近段時(shí)間以來，來自土地市場(chǎng)政策層面的“小動(dòng)作”頻現(xiàn)，因臨近年終，這被賦予更多的信號(hào)意義。

　　以北京為例。今年北京市政府對(duì)于四大地王的監(jiān)控更加嚴(yán)格，比如采用了新版土地出讓合同，明確項(xiàng)目竣工期限；北京市土地整理儲(chǔ)備中心前不久又將68萬平方米的奧運(yùn)南區(qū)地塊化整為零、分割出讓。

　　而近期來自國土資源部的傳聞，則是其將在今年最后一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)調(diào)整供地節(jié)奏，各個(gè)城市“靈活供地，有松有緊”。

　　11月12日，國土資源部印發(fā)了《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，其中針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃(約300畝)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉正是為了遏制“地王”頻出的現(xiàn)象，并抬高開發(fā)商囤地成本。

　　這一系列動(dòng)作也引發(fā)了各方對(duì)于后市政策走向的聯(lián)想。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心便在近期發(fā)布一項(xiàng)報(bào)告，對(duì)“后危機(jī)時(shí)期”的政策走勢(shì)進(jìn)行了分析。該報(bào)告指出，政府有很大可能對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和微調(diào)，但調(diào)控程度不會(huì)很大。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也對(duì)本報(bào)記者表示，政府短期內(nèi)應(yīng)該還會(huì)延續(xù)部分優(yōu)惠政策，具體到土地市場(chǎng)上，“則是對(duì)當(dāng)前土地政策的小修補(bǔ)而不是大動(dòng)作”。

　　政策聯(lián)想

　　“目前的形勢(shì)，越來越看不懂了�！� 金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理何弢這樣對(duì)記者感嘆。

　　與他有同樣困擾的還有眾多其他房企代表。政策層面頻頻出現(xiàn)的動(dòng)作令他們有些摸不著規(guī)律，也讓他們心中產(chǎn)生一些隱憂。

　　聶梅生對(duì)本報(bào)記者證實(shí)，她所接觸到的開發(fā)企業(yè)，很多都開始認(rèn)為“目前市場(chǎng)形勢(shì)好得令人擔(dān)憂”�！八麄冞�是希望市場(chǎng)能平穩(wěn)一點(diǎn)�！甭櫭飞�說。

　　這種心態(tài)與2007年已有些神似。尤其是來自信貸領(lǐng)域的風(fēng)吹草動(dòng)，更令開發(fā)商警覺。11月5日，招商銀行與民生銀行先后下發(fā)通知，將首套房貸優(yōu)惠利率分別上調(diào)為八折和八五折，長(zhǎng)三角地區(qū)部分銀行也紛紛收緊了信貸政策。

　　與“銀根”政策的變化相比，“地根”顯得有些平靜，因而也給人更多遐想空間。按照慣例，土地市場(chǎng)的政策變動(dòng)，生效時(shí)間比之信貸領(lǐng)域更具滯后性，盡管如此，開發(fā)商依然有了警惕之心。

　　“我們?cè)诳紤]，此時(shí)再拿高價(jià)地是否已經(jīng)有了風(fēng)險(xiǎn)�！焙螐|說。

　　而此時(shí)，首開集團(tuán)接受記者采訪的人士已經(jīng)有了自己的判斷�！艾F(xiàn)在拿到的高價(jià)地，在未來入市，是很有可能遭遇市場(chǎng)調(diào)控的�！�

　　他認(rèn)為當(dāng)下的市場(chǎng)盡管有些微妙，卻仍然有跡可循�！罢{(diào)控從2002年起就一直在進(jìn)行，幾乎隔一段時(shí)間就出一個(gè)政策，但都有一個(gè)目的，政府不希望房?jī)r(jià)上漲過快，否則會(huì)對(duì)民生有影響�！�

　　在其看來，房?jī)r(jià)上漲和GDP上漲速度持平或者略低是比較正常的�！暗�如果GDP上漲8%，房?jī)r(jià)上漲20%，那就是很嚴(yán)重的問題了。”

　　在國土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云看來，當(dāng)前最重要的一項(xiàng)工作是避免產(chǎn)生新的地王，這也許會(huì)成為下一步政策的發(fā)力點(diǎn)。據(jù)他透露，土地督察總局正在與國土資源部配合，前者主要負(fù)責(zé)監(jiān)督地方政府，后者則直接關(guān)注土地市場(chǎng)的走勢(shì)。“對(duì)于控制土地價(jià)格過熱，中央層面的決心還是很大的。”鄒曉云說。

　　溫和監(jiān)控

　　“這不叫政策收緊，而是反映了政府希望開發(fā)商多開工的意愿�！备卟叩禺a(chǎn)董事長(zhǎng)李國平則把近期北京土地市場(chǎng)政策上的一些動(dòng)作稱做“鼓勵(lì)開發(fā)”。

　　“發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)就是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在的一系列政策，比如嚴(yán)查囤地、明確竣工日期、將大地塊分開出讓，都是政府希望土地能盡快轉(zhuǎn)化為供應(yīng)，迅速的開復(fù)工對(duì)GDP有直接的貢獻(xiàn)。”李國平說。

　　對(duì)于北京奧運(yùn)南區(qū)地塊的分割出讓，以及國土資源部近期“靈活供地”的傳言，思源經(jīng)紀(jì)總監(jiān)龍程也表示，“應(yīng)該說政策更規(guī)范了，而不是更緊�！�

