9月24日，紛傳多時的上海探索土地出讓新機制、將要推行的“勾地制”首個試點悄然現身。

　　黃浦區(qū)規(guī)劃和國土資源局局長徐建向記者透露，位于黃浦區(qū)外灘金融集聚帶的“8-1商用地塊”的出讓，將成為上海市規(guī)劃和國土資源管理局(下稱上海市規(guī)土局)首次推行“土地預申請公告”的第一單。

　　值得注意的是，連續(xù)上漲的土地價格已拉響上海土地市場的風險警報，引起了上海市政府部門的高度關注。而此次上海開始有計劃地試點類似香港“勾地制”的土地預申請制度，其用意即在于緩解開發(fā)商盲目高價搶地的現象。

　　另據知情人士透露，針對開發(fā)商囤地現象，上海市相關政府部門近期將加大對相關開發(fā)商的督促、處理力度。一旦查明開發(fā)商囤地，便會在今后的土地出讓中對囤地開發(fā)商設立限制門檻。

　　上海版“勾地制”出爐

　　“我們會先接受對這一地塊感興趣的開發(fā)商申請，他們在申請時需給出一個對地塊的意向購買價格作為承諾底價，而一旦其獲得競買資格，競價規(guī)定不得低于申請時的報價�！毙旖ㄕf。

　　據悉，首個采用“勾地制”出讓的8-1地塊預申請期達約一個半月之久，再加上政府部門考量及組織出讓，地塊達成交易的整個周期約需4個月，這個新模式的試水地塊出讓結果，則要等到明年1月。

　　“決定試水預申請制出讓，規(guī)土局方面是為了增強土地信息的市場透明度，同時有利于有關部門充分了解市場需求�！毙旖ū硎尽�

　　事實上，前不久在8月20日上海市土地學會舉行的上海土地市場發(fā)展研討會上，上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明曾透露，上海擬實行勾地機制。

　　9月中旬，上海市規(guī)土局也隨即召集滬上一批房地產企業(yè)進行意見咨詢，同時，一份《上海市建設用地使用權預申請細則》浮出水面。

　　該細則中所披露的“勾地”大致的做法是：上海市規(guī)土局將根據各個區(qū)縣所上報的當年土地出讓計劃，提前公布一定批次的出讓土地詳細信息。開發(fā)商在獲得土地信息后，可與當地規(guī)土局進行溝通，每幅土地意向開發(fā)商需支付20萬元意向金。

　　“雖然規(guī)定，一般如果有三家以上開發(fā)商有意向，所預告的土地就將通過土地市場進行出讓。在實際操作過程中，假設僅一家開發(fā)商對某一地塊有意向，也可與規(guī)土部門協商好底價，在保證不流標的前提下，也可通過正常程序出讓�！鄙虾Ｊ幸�(guī)土局相關人士透露。

　　平抑地價進行時

　　就在9月21日，備受矚目的上海森蘭·外高橋地塊7家地產大鱷爭奪戰(zhàn)中，仁恒地產最終以26.14億元的出價折桂。這一總面積16.2萬平方米的地塊，成交樓板價則創(chuàng)出了1.61萬元/平方米的新高，續(xù)演了“面粉貴于面包”的神話，并再次成為上海土地市場瘋狂的明證。

　　隨著“勾地制”出臺后市場游戲規(guī)則的改變，能否減少眼下開發(fā)商一擁而上高價搶地的現象？

　　對此，方方地產咨詢機構首席咨詢師胡宗亙認為，今年上海拍賣的大多數地塊的成交價都位于該機構認定的風險價格之上�！俺�了少數能力卓越的開發(fā)商，大部分企業(yè)其實都沒有高價拿地的風險承受力�！�

　　在他看來，如果能夠提前公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細信息，事先與開發(fā)商溝通，在政府認可其出價后再行招拍掛，顯而易見，是有力的土地風險控制手段之一。

　　方方地產咨詢部經理趙豫川則表示，“預申請”制度雖未完全擺脫價高者得的現狀，而且目前只是個別地塊試點，但如果上海市規(guī)土部門能做到充分披露土地供應信息，該制度有助于穩(wěn)定市場預期。

　　值得注意的是，“勾地”探索只是上海調控土地市場的策略之一。加快土地供應、清理批而未用土地也是上海有關部門正在實施的手段。

　　上海市規(guī)土局最新數據顯示，今年下半年上海預計可供應住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預計可供住宅用地1597公頃，同比增加16%，使今年行將成為上海近年來供地的高峰。

　　“未來上海還將提前公示半年或全年的供地計劃，力爭實現土地供應信息全透明，使開發(fā)商可以針對性地制定拿地方案。”蔡順明說。