政策空前嚴(yán)厲 樓市成交量驟降 觀望似成不二選擇 本報(bào)記者調(diào)查——

　　中央政府出臺(tái)“新國(guó)十條”之后，北京市出臺(tái)了“京十二條”，自2010年5月1日起，同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。

　　在如此嚴(yán)厲的管理手段之下，北京樓市銷售量大幅下降，人們都還沒有從“驚夢(mèng)”中回過神來。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，5月1日、2日兩天的二手房日均簽約量為200多套，環(huán)比降幅達(dá)82%。

　　在幾乎所有人都認(rèn)為應(yīng)該“觀望”的節(jié)骨眼上，每天北京有200多個(gè)購(gòu)房人坦然地拿錢買房，與市場(chǎng)整體氣氛相左，這些市民究竟出于什么原因此時(shí)出手？記者走訪了幾個(gè)售樓處和二手房中介門店，試圖了解他們的購(gòu)房背景。

　　案例一

　　小白領(lǐng)買婚房 “調(diào)控不到我頭上”

　　王宇，27歲的小白領(lǐng)，他成為新政頒布之后西紅門某大盤的第一個(gè)簽約客戶。5月1日當(dāng)天，在父母和女友的陪同下，在位于西紅門的某項(xiàng)目售樓處，小王順利地辦理了簽約、貸款等手續(xù)，成為準(zhǔn)業(yè)主。

　　王宇雖然不是被岳母所逼，但是為了臨近的婚期，他和父母商量后決定，還是先把房子買了。他選擇的是一套總價(jià)為90萬的一居室，首付兩成，20年按揭。

　　根據(jù)售樓小姐的要求，他今天是帶著戶口本來簽約的，按照北京市當(dāng)天生效的“京十二條”，他應(yīng)該填寫《家庭成員情況申報(bào)表》，并保證信息真實(shí)。

　　王宇對(duì)記者說，北京市的新政策好像對(duì)他本人并沒有什么影響，除了多一點(diǎn)填表的時(shí)間，并沒有限制他購(gòu)房的其他行為。

　　負(fù)責(zé)接待王宇的銷售代表說，從他的戶口本上看，雖然是三口之家，原來有住房，但王宇是成年子女，單獨(dú)購(gòu)房應(yīng)該也算“一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套商品房”，由于這是新政實(shí)施后辦的第一個(gè)手續(xù)，銷售人員還不太熟，往上報(bào)試試看，理論上不成問題，只是這程序怎么走還要慢慢適應(yīng)。

　　王宇的媽媽徐女士介紹，自己家本來就在南城住慣了，這個(gè)項(xiàng)目距離高速路很近交通比較方便，買了這里的房子，兒子離自己也不遠(yuǎn)。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　地產(chǎn)名嘴曾經(jīng)說過“丈母娘抬高房?jī)r(jià)”這樣的戲言，足見婚房成為樓市剛性需求的必然性。

　　在新政的“嚴(yán)打”之下，少了投資客和投機(jī)房蟲的攪局，房?jī)r(jià)也變得不那么瘋狂，情侶們可以像逛商場(chǎng)一樣挑選房源，甚至還可以“砍砍價(jià)”，要個(gè)一年物業(yè)費(fèi)什么的，調(diào)控給新人帶來更多幸福感。

　　案例二

　　遠(yuǎn)郊低價(jià)新盤 受本地人熱捧

　　從4月17日頒布“新國(guó)十條”到后來的“京十二條”這期間，再?zèng)]有哪個(gè)地產(chǎn)商可以用“火爆”來形容銷售場(chǎng)景，但是位于密云縣城的“保利花園”，五一期間卻人多得有點(diǎn)“亂糟糟”的。

　　5月2日，記者在“保利花園”售樓處看到了其他任何樓盤項(xiàng)目都不敢想象的摩肩接踵，上百名購(gòu)房人同時(shí)擠在連沙盤都沒來得及做的售樓處，挑選自己看中的房子。

