廣州以165億元底價掛牌出讓超級巨無霸項目“廣州亞運城”，這是繼2007年拍出92億元的長沙“北辰地王”之后全國首個“百億地王”，按底價推算樓面地價已近3800元/m2。由于入市門檻高，預計只有少數(shù)幾家大開發(fā)商才具備“鯨吞”的能力。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，有關(guān)部門早前曾就該地塊與城建、保利、萬科等開發(fā)商接觸過，當時的轉(zhuǎn)讓價據(jù)稱在100億元以內(nèi)，但隨著亞運村建設的不斷推進，其轉(zhuǎn)讓價也開始上漲。這期間，有開發(fā)商曾經(jīng)報出120億元的購買價，但最終沒談成，如今終于開出165億元的起拍價。

　　圍繞著“百億地王”出讓，廣州地產(chǎn)界必將上演一場激烈的明爭暗斗……

　　疑團一：最終成交價會否高得嚇人？

　　應可控制在200億元以內(nèi)

　　對于高達165億元的起拍價，有業(yè)內(nèi)人士分析，單從3800元/m2的樓面地價看并不算貴，因為在可建的400多萬平方米面積內(nèi)，已經(jīng)有100萬平方米的建筑面積是基本落成的，這也省下了一筆建安成本。但問題是地價總額相當高，這就成了制約開發(fā)商進入的一道門檻。

　　作為中國首個“百億地王”，廣州亞運城地塊到底會以多少錢成交是市場最關(guān)注的焦點。部分有意競投的開發(fā)商認為，基于資金投入極大的原因，估計成交總價不會高得太離譜，應該能控制在200億元以內(nèi)，預計400萬平方米的總建筑面積，最終樓面地價僅會在5000元/m2左右，料不會創(chuàng)下天價。但發(fā)展商面臨的最大問題是，該項目即使是以底價成交，首期支付的地價款也要56億元，剩余的100多億元也是筆很大的數(shù)目。

　　由此看來，該項目對于開發(fā)商而言，如何進行資金籌措和運作才是最大的考驗。因為開發(fā)商即使再有錢，也不敢冒險“把雞蛋全放在一個籮筐里”。

　　疑團二：大集團為何勇闖165億元高門檻？

　　這番拼搶既為儲地 也為榮譽而戰(zhàn)

　　記者從多個渠道獲悉，大型房企保利、萬科、富力、雅居樂、中海和城建等巨頭，都曾就該項目與出讓方廣州市土地開發(fā)中心有過密切接觸，或表達有意向拿地。

　　如何出價須聽命集團總部

　　對于大開發(fā)商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，關(guān)鍵還在于成功拿地能進一步提升知名度，像某知名房企老總說的：“這已經(jīng)關(guān)系到集團的榮譽問題，而不僅僅是一個大項目這么簡單了。”因此可以預見，能否取得亞運城地塊已成為各開發(fā)商的“面子”問題，此番競投肯定會引起激烈的拼搶。據(jù)稱，最終開出怎樣的價格去拿這塊地，話事權(quán)已經(jīng)不是各開發(fā)商的廣州公司可以說了算的了，一切都得聽集團總部的指令。

　　“強強組合”大猜想

　　面對165億元的資金投入，即使是大開發(fā)商也未必能一力承擔，不少企業(yè)都表示有意采取“強強聯(lián)手”的方式拿地。但目前大家都不想把自己的底牌透露給對手，因此對于聯(lián)手一事一概封口不談。

　　按照萬科以往愿意與別人合作的慣例，加上早就看好該項目，此次極有可能會聯(lián)合其他合作伙伴合作拿地。

　　至于中海地產(chǎn)，則極有可能聯(lián)手其母公司中國建筑一起拿地。中海地產(chǎn)的優(yōu)勢在于項目的運營和銷售，而中國建筑最大的優(yōu)勢就是起房子，兩家公司優(yōu)勢互補，將對競爭對手構(gòu)成極大的威脅。

　　此外，對于一直聲言“不愿進番禺”的富力地產(chǎn)而言，此次面對亞運城地塊的推出也動了心。路通財通的亞運城板塊已成為廣州城區(qū)范圍的一部分，加上富力在城區(qū)的開發(fā)用地已日漸減少，面對這么大的一塊“肥肉”，富力顯然也不會袖手旁觀。不過，有市場人士預測，以一家之力拿下亞運城地塊，富力也許有不小壓力，因為其在珠江新城的眾多項目，加上獵德村地塊需要的資金已非小數(shù)，基于富力此前與新鴻基及合景泰富的良好合作，令人猜想不排除這三家集團有再次攜手合作的可能。

　　部分大集團

　　口風初探

　　城建地產(chǎn)：“不急！”

　　城建地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受記者采訪時表達了對亞運城地塊的看好：以往廣州從未出讓過如此巨量的地塊，夠開發(fā)很多年；再加上有“亞運”概念，說不定以后會成為“第二個天河體育中心”。不過該人士表示，“我們現(xiàn)在還不急，慢慢做調(diào)研，看最后的測算結(jié)果出來再決定報不報名競投。” 記者 龍蕾

　　保利地產(chǎn)：“有意！”

　　保利地產(chǎn)廣州分公司總經(jīng)理余英在多個公開場合均表示，保利地產(chǎn)將積極與政府磋商，希望能參與該項目運作。不過他也表示：“我們不會去爭創(chuàng)‘地王’。”記者 龍蕾中海地產(chǎn)：“不知！”

　　中海地產(chǎn)近期的拿地行為相當進取，就參加亞運城競拍的傳聞，記者向廣州公司求證時，相關(guān)負責人表示“并不知情”。不過據(jù)中海其他區(qū)域公司的人士表示，廣州公司對亞運城項目確有參與，不過參與到何種程度就不得而知。

    記者 黃濤