北京市11個(gè)相關(guān)職能部門前些天聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)(2010)4號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，共分為十一條措施，被外界稱為北京版“國(guó)十一條”�！兑庖�(jiàn)》最大的亮點(diǎn)在于“增加政策性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)”。《意見(jiàn)》要求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房占全市住房新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。要知道，政策性住房達(dá)到一半，這在香港都是經(jīng)過(guò)20多年才做到的。

　　此外，值得關(guān)注的是，在限外令和開(kāi)發(fā)商房源公開(kāi)上也要嚴(yán)很多——“取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開(kāi)對(duì)外銷售。”

　　這是地方政府對(duì)中央“國(guó)十一條”的進(jìn)一步落實(shí)。北京如此痛下決心調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)在難能可貴，值得鼓掌稱快。在筆者看來(lái)，北京選擇在兩會(huì)前推出這樣的調(diào)控措施，不外乎有兩大考慮：抑制高企的房?jī)r(jià)、充分估量了房地產(chǎn)行業(yè)亂局對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

　　據(jù)筆者了解的情況，在金融危機(jī)之前高房?jī)r(jià)得以持續(xù)，一個(gè)重要原因是全球流動(dòng)性泛濫，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是國(guó)際投行在里面渾水摸魚，使得房?jī)r(jià)迅速攀升。危機(jī)之后國(guó)際投行面臨著要出手卻無(wú)人接盤的局面，于是當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象之后，迅速唱多中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期盡快找到接盤的人，出售套利。與此不謀而合的是，此前公布的《2009年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示：房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利能力和成長(zhǎng)能力并不樂(lè)觀。其中，近半數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利乏力，近九成上市公司成長(zhǎng)乏力。

　　可以肯定的是，在兩會(huì)前后，各地方政府的調(diào)控細(xì)則將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。這些政策的出臺(tái)，的確會(huì)如外界所看到的那樣對(duì)房地產(chǎn)漲勢(shì)有降溫作用，比如：可以在一定程度上增加房源供應(yīng)、減緩房源緊張，可以使商品房?jī)r(jià)格得到一定抑制、至少速度會(huì)比去年有所放緩。但問(wèn)題是，這樣的措施能否真正遏制住高企的房?jī)r(jià)？效果怕未必令人樂(lè)觀。

　　首先，北京土地供應(yīng)目前依然很充足。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2010年1月，北京市新建商品住房新增供應(yīng)9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月減少42.3%；新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)為102.6，漲幅比12月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。1月北京總成交土地為26塊地，總建筑面積為2823547平方米，總成交金額為132.46億元，樓面均價(jià)達(dá)到了13305.4元/平方米，溢價(jià)率更是高達(dá)140.7%。

　　另外，日前中央已經(jīng)明確表態(tài)：今年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，所以，雖說(shuō)北京此次政策落腳點(diǎn)在于增加保障性住房，涉及商品房調(diào)控項(xiàng)目比較少，因此近期房?jī)r(jià)拐點(diǎn)仍難現(xiàn)。

　　其次，地方財(cái)政收入來(lái)源多樣化步子還不大。政府土地出讓金收入作為衡量土地市場(chǎng)活躍度的重要指標(biāo)，在目前的整個(gè)財(cái)政體制之下，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會(huì)扮演地方財(cái)政的要角。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年(截至12月29日)全國(guó)60個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。其中，上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三位。

　　所以說(shuō)，不論是中央版的“國(guó)十一條”還是北京版的“國(guó)十一條”，能否切實(shí)收到預(yù)想的有效成果，關(guān)鍵看政府部門尤其是地方政府在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整上到底有多少實(shí)際動(dòng)作，財(cái)政體制實(shí)行的綜合改革，在多大程度上減輕了地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

　　(⊙周子勛 作者系北京安邦咨詢研究員)