時,別忘了關(guān)注一下這個天府之國正在發(fā)生的裂變!(張宇良)
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