當(dāng)“國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)時，廣州樓市并沒有掀起任何漣漪。

　　原因？就在于廣州樓市的“民強(qiáng)國弱”。在廣州房地產(chǎn)銷售市場上，民營房企表現(xiàn)突出，去年廣州房企銷售金額十強(qiáng)里，民營房企占據(jù)了其中8席(見表一)。在廣州土地拍賣市場上，攻城略地的往往是民企，而不是央企和國企。2005年以來，廣州一級土地市場出讓的住宅地塊，往往收歸民營房企囊中。由此可以看出，廣州和北京等城市不同，能真正影響廣州樓市走勢的，是民營房企而不是國營房企。

　　對此，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，78家央企的退市，“對廣州樓市的影響為零”。

　　銷售：十強(qiáng)占八席，民營房企獨(dú)大

　　要考量央企退出房地產(chǎn)市場對廣州樓市的影響到底有多大，首先要看央企對廣州消費(fèi)者的影響力有多大。

　　答案是：只有個別央企有較大影響力。

　　日前，記者在廣州看樓車集中點(diǎn)宏發(fā)大廈做了一次簡單的調(diào)查，讓看樓者“說說你所知道的大開發(fā)商”，被調(diào)查的15個市民中，富力、恒大、碧桂園、保利、萬科幾家房企被提及的次數(shù)最多。在這些房企當(dāng)中，只有保利一家為央企，其余的均為民企。

　　央企如此，同為“國字號”的地方國企也是如此。有一個簡單的例子可以說明。去年下半年，廣州某中型房企的市場研究部要做一份關(guān)于國有房企在售樓盤的分析報(bào)告，但該市場研究部總監(jiān)也只是知道保利、城建、粵海、珠實(shí)等少數(shù)幾家開發(fā)商有“國字號”背景。

　　市民、業(yè)界對廣州“國字號”房企的熟悉程度不高，原因是什么？當(dāng)然是其市場占有率較低，市民接觸得不多。這有數(shù)據(jù)為證。上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)以及中國房地產(chǎn)測評中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，去年，廣州房企銷售金額十強(qiáng)的總銷售額為493.49億元，約占廣州房地產(chǎn)企業(yè)總成交金額的四成。在這十強(qiáng)里，民營房企占據(jù)八強(qiáng)席位。十強(qiáng)尚且如此，十強(qiáng)之外更是民營房企的天下，廣州一大批中型房企絕大部分都是民企。在廣州房地產(chǎn)市場，就是民企獨(dú)大，“民強(qiáng)國弱”是主流。

　　廣州房地產(chǎn)之所以形成“民強(qiáng)國弱”的態(tài)勢，主要原因就在于廣州市場競爭相對比較充分，其利潤率相對其他城市要低。這樣的市場，更適合于經(jīng)營靈活、對成本控制嚴(yán)格的民營房企生存。央企中，也只有保利、中海等和廣州房地產(chǎn)一起成長、發(fā)展壯大的企業(yè)能夠活得比較滋潤。那些可以憑借自身優(yōu)勢在全國拿地開發(fā)的央企，當(dāng)然會選擇利潤更高的地方，而不是到廣州打拼。當(dāng)年曾轟轟烈烈進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場的中房集團(tuán)，后來甚至連天馬河國際公館也出手轉(zhuǎn)讓，所得資金抽回北方；至于中糧地產(chǎn)，總是“躲”在別人背后……以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企尚且如此，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，則幾乎都沒有到過廣州市場一展身手。

　　連央企在內(nèi)的“國字號”房企整體影響力都不足，當(dāng)中的一小部分退出市場，根本引不起廣州樓市一絲震蕩。只有民營房企的動向，才能影響到廣州樓市的走勢。因此，也就不難理解，當(dāng)去年銀行放貸將近10萬億元，央企、地方國企憑借借貸方面的優(yōu)勢，以龐大的資金實(shí)力在各行業(yè)攻城略地、引起“國進(jìn)民退”全民討論的時候，廣州樓市依然波瀾不驚。所以，業(yè)內(nèi)人士吳定金才會有“78家央企退市對廣州樓市影響為零”的結(jié)論。

　　土地：八成歸民企，決定未來供應(yīng)

　　要考量央企退市對廣州樓市的影響到底有多大，其次還要看央企手中掌握的土地多不多。

　　答案是：央企掌握的土地不多。

　　國資委要求78家央企退市，很多人將其歸結(jié)為央企在土地市場上過于鋒芒畢露。北京日前出現(xiàn)的三個地王，全部為“央企制造”。在北京土地市場予取予求的央企，在廣州則沒有這樣的風(fēng)光。最明顯的一個例子就是，去年底亞運(yùn)城“地王之王”出讓，富力、雅居樂、碧桂園三家民企聯(lián)合體以更高的價格擊敗包括兩家央企在內(nèi)的聯(lián)合體而成功競得。當(dāng)時，媒體將兩家聯(lián)合體之間的競爭描述成央企和民企之間的競爭，最終以民企的勝出告終。雖然去年廣州的另兩幅地王不是民企制造，但同樣也不是央企制造(見表二)，可以說，在地王的爭奪上，無論是數(shù)量還是質(zhì)量，央企都不敵民企。

　　其實(shí)，這是廣州土地市場歷年來的普遍現(xiàn)象。數(shù)一數(shù)廣州各區(qū)域真正的住宅地王(包括曾經(jīng)成為地王然后又被收回的)，被央企拿下的地王就只有金沙洲一個，珠江新城和大學(xué)城兩個地王，被還算是“國字號”的地方國企越秀城建地產(chǎn)奪得，至于其他地王，則全部由民企瓜分。

　　央企在地王上爭不過民企，在其他地塊上亦然。從2005年至今，廣州一級土地市場上出讓的住宅用地，約八成被民企收歸囊中。奪得土地的企業(yè)中，根本沒有“78家央企”的身影。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地就是原材料，民企掌握了大量的原材料，也就掌握了住宅的未來供應(yīng)量，也等于在樓價上有很大的話事權(quán)。擁有話事權(quán)的民營房企沒有變化，市場就不會產(chǎn)生動蕩。從這個意義上來說，不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市對廣州樓市的影響甚微。張秀欽