國有土地、合法開發(fā)、有大三證

　　 村留用地項(xiàng)目不是小產(chǎn)權(quán)房

　  相對于商品房來說，許多人對于村留用地項(xiàng)目還不是很熟識。但事實(shí)上，村留用地并不是一個新鮮事物。

　　“留用地項(xiàng)目”是國家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，其中留10%給當(dāng)?shù)卮逦瘯�，鼓勵他們單�?dú)或合作開發(fā)建設(shè)。而杭州是走得比較快的城市。2002、2005、2008年，杭州相繼出臺過相關(guān)的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出臺了《關(guān)于進(jìn)一步完善村級集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理的補(bǔ)充意見》，不僅在諸多實(shí)施方面有了更多細(xì)則，另外規(guī)定合作開發(fā)的49%部分，有可能取得單套產(chǎn)權(quán)。

　　在杭州，最早出現(xiàn)的留用地項(xiàng)目是寫字樓，如黃龍區(qū)塊的聚龍大廈等，留用地住宅化的第一個項(xiàng)目是西溪鋒尚，后來又出現(xiàn)了如劍橋公社、斯坦福平方、新城廣場等項(xiàng)目。

　　村留用地是合法的

　　由于這個市場還處于起步階段，很多人把留用地項(xiàng)目理解為“小產(chǎn)權(quán)房”，其實(shí)兩者是完全兩個概念的產(chǎn)品。一個是國有土地，一個是集體土地。一個具有合法有效的產(chǎn)權(quán)證，一個則沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房子沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　“留用地項(xiàng)目”是國家在征用農(nóng)村土地并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，在其中留10%給當(dāng)?shù)卮逦瘯�，鼓勵他們單�?dú)或合作開發(fā)建設(shè)。土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并實(shí)行依法出讓。房產(chǎn)具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉(zhuǎn)讓。

　　不能開發(fā)經(jīng)營性房產(chǎn)

　　在開發(fā)業(yè)態(tài)上，留用地可用于發(fā)展除經(jīng)營性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營性項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)廠房等，讓村集體經(jīng)濟(jì)組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”不斷增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。值得注意的是，它不能用來開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)。

　　根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步完善村級集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理的補(bǔ)充意見》，規(guī)定村留用地項(xiàng)目土地出讓方式由村級集體經(jīng)濟(jì)組織自行選擇。一為村級集體經(jīng)濟(jì)組織自主開發(fā)的留用地項(xiàng)目，由村級集體經(jīng)濟(jì)組織出具不對外合作開發(fā)的書面承諾，按相關(guān)程序辦理協(xié)議出讓手續(xù)；二為“留用地貨幣化”的留用地項(xiàng)目，一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓；三是村級集體經(jīng)濟(jì)組織需合作開發(fā)的留用地項(xiàng)目用地，一律采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作方聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，村級集體經(jīng)濟(jì)組織所占股份應(yīng)不低于51%。

　　產(chǎn)權(quán)等問題制約發(fā)展

　　目前，村留用地項(xiàng)目讓人心存顧慮的，主要是產(chǎn)權(quán)分割和貸款問題。

　　“我要先告訴你，我們這個是只有大證，沒有小證的�！苯拥接浾唠娫�，即將開盤的海陸UN公社銷售人員第一句話就告訴記者。她說，這么做是為了以后避免跟客戶產(chǎn)生糾紛。

　　村留用地項(xiàng)目具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉(zhuǎn)讓，這就意味著它不能像普通商品房那樣擁有單個“產(chǎn)權(quán)證”，不能銷售，一些項(xiàng)目只能采取長期租賃的形式，“以長租的形式變相銷售”。

　　由于是租賃，村留用地項(xiàng)目不能使用商品房貸款，只能用消費(fèi)貸款，貸款期限一般最多為10年，貸款利率也相對比較高。為了減少麻煩，有些項(xiàng)目干脆規(guī)定不能使用貸款。此外，由于村留用地項(xiàng)目不允許做住宅，只用來建設(shè)公建和商業(yè)，所以往往存在這些問題：比如沒有陽臺，水、電為商用標(biāo)準(zhǔn)，沒有煤氣管道等。但隨著項(xiàng)目開發(fā)越來越多，目前不少樓盤水電都已經(jīng)轉(zhuǎn)成民用標(biāo)準(zhǔn)，有些還有管道煤氣。

　　而今年6月出臺的新政，規(guī)定新出讓地塊的合作開發(fā)項(xiàng)目在建成后，合作方所持有的房產(chǎn)，可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓和銷售。這意味著如果規(guī)劃批建最小產(chǎn)權(quán)單位是單套，那就是可以辦出“單套產(chǎn)權(quán)”。

    本報記者 吳彩萍