優(yōu)質(zhì)土地不足

　　中國證券報記者根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年至今北京市通過“招拍掛”出讓的住宅及商業(yè)用地面積總計2260.72萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2985.6萬平方米。而根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從2007年至2009年5月，全市商品房銷售面積累計已經(jīng)達(dá)到4257.42萬平方米，住宅銷售面積累計達(dá)到3404.44萬平方米。據(jù)此計算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達(dá)1271.82萬平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬平方米�？梢钥闯�，土地供應(yīng)明顯不足。

　　“近三年來，北京市招拍掛土地的規(guī)劃建筑體量，與商品房年均銷售量相比明顯偏少。今年以來，城區(qū)四環(huán)內(nèi)地塊的供應(yīng)量，已經(jīng)降至個位數(shù)。”銀河證券一位分析師對中國證券報記者表示。

　　今年上半年，北京市商品房銷售迅速放量，連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新高，使得京城地產(chǎn)商的庫存房源大幅下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬平方米；與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區(qū)的可售期房住宅合計僅為5200余套。以1000余個在售項目計算，北京平均每個項目的期房住宅存量僅70余套。“供不應(yīng)求”的故事又開始蔓延。

　　從年初至今，北京城八區(qū)僅推出12塊住宅及商業(yè)用地，土地面積共計37.80萬平方米，同比下降70.36%；規(guī)劃建筑面積66.63萬平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四環(huán)內(nèi)基本沒有住宅用地供應(yīng)，開發(fā)商盡力拿地、同時控制銷售節(jié)奏也就順理成章了�！弊蛉�，參與廣渠路15號地現(xiàn)場競價的一位地產(chǎn)公司高管告訴中國證券報記者。

　　業(yè)內(nèi)人士對此表示了極大的擔(dān)憂�！巴恋毓┬枞笨诓粩鄶U(kuò)大，將導(dǎo)致未來商品房有效供給下降，加劇市場供求矛盾。”

　　漲價預(yù)期日盛

　　近三年來，直接影響到北京商品房價格走勢的招拍掛土地，其整體溢價率變化明顯。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2006年北京市商品房土地成交價格的溢價率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價率達(dá)到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價率為29.02%。

　　面包和面粉開始比著漲價，正在加劇市場泡沫膨脹的風(fēng)險。受地價上漲影響，6月份，北京開發(fā)商捂盤之風(fēng)又起，不少原定于6月份開盤的項目紛紛推遲入市時間。

　　原本應(yīng)于5月20日開盤的位于東北三環(huán)的某樓盤，實際開盤日期就比規(guī)定晚了整整一個月。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查，這種推遲開盤的現(xiàn)象并不少見。部分樓盤不僅未按政策規(guī)定在取得預(yù)售許可證后3天內(nèi)開盤銷售，而且用先收取“誠意金”的方式確定潛在客戶數(shù)量。到真正開盤時只銷售預(yù)定數(shù)量的一半，并通過不斷提高售價造成樓盤熱賣的景象。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤每次只拿出幾個單元來賣，通過這種捂盤的手段一來可以起到漲價的目的，二來還能調(diào)動購房者的購買熱情。

　　萬科總裁郁亮日前在參加由中國證券報主辦的“2008年度金牛百強(qiáng)上市公司高峰論壇時表示，“北京土地競買我們也參與，但萬科沒有志在必得的地。目前市場確實應(yīng)該說出乎所有人意料，反轉(zhuǎn)速度比較快，這反而令我們警惕�！庇袅琳J(rèn)為，房價應(yīng)和居民收入水平相匹配。如果長期脫離老百姓實際收入水平的話，房價一定不可支撐。房地產(chǎn)市場和不可能僅靠投資來維系。

　　不過，也有開發(fā)商認(rèn)為，近期土地市場的火爆主要集中于部分熱點區(qū)域，整體而言，市場還處于復(fù)蘇階段。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段�？傮w而言，現(xiàn)在土地的價位還處于低位，地王是個別現(xiàn)象。