　　在他看來，第四季度是各地土地放量的傳統(tǒng)時(shí)段，此時(shí)肯定要控制地方政府土地出讓的速度和規(guī)模�！暗谒募径鹊耐恋毓�應(yīng)不是說不允許沖刺，但今年土地的價(jià)格的確比較高，有些城市繼續(xù)大量供地有可能引發(fā)土地價(jià)格的非理性上漲。有松有緊，這種不搞一刀切的方式更靈活也更溫和�！饼埑陶f。

　　對(duì)于政策層面這些頻頻出現(xiàn)的動(dòng)作，開發(fā)商也大多有著相似的判斷。

　　某國企開發(fā)商表示，把大地塊分割出讓，主要是為了限制開發(fā)商囤地�！霸瓉矶际谴笞谕恋兀�拿錢押上后分期開發(fā)，這是一種變相囤地，分割后被開發(fā)商分別拿走同時(shí)開發(fā)，開發(fā)速度就會(huì)快了。”

　　除去幾個(gè)引人注目的“小動(dòng)作”，龍程并未看到政策變動(dòng)的跡象。歸結(jié)原因，他認(rèn)為今年土地市場(chǎng)相對(duì)于2007年來說還是要理性一些。“這從拿地企業(yè)到出讓土地的規(guī)模都能看出來。今年拿地的多是上市企業(yè)和國企，需要層層決策和審批。比如國企拿地一定要經(jīng)過國資委的審批，萬科或保利拿地一定要經(jīng)過董事會(huì)，這樣也能把風(fēng)險(xiǎn)降低。”

　　一場(chǎng)博弈

　　溫和調(diào)控之下，可否收到理想的效果？答案并不樂觀。

　　一家大型房企戰(zhàn)略發(fā)展部主管對(duì)本報(bào)記者透露，該公司今年以來拿地都是按照新版合同簽的，明確規(guī)定了開、竣工時(shí)間。

　　對(duì)于竣工時(shí)間的規(guī)定也是2008年推出的新版土地合同與舊版的最重要區(qū)別之一。在上述人士看來，對(duì)于限定開工日期，開發(fā)商尚有應(yīng)對(duì)之策，但對(duì)竣工期限這一死規(guī)定，“開發(fā)商沒有機(jī)會(huì)鉆空子”。

　　“但這事執(zhí)行起來其實(shí)很難。不開工、不竣工的原因很多，有政府的、開發(fā)商的原因，還有市場(chǎng)的原因，很難說清楚責(zé)任是誰的�！鄙鲜鋈耸勘硎尽�

　　某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人同樣不看好新版合同的效力�！俺�了實(shí)質(zhì)性條款不能動(dòng)，其他都可以改的�！彼�口中的實(shí)質(zhì)性條款，包括用地價(jià)格、面積、范圍和用地性質(zhì)等，但并不包括開發(fā)周期。

　　在該人士看來，市場(chǎng)狀況不好時(shí)，政府也不愿意把房子推向市場(chǎng)——這樣一來空置率會(huì)變高�！凹僭O(shè)明年市場(chǎng)跌入低谷，而萬科又在北京的房山推出幾十萬平方米住宅的話，房山的空置率就會(huì)顯得很突出，這就是政府管理的不到位�！�

　　現(xiàn)有的政策似乎也給出了足夠的空間。記者查閱土地出讓文件時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于不能按期竣工的項(xiàng)目，政策有著比較詳盡的“迂回”標(biāo)準(zhǔn)。如遇到地質(zhì)情況復(fù)雜的狀況，如該地塊具有考古價(jià)值，需上報(bào)市政府做專項(xiàng)的土地勘察；再如大市政沒有接進(jìn)來，影響了開發(fā)商的開發(fā)周期，也無法要求開發(fā)商按當(dāng)初的規(guī)定時(shí)間竣工。

　　“你見過北京市有多少土地最終被收回了呢？”上述統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人如此反問記者。

　　而對(duì)于前不久北京奧運(yùn)南區(qū)地塊的分割出讓，龍程認(rèn)為，該地塊具有特殊性，分割出讓的方式也不可能在北京推廣。“如果整體出讓，這塊地可能值100億元，無論對(duì)于央企還是市屬企業(yè)，接手都很困難。盡管有些企業(yè)有這個(gè)錢，開發(fā)起來也仍然吃力，就可能造成在城市的很好區(qū)位有大片的土地被閑置，這顯然是政府不愿意看到的局面�！�

　　上述統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人則表示，依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，分割出讓不僅降低了風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能推高該地塊的總價(jià)。他同樣認(rèn)為該方式推廣起來難度極大。

　　阻力不但來自地方政府，同時(shí)也來自開發(fā)商�！氨热缭谀承┙紖^(qū)，開發(fā)商更希望能拿到更大塊的土地，不僅便于統(tǒng)籌開發(fā)，也很容易形成消費(fèi)熱點(diǎn)。”

　　該負(fù)責(zé)人透露，他了解到某區(qū)域至少還可以供應(yīng)300萬平方米的土地，但早些時(shí)候進(jìn)入的某品牌開發(fā)商不斷向地方政府施加壓力，希望其能控制土地的供應(yīng)速度。“中央層面的態(tài)度很明確，但地方政府和開發(fā)商也有自己的苦衷，這是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的博弈�！痹撊耸恐赋