由北京大學(xué)民營經(jīng)濟(jì)研究院和全國工商聯(lián)宣教部聯(lián)合主辦的“第六屆中國民營企業(yè)投資與發(fā)展論壇”日前在北京大學(xué)隆重召開，在“經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變下的房地產(chǎn)投資與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”分論壇上，專家學(xué)者以及企業(yè)家展開了熱烈的討論。

　　陳淮：城市現(xiàn)代化離不開房地產(chǎn)

　　我不相信神話，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的是要一磚一瓦、腳踏實(shí)地的去壘，去建，這才是我們希望所在。

　　大家都炒股，都看股評(píng)家說明年的事，你有看到他說過去的事嗎？離開客觀規(guī)律，不管站在多么善良愿望上，它也不一定是對(duì)的。

　　我們?cè)谧�有很多專家反�?duì)支柱產(chǎn)業(yè)說法。有人說沒有一個(gè)國家是靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)而成為現(xiàn)代化，沒有比這個(gè)更正確了。但是也沒有任何一個(gè)國家離開大規(guī)模建設(shè)城市，完善基礎(chǔ)設(shè)施和改善老百姓住房條件的歷史過程而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的。中國老百姓有一句話“十六七八，吃死爹媽”，你今天這么出人頭地，絕對(duì)不是因?yàn)槟闶�六七八吃的多，才達(dá)到這樣光輝成就。但是你脫離了那個(gè)階段，絕走不到今天。

　　朱中一：沒必要老在拐點(diǎn)上做文章

　　本次房地產(chǎn)調(diào)控，我這樣理解：一方面要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，另一方面要遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，滿足廣大群眾的基本住房需求。這是調(diào)控最最基本的思路。有人說這是最嚴(yán)格的調(diào)控，無非是對(duì)于投機(jī)炒房的人比較嚴(yán)厲。這對(duì)于投資投機(jī)性炒房確實(shí)起到比較明顯的效果。我們一直建議要把改善性需求作為一個(gè)重要需求，在政策上很好的體現(xiàn)出來。

　　房?jī)r(jià)是一個(gè)敏感問題，也是社會(huì)綜合因素的反映。客觀來說，房?jī)r(jià)過快上漲是由很多原因造成的，首先是供求問題，然后它有投資投機(jī)性的因素，還有信貸過于寬松，土地問題以及開發(fā)不規(guī)范的行為等等。

　　房?jī)r(jià)有漲有落是正�，F(xiàn)象，老是在拐點(diǎn)上做文章沒有必要。土地越來越稀少，進(jìn)城人越來越多，從房地產(chǎn)角度來講，住宅地產(chǎn)始終占了百分之七八十投資。因?yàn)槌鞘谢�發(fā)展，老百姓首先要有住的地方。然后我們分商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)，將來老年性公寓還要發(fā)展，所以業(yè)態(tài)很多。企業(yè)要看自己哪一方面有專長，就去發(fā)展哪一方面。一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況，那才是企業(yè)發(fā)展之道。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)大市場(chǎng)，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這一塊，我們需要學(xué)習(xí)的東西很多，為了使房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，我覺得各個(gè)方面都需要學(xué)習(xí)、研究和探討。

　　易憲容：要把問責(zé)制落到實(shí)處

　　“國十條”跟以往政策有很大不同，這次最核心的問題，是要打擊、遏制房地產(chǎn)投資，它改變了房地產(chǎn)政策的一個(gè)方向。最核心的第一條包括了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本理念。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更重要的是民生問題，房地產(chǎn)未來的發(fā)展目標(biāo)，就是如何讓全國民眾住房條件不斷的改善。

　　要改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利模式。2009年中國五百名富豪排名榜，有88名房地產(chǎn)開發(fā)商，他們利潤在2009年一年就達(dá)到了七千多億。高利潤使得人人都想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣一種經(jīng)營模式必須要改變。

　　要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資市場(chǎng)為主改變?yōu)橐韵�費(fèi)為主。國家鼓勵(lì)民眾住房消費(fèi)，而投機(jī)行為一定要得到限制。

