《瞭望》新聞周刊記者日前在多個(gè)沿海城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，已售住宅的空置現(xiàn)象比較普遍。比如，在青島市區(qū)環(huán)海而建的東海路旁，遍布高層住宅和低密度別墅，很多房子無(wú)人居住。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，這些海景房每平方米在兩三萬(wàn)到五六萬(wàn)元不等，經(jīng)過(guò)多年的銷(xiāo)售，目前大多已進(jìn)入市場(chǎng)，但有些樓盤(pán)空置現(xiàn)象十分普遍。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，住宅空置的現(xiàn)象在上海也存在，尤其是在高檔住宅領(lǐng)域更為突出。他說(shuō)，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機(jī)者甚至擁有幾十套乃至上百套房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒(méi)看過(guò)。

　　在杭州，位于朝暉路上的“深藍(lán)廣場(chǎng)”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的高檔樓盤(pán)。但是不少房子交付以來(lái)一直處于閑置狀態(tài)。

　　杭州城北供電局電力班長(zhǎng)孟齊斐說(shuō)，電力工人每?jī)蓚�(gè)月抄一次電表，這些小區(qū)中約20%的房屋用電量都是“零”。她還介紹，位于杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%～20%的“零用電量”住戶(hù)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市場(chǎng)不夠規(guī)范，交易成本過(guò)高。以一套200萬(wàn)元的住房為例，中介向買(mǎi)賣(mài)雙方各收1.5%的傭金，但是目前傭金一般都轉(zhuǎn)移至買(mǎi)家支付。買(mǎi)家便要支付6萬(wàn)元以上的傭金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)購(gòu)買(mǎi)一手房的交易成本。且中介機(jī)構(gòu)趁勢(shì)抬價(jià)的行為也時(shí)有發(fā)生，缺乏監(jiān)管。二是投資住房持有成本很低，投資投機(jī)客“囤房待漲”并無(wú)太大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)支出。三是租賃環(huán)境有待優(yōu)化，由于出租行為缺乏剛性約束，房主和租客的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)。

　　本刊記者此次調(diào)研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，幾個(gè)一線城市的二手房交易量已接近甚至超過(guò)一手房。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬(wàn)平方米，二手住宅成交量是2583萬(wàn)平方米。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬(wàn)、944萬(wàn)、661萬(wàn)平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬(wàn)、1154萬(wàn)和1375萬(wàn)平方米，三大城市二手房市場(chǎng)均已超過(guò)一手房市場(chǎng)。今年一季度，深圳二手房成交面積為202.12萬(wàn)平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。

　　調(diào)控政策對(duì)存量房市場(chǎng)起到“立竿見(jiàn)影”的效果。國(guó)務(wù)院今年4月17日公布“國(guó)十條”，將二套房首付提至5成之后，二手房供應(yīng)量迅速增加。上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，4月21日，上海二手房的掛牌量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比兩個(gè)月前增加2萬(wàn)套。

　　長(zhǎng)期研究樓市的九三學(xué)社上海市委副主委黃鳴說(shuō)，二手房市場(chǎng)培育相對(duì)滯后，應(yīng)予以重視并采取措施盡快激活。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控多著力于直接供應(yīng)，即通過(guò)增加土地供應(yīng)、督促閑置地塊開(kāi)工、處置捂盤(pán)惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺，“一手房市場(chǎng)”調(diào)控的空間越來(lái)越小。但是，在投資投機(jī)性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買(mǎi)入。一些開(kāi)發(fā)商和利益機(jī)構(gòu)則會(huì)不斷“喊渴”，不斷呼吁增加土地供應(yīng)，為炒房者不斷提供“投資房源”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控按市亟待規(guī)范二手房中介市場(chǎng)，并把大量投機(jī)者、囤房者“趕”出市場(chǎng)，把存量房“逼”入市場(chǎng)；或出售或出租，還原住房的居住屬性。

　　具體對(duì)策包括，進(jìn)一步規(guī)范和整頓二手房市場(chǎng)環(huán)境，制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中介公司代理行為，并加強(qiáng)監(jiān)督與違規(guī)懲處力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；對(duì)普通出租住宅免稅，節(jié)省交易成本，增強(qiáng)出租意愿。

　　此外，稅收政策和信貸政策“組合出擊”，出臺(tái)實(shí)施房地產(chǎn)持有稅，同時(shí)對(duì)多套房實(shí)行長(zhǎng)期的信貸從緊政策，增加房屋的持有成本，壓縮投資投機(jī)者的贏利空間。

　　各地有一些存量房房齡超過(guò)10年，銀行信貸對(duì)此類(lèi)房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可通過(guò)住房保障機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)，進(jìn)行筒單改造后用作保障性住房房源儲(chǔ)備。