　　現(xiàn)場(chǎng)售樓人員對(duì)記者說，“保利花園”主要針對(duì)的是北京市民，無論是定價(jià)還是戶型都是為普通市民第一套居所設(shè)計(jì)的，7000多元的單價(jià)在北京樓市中很顯眼，從登記的身份證看，北京市民占了購(gòu)房人近90%的比例，并且多是密云本地人。

　　記者與一對(duì)在密云金鼎湖搞農(nóng)家院的老兩口攀談起來，這一家共四口人，一兒一女，女兒嫁到通州，兒子在順義空港上班，老宅子是村子里的一個(gè)小院，后來搞了農(nóng)家院，20多個(gè)床位，兒子女兒每逢節(jié)假日回來幫工，住宿和餐飲的收入每年凈賺5萬元。

　　他們這次買房是用兒子的名義，因?yàn)槿�家人沒有購(gòu)房記錄，可享受首套房?jī)?yōu)惠政策。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　保利地產(chǎn)一定沒有想到，在樓市新政的“猛藥”下市民還有如此強(qiáng)勁的購(gòu)買力。拿了土地是不能挪窩的，只好在“距東直門65公里”的位置蓋房子，本打算賣給全北京的購(gòu)房人，沒想到僅密云一地的客戶就完全消化了。

　　7000元的單價(jià)和規(guī)規(guī)矩矩的戶型，吸引了當(dāng)?shù)厮�有“農(nóng)業(yè)”、“非農(nóng)業(yè)”戶籍百姓的關(guān)注，其實(shí)這正是我們這次調(diào)控所鼓勵(lì)的開發(fā)方向，得民心者能生存。

　　案例三

　　環(huán)境稀缺性住宅 自住保值兩相宜

　　位于房山張坊鎮(zhèn)往西2公里的天鵝湖風(fēng)景區(qū)，在房山世界地質(zhì)公園范疇內(nèi)，緊鄰十渡風(fēng)景區(qū)，華銀天鵝湖房地產(chǎn)項(xiàng)目，是依山圍湖而建的風(fēng)景住宅，五一期間銷售并不冷清。

　　5月5日下午3點(diǎn)，記者來到位于西客站附近的該項(xiàng)目市內(nèi)銷售大廳，出乎意料地遇到了至少五組購(gòu)房者在洽談合同。接待記者的銷售負(fù)責(zé)人表示，新政實(shí)施之后，天鵝湖的客戶未見減少，不必?fù)?dān)心見不到購(gòu)房者，“您在售樓處待上一個(gè)小時(shí)，如果沒有購(gòu)房人，我賠您的時(shí)間！”

　　此時(shí)，一位老人在大廳大聲吵鬧引起了記者的關(guān)注，工作人員剛開始有些想阻止，后來了解到老人并無惡意就沒過多干涉。

　　老人笑著對(duì)記者說，知道自己年紀(jì)大了不能貸款，房子也買了，就是隨便發(fā)發(fā)牢騷：“我有穩(wěn)定的收入來源，我比小白領(lǐng)還穩(wěn)定呢，年紀(jì)大了為什么不給貸款？”

　　原來老人是部隊(duì)退休干部，在干休所住著一套100平方米的三居，看上了天鵝湖依山傍水的居住環(huán)境，雖然在河北境內(nèi)，但與北京市區(qū)的距離并不遠(yuǎn)，在這里買一套90平方米的“花園洋房”養(yǎng)老，總價(jià)不到80萬。

　　華銀天鵝湖總經(jīng)理王玉玲在談到購(gòu)房者口碑的時(shí)候說，公司雖然有幸得到風(fēng)景區(qū)的開發(fā)權(quán)，前幾年并沒有一時(shí)沖動(dòng)跟風(fēng)漲價(jià)，而是對(duì)政策有一個(gè)提前預(yù)測(cè)。