　　將高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害提升到一個(gè)高度，高房?jī)r(jià)不僅僅影響到民眾的基本居住條件改善，最終會(huì)影響到國家的金融安全，影響到整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量的資金、人力、財(cái)富一旦大量涌現(xiàn)在房地產(chǎn)的時(shí)候，其他的產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到影響。

　　我相信在“國十條”的政策指引下，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著一個(gè)以民生為主導(dǎo)的方向發(fā)展，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是以民生為主導(dǎo)，不僅會(huì)推動(dòng)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的城市化進(jìn)程，讓城市化成為經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，還能夠保持中國經(jīng)濟(jì)未來幾十年持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

　　此外，地方政府要負(fù)起責(zé)任，要把問責(zé)制落實(shí)到實(shí)處，其他的政策要圍繞這個(gè)宗旨展開。

　　劉曉光：要保護(hù)正常的價(jià)格穩(wěn)定性

　　我有兩個(gè)疑問：第一，“國十條”遏制房?jī)r(jià)過快增長，這里面提一個(gè)問題，正常的自居需求，正常的改善性需求，也有投資性需求，將來這個(gè)差異性調(diào)節(jié)怎么辦？第二，房地產(chǎn)一方面是群眾生活的場(chǎng)所，另一方面是保值的資產(chǎn)。要保持這個(gè)資產(chǎn)的穩(wěn)定性，從中央角度來講是遏制過快增長，而不是過于打壓。一個(gè)家庭辛辛苦苦存了三百萬，可能兩百八十萬買房，等把房?jī)r(jià)打的很低的時(shí)候，意味著什么？新房?jī)r(jià)格很低的時(shí)候，舊房?jī)r(jià)格更低，資產(chǎn)貶值，這樣會(huì)有一些不和諧的因素。

　　我的觀點(diǎn)是遏制房?jī)r(jià)過快增長，保護(hù)正常需求，同時(shí)保護(hù)正常的價(jià)格穩(wěn)定性。第一抑制房?jī)r(jià)過快增長的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)的；第二抑制特大城市的核心地的房?jī)r(jià)的過快增長肯定也是可以實(shí)現(xiàn)。

　　首先，今年六七月份信號(hào)基本上釋放出來了。其次，大概到十月份會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定期。再次，特大城市核心地塊的價(jià)格能夠穩(wěn)住，下降可能性不大。但是大城市周邊地區(qū)的價(jià)格會(huì)下降。最后，我們?cè)谌珖?2個(gè)城市做房地產(chǎn)，這幾年來其實(shí)價(jià)位上漲空間沒有漲太大，只有微漲，這是我的觀點(diǎn)。

　　國家新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)肯定有影響。最明顯表現(xiàn)在資金上。兩層融資，一層是房地產(chǎn)企業(yè)自身融資。另一層是老百姓的按揭融資，這是大頭。我感覺現(xiàn)在說來說去還是一個(gè)供求問題。我們算過賬，北京大概一年需要二十二萬套，供應(yīng)量在十幾萬套左右。市場(chǎng)角度是沒有問題，但現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)考驗(yàn)，就是怎樣面對(duì)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變自己的商業(yè)模型；怎樣拓寬融資通道；怎樣更好地把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)結(jié)合起來，這可能對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)考驗(yàn)。

　　謝浩：讓房地產(chǎn)價(jià)格正常起來

　　房地產(chǎn)價(jià)格高，不合理因素到底在一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)？各界理解不同。我們?cè)谡{(diào)控的時(shí)候，包括前幾次調(diào)控，往往都放在二級(jí)市場(chǎng)，這次大家也都感覺是二級(jí)市場(chǎng)。那么在一級(jí)市場(chǎng)土地劃轉(zhuǎn)和信貸方面的不合理因素到底怎么對(duì)待？大家知道宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)原理，價(jià)格市場(chǎng)需要供給平衡保證，應(yīng)該保證供給的情況下，讓價(jià)格正常起來。所以我們實(shí)際上是為了讓房地產(chǎn)的價(jià)格正常起來。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有綁架很多企業(yè)，是假設(shè)還是真實(shí)？據(jù)說它拉動(dòng)了50多個(gè)行業(yè)，包括裝璜、家具、被服等產(chǎn)業(yè)，如果確確實(shí)實(shí)是捆綁在一起，這么大力度的房地產(chǎn)新政，對(duì)需求是拉動(dòng)，還是壓抑，這是各界關(guān)注的。

