最近一段時(shí)間，國(guó)務(wù)院密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控政策，被業(yè)內(nèi)人士比喻為“有史以來(lái)最嚴(yán)酷政策”，也許此言有所夸大，卻也從側(cè)面說(shuō)明了此番調(diào)控對(duì)行業(yè)影響之大。與此相呼應(yīng)，陜西省住建廳和西安市房管局也于近期出臺(tái)了規(guī)范房地產(chǎn)的相關(guān)政策，西安樓市在中央和地方政府接連調(diào)控下備感壓力，有人甚至預(yù)言“樓市發(fā)展又迎來(lái)了一個(gè)新的考驗(yàn)。”

　　重拳出擊

　　中央和地方遏制高房?jī)r(jià)

　　4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定實(shí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　隨后，4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

　　可以看出，此番調(diào)控力度之大確實(shí)是前所未有，針對(duì)此次提出的“差別化住房信貸”政策，工行率先執(zhí)行二套房貸新政，農(nóng)、中、建、交四大銀行隨后表示，目前正在研究實(shí)施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院房貸新政策。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)對(duì)記者說(shuō)到，“此次政策對(duì)投機(jī)性的炒房客抑制很大，并對(duì)多套購(gòu)房者提高了資金門(mén)檻，其最終的目的都是為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”

　　就在中央最新政策發(fā)布不久，陜西省政府出臺(tái)了相關(guān)意見(jiàn)，要求開(kāi)發(fā)商“在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售”；緊接著，西安市主管部門(mén)嚴(yán)查房產(chǎn)銷(xiāo)售中收取誠(chéng)意金的行為；4月19日，陜西省住建廳針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快又開(kāi)出增加普通商品房、抑制投機(jī)性購(gòu)房、大力發(fā)展縣域地產(chǎn)、監(jiān)管全省聯(lián)網(wǎng)、擴(kuò)大廉租經(jīng)濟(jì)適用房、引導(dǎo)群眾合理消費(fèi)“六大處方”。

　　監(jiān)管困難

　　政策執(zhí)行效果可能打折

　　針對(duì)這一次的調(diào)控新政，很多開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售公司相當(dāng)重視。4月19日下午在采訪中，英泰行總經(jīng)理宋群對(duì)記者說(shuō)道：“我們剛剛就二套、三套房貸政策開(kāi)了一個(gè)學(xué)習(xí)會(huì)”，語(yǔ)氣中流露出對(duì)此次調(diào)控十分重視�！拔覀冋J(rèn)為三套房貸對(duì)西安的影響不會(huì)很大，主要是二套房貸政策，有可能會(huì)對(duì)第二套改善型需求客戶(hù)有影響”，“其實(shí)這一部分客戶(hù)也屬于剛性需求”，宋群說(shuō)到。

　　新的房貸政策實(shí)行以后，它的效果會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)成交量會(huì)明顯下降，但是對(duì)房?jī)r(jià)的影響要小一些，因?yàn)槲靼膊煌�于一線城市，“北京、上海等地的投資比例至少占到60%，而西安也就在20%到30%之間，政策主要打擊的是一線城市的投資和投機(jī)客戶(hù)，因此在這些城市出現(xiàn)了大面積拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象”，居策機(jī)構(gòu)總經(jīng)理曾琦對(duì)記者說(shuō)道。

　　談到有關(guān)主管部門(mén)強(qiáng)調(diào)的“10日內(nèi)公開(kāi)全部房源”，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在具體執(zhí)行中面臨不少困難，例如誰(shuí)來(lái)監(jiān)管，如何監(jiān)管等問(wèn)題。針對(duì)明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)房源，開(kāi)發(fā)商采取的應(yīng)對(duì)措施很多，例如制定價(jià)格折扣、采用空頭人名占據(jù)房源等。“在價(jià)格和房源方面，開(kāi)發(fā)商的操作空間很大，政府部門(mén)也不可能天天來(lái)查，這樣就對(duì)政策效果有了很大的挑戰(zhàn)性”，高新區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)記者表示。

　　再如，此次新政中，要求提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。由于“一些用人單位根本無(wú)法做到規(guī)范經(jīng)營(yíng)，也無(wú)從提供稅收和社保證明”，因此，這一政策執(zhí)行起來(lái)有一定難度，業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。如何將這些政策落到實(shí)處，還需要有具體而微的規(guī)定及措施，來(lái)保障政策的執(zhí)行。

　　銷(xiāo)量下滑

　　銷(xiāo)售一線感受新政威力

　　在國(guó)家新政和西安地方政府采取多種措施以后，記者走訪了西安市多家熱銷(xiāo)樓盤(pán)，雖然大多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格仍維持在高價(jià)銷(xiāo)售，但是能明顯感覺(jué)到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的觀望氣氛。與年后大多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售中心人頭攢動(dòng)的熱鬧景象不同，不少項(xiàng)目的銷(xiāo)售中心購(gòu)房者明顯減少，前來(lái)咨詢(xún)的人寥寥無(wú)幾。

　　記者在城西某著名樓盤(pán)了解到，自從新政出臺(tái)以后，該項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏明顯放慢，“原來(lái)第二套房首付是30%還可以接受，這次一下子提高到50%，再加上利率大幅提高，很多購(gòu)房者延緩或者放棄了買(mǎi)房計(jì)劃”，現(xiàn)場(chǎng)一位銷(xiāo)售經(jīng)理憂心忡忡的對(duì)記者說(shuō)道，“再繼續(xù)下去，我看后面的銷(xiāo)售形勢(shì)會(huì)更加嚴(yán)峻”。

　　在經(jīng)開(kāi)區(qū)某品牌地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)，記者了解到，由于提高了二套房貸，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯下滑，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“我有兩個(gè)客戶(hù)之前已經(jīng)看好了房子，但是受政策影響，客戶(hù)表示他們的首付資金不足，只好暫時(shí)放棄購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃”。

　　“西安雖然不像一線城市那樣遭受重創(chuàng)，但是對(duì)于一直上漲的房?jī)r(jià)，此次調(diào)控顯得相當(dāng)嚴(yán)厲，而老百姓普遍坐等房?jī)r(jià)下跌的心理，也會(huì)讓習(xí)慣了每天提價(jià)的開(kāi)發(fā)商心里捏上一把汗”，一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商老總對(duì)記者說(shuō)道。(記者苗雨)