　　她表示，一個(gè)樓盤市場(chǎng)好就漲價(jià)、市場(chǎng)不好就降價(jià)，會(huì)傷害到前期購(gòu)房人的利益，對(duì)企業(yè)形象也不好，所謂“買漲不買落”，所以這次新政出臺(tái)之后，價(jià)格還顯得有富余，購(gòu)房人能夠接受，觀望心態(tài)在別的項(xiàng)目可能比較明顯，但是本項(xiàng)目沒受影響。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　我們應(yīng)該把這一類環(huán)境好的住宅稱為“稀缺性資源產(chǎn)品”，因?yàn)槠胀ㄍ恋貙�來還會(huì)有，而山水類土地將越來越少。

　　在這里購(gòu)房的絕少有小白領(lǐng)，多為40歲往上的收入穩(wěn)定人士，這群人消費(fèi)更理智，更看重居住環(huán)境對(duì)晚年生活質(zhì)量的影響，而且這個(gè)階層有很強(qiáng)的支付能力，因?yàn)槭琴I來自住，兼顧保值作用，新政對(duì)貸款和利率的限制，對(duì)他們購(gòu)買力和改善生活環(huán)境的決心影響不大。

　　案例四

　　投資客離場(chǎng) 改善型需求依舊強(qiáng)烈

　　在位于富力城的鑫尊地產(chǎn)中心店，5月1日有一單轉(zhuǎn)讓成交案例，另一單正在洽談之中，門店負(fù)責(zé)人介紹，新政實(shí)施之后，二手房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)急劇下降，多數(shù)業(yè)主掛牌銷售無望，只好轉(zhuǎn)為租賃彌補(bǔ)損失，中介公司主要業(yè)務(wù)也迅速轉(zhuǎn)向以租賃為主，保持一定營(yíng)業(yè)額。

　　有一對(duì)夫妻大約不到40歲，聽起來像是河南、山東一帶的口音，在北京某企業(yè)管理崗位工作了近十年，有連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和納稅證明。他們前幾年住在一套非常小的房子里，現(xiàn)在手頭有一些活錢，急于改善住房條件，恰逢新政實(shí)施頭天，5月1日上午來門店簽約，由于假期主管部門窗口不辦公，到5月4日才辦理了全部手續(xù)。

　　他們購(gòu)買的是位于潘家園某小區(qū)內(nèi)的112平方米二手房，合同總價(jià)200萬元，銀行評(píng)估價(jià)160萬元，由于是第二套購(gòu)房，只能按照評(píng)估價(jià)的50%繳納首付款，并不享受首套住宅的優(yōu)惠。

　　負(fù)責(zé)這一對(duì)夫妻購(gòu)房的業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹說，新政之后，各小區(qū)房屋的交易性質(zhì)可以明顯區(qū)分，一種是普通居民小區(qū)，是居住特性；一種是“名盤”小區(qū)，是投資特性。

　　像這對(duì)夫妻買的這個(gè)小區(qū)，居住性質(zhì)非常明顯，現(xiàn)在是房齡不到十年的準(zhǔn)新房，買來就是為了居住，將來十年里即使再交易一兩次，居住價(jià)值還是很高；但是另外一些樓盤卻顯示出強(qiáng)烈的投資功能，新房就炒得很熱，每一次換手都是以獲利為唯一目的，所以這次調(diào)控之后，最受沖擊的就是它們。

　　記者點(diǎn)評(píng)

　　從二手房中介的業(yè)績(jī)單上就可以看得出：投資客全部離場(chǎng)。就像那個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)理說的，這個(gè)時(shí)候我們才分出“投資”和“居住”的本質(zhì)。

　　居住和投資就像兩根管子，接口處互不通用，居住的對(duì)居住，投資的接投資。買進(jìn)的時(shí)候?yàn)榱司幼�，那么你找繼續(xù)居住的也方便；買入的時(shí)候?yàn)榱送顿Y，那么在不賺錢的今天，再找繼續(xù)投資的人來接盤就只能等冤大頭了。