近日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)多項(xiàng)措施，收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款融資渠道，央行也提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)”，暗示了目前房企資金鏈正面臨壓力。

　　當(dāng)前形勢(shì)與當(dāng)年潘石屹所言的“百日劇變”前夜有著驚人相似。本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)金地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理陳卿和華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉對(duì)此進(jìn)行探討。

　　“百日劇變”的可能性不大

　　陳卿 金地集團(tuán)南京公司總經(jīng)理

　　短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)難以發(fā)生大的改變，去年末以來的許多調(diào)控政策也是以穩(wěn)定為目標(biāo)，而非打壓，劇變的可能性不大。”

　　2008年所謂百日劇變與目前房地產(chǎn)面臨的整體形勢(shì)有較大的不同。2008年初，為了遏制2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)上漲過快和房企拿地成風(fēng)的形勢(shì)，決策層通過上調(diào)貸款利率、嚴(yán)格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根，控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。盡管當(dāng)時(shí)的政策跟現(xiàn)在有許多類似之處，但那時(shí)經(jīng)濟(jì)宏觀面向好，此前也沒有經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而現(xiàn)在的情況是，經(jīng)歷了2008年之后的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整體經(jīng)濟(jì)并沒有完全恢復(fù)到位，出于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的考慮，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行打壓，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位短期內(nèi)也難以改變。

　　同時(shí)，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)難以發(fā)生大的改變，去年末以來的許多調(diào)控政策也是以穩(wěn)定為目標(biāo)，而非打壓，劇變的可能性不大。目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢(shì)依然要看下半年國(guó)家調(diào)控政策能否落實(shí)執(zhí)行到位。房地產(chǎn)政策很大程度上取決于中央政府跟地方政府的博弈。房地產(chǎn)短期越來越難預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)周期已經(jīng)從2000年開始的三到五年，到現(xiàn)在越來越短，甚至年初和年尾都產(chǎn)生非常大的區(qū)別。

　　目前出臺(tái)的一些政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生一部分影響，但影響有限。對(duì)當(dāng)前整體形勢(shì)判斷不能拘泥一時(shí)漲跌和波動(dòng)，要看較長(zhǎng)時(shí)期的宏觀面走勢(shì)。

　　信貸收緊將加劇行業(yè)壟斷

　　華偉 華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任

　　當(dāng)前信貸收緊的一些政策表面上嚴(yán)厲，背后其實(shí)是無奈，因?yàn)檫@些政策將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷和資源集中�！�

　　2008年“百日劇變”之說，一方面有房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入融資艱難期的說法，另一方面是這樣的變化將會(huì)加速行業(yè)洗牌，資源配置優(yōu)化，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)是一次陣痛，也是一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提升整體水平的時(shí)機(jī)。但現(xiàn)在的情況并非如此。

　　最近央行提出“引導(dǎo)貨幣信貸總量適度增長(zhǎng)”，改變此前的“合理增長(zhǎng)”。信貸“適度增長(zhǎng)”不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，而是全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)提出的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)過熱跡象，面對(duì)這種形勢(shì)，信貸不能不增長(zhǎng)，否則會(huì)增加壞賬風(fēng)險(xiǎn)，但又不能過度增長(zhǎng)，不然將會(huì)造成結(jié)構(gòu)性失衡。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，當(dāng)前信貸收緊的一些政策表面上嚴(yán)厲，背后其實(shí)是無奈，因?yàn)檫@些政策將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷和資源集中，中小企業(yè)就出現(xiàn)融資難，而央企大鱷、集團(tuán)型企業(yè)有許多辦法規(guī)避政策，資金不會(huì)有任何問題。也因?yàn)槿谫Y難，中小企業(yè)向民間借貸伸手，民間游資才會(huì)重新出來。

　　百日劇變是什么？從中國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)來看，占據(jù)一線城市市場(chǎng)的是巨無霸，二線城市的是大鱷，三線城市的是小鱷，小魚小蝦現(xiàn)在都沒有了。即便出現(xiàn)所謂的劇變，也不是一個(gè)理想中的優(yōu)質(zhì)資源市場(chǎng)化配置，融資難重創(chuàng)中小企業(yè)對(duì)行業(yè)提升作用并不大。

　　其他 觀點(diǎn)

　　開發(fā)商的資金鏈會(huì)更緊張

　　張寅 虎杰投資首席分析師

　　當(dāng)前一旦加息，開發(fā)商和購房者借貸成本將增加，將減少房屋成交量，減少開發(fā)商回款，而開發(fā)商也將背負(fù)沉重的利息，資金將自動(dòng)減少在外流動(dòng)，回籠到銀行中，開發(fā)商的資金鏈會(huì)更緊張。

　　今年不要冒進(jìn)投資

　　胡葆森 河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)

　　國(guó)家今年雖然繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，但是去年強(qiáng)調(diào)寬松，今年強(qiáng)調(diào)適度。去年10月以后，從商業(yè)銀行貸款獲批之后不能直接到賬，支付工程款時(shí)銀行直接把錢劃到指定的建筑公司，貸款專款專用，不再直接把錢的支配權(quán)交予地產(chǎn)商。銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸收緊，宏觀金融政策不利，今年不需要太冒進(jìn)的投資計(jì)劃。

　　開發(fā)商手里不差錢

　　易憲容 社科院金融研究所金融發(fā)展室主任

　　2009年房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)了一倍，開發(fā)商現(xiàn)金回流相當(dāng)快，許多開發(fā)商根本不缺錢。因此職能部門想通過授信來限制房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地捂盤是根本不可能的。而且當(dāng)前的融資工具十分多元，如果銀行信貸收縮，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然可以通過其他途徑獲得融資。