　　我們講房地產(chǎn)市場(chǎng)，講的是綜述的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)現(xiàn)在國務(wù)院對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有采取像我們老百姓居住的房子這樣一些政策。所以現(xiàn)在有些商家開始在商業(yè)地產(chǎn)方面做文章，但是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于民間資本不太合適。對(duì)于中國改革開放30多年以后，有豐厚民間資本的情況下，對(duì)需求是拉動(dòng)還是壓抑？這也值得各界去關(guān)注。

　　必須認(rèn)識(shí)一個(gè)事實(shí)，我們已經(jīng)到了一個(gè)新的時(shí)代，就是后工業(yè)化的時(shí)代。這個(gè)時(shí)代有三個(gè)特征，第一是工業(yè)產(chǎn)品在國際制造當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)基本結(jié)束；第二是勞動(dòng)低工資時(shí)代也基本結(jié)束；第三是以前靠暴利不靠科技的神話式的故事即將結(jié)束。中國對(duì)于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式政策的推進(jìn)，以及全球共同的減排、低碳的運(yùn)動(dòng)，要提前結(jié)束中國工業(yè)化時(shí)代，要求我們必須轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從原來的粗放型轉(zhuǎn)化為節(jié)約型。不僅是房地產(chǎn)業(yè)，我們所有的產(chǎn)業(yè)都必須適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，做出一些調(diào)整。

　　湯繼強(qiáng)：理性的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)基于政府嚴(yán)格管制

　　中國房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展了做出巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格越來越高，促使國家出臺(tái)“國十條”，目的是試圖擠出在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的一些投資性。我認(rèn)為房地產(chǎn)不是一種普通的商品，全世界都把它作為一種特殊的商品來管制。理性的房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該基于政府嚴(yán)格管制。但是中國房地產(chǎn)在發(fā)展中有強(qiáng)烈的投機(jī)性。大家注意到，我們的房子越建越高，房?jī)r(jià)越來越貴，城市變的越來越高貴，但是高貴的城市與老百姓的距離越來越遠(yuǎn)了。一些大學(xué)生進(jìn)了城沒有房子住，即使有房子住，也是屬于蝸居一族。創(chuàng)業(yè)者的成本越來越高，讓打工者幾乎沒有在城里安身立命、立足的一個(gè)良好預(yù)期，所以說高房?jī)r(jià)過度膨脹抑制我們對(duì)創(chuàng)新、對(duì)人才、對(duì)管理等方面價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

　　我認(rèn)為“國十條”在這樣一個(gè)背景下出臺(tái)，有非常好的導(dǎo)向。我還認(rèn)為，如果“國十條”解決不了問題，我們會(huì)再出新的政策。因?yàn)檫@有利于驅(qū)動(dòng)社會(huì)公平和公正。激發(fā)出的一些投資動(dòng)力，應(yīng)該有個(gè)合理的去處。在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，中國既面臨危機(jī)，也會(huì)尋找到機(jī)會(huì)。這樣可以為一些被激發(fā)出來的動(dòng)力尋找到廣闊空間。

　　我認(rèn)為可以讓一部分投機(jī)性往高科技領(lǐng)域、低碳環(huán)保、新興產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展。從目前全世界發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，任何一次危機(jī)都是一次新的產(chǎn)業(yè)革命和新的產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，我認(rèn)為被激發(fā)出的投資動(dòng)力，應(yīng)該往這個(gè)領(lǐng)域發(fā)展。

　　此外，目前中國有一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，就是我們已經(jīng)見到效果的西部大開發(fā)，當(dāng)然也包括中部崛起和東北老工業(yè)基地的振興。這樣的背景，為廣大投資找到了去處，中國的經(jīng)濟(jì)越來越有希望。見習(xí)記者 王菲