新房成交量下滑、打折銷售再現(xiàn)樓市、二手房議價空間增加……元旦過后，樓市出現(xiàn)了諸多跡象，業(yè)內(nèi)人士認為這表明在樓市調(diào)控的作用下，已經(jīng)開始有投資客撤離市場，轉向新的投資領域。

　　新房成交量下滑

　　北京的新房成交量出現(xiàn)大幅度下降。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬平方米，扣除保障性住房，實際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。動輒四五萬元/平方米的高端住宅，對實力型投資客的影響力如今正在不斷下降。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京3.5萬元/平方米以上高端住宅1月份成交量環(huán)比2009年12月下降約31.3%，成交均價35068元/平方米，環(huán)比下降8.6%，整體下滑趨勢明顯。

　　打折銷售再現(xiàn)樓市

　　成交量的直線下降對京城高端住宅的價格也產(chǎn)生不小影響，記者采訪中了解到，盡管公開報價依然很高，但不少高端住宅的實際成交價格已經(jīng)出現(xiàn)相當大的松動，折扣優(yōu)惠都比較大，普遍在9折左右。

　　據(jù)記者了解，西三環(huán)某對外售價近4萬元/平方米的高端公寓，內(nèi)部認購甚至已經(jīng)出現(xiàn)8.2折的超低折扣，CBD核心區(qū)某單價6萬元/平方米的公寓，尾房折后價格僅在4.8萬元/平方米上下。建國門的某高檔項目，盡管均價過了30000元/平方米，但是其10萬元可以抵30萬元的優(yōu)惠政策，使得該項目的最低價可以在25000元/平方米，這樣的價格在東二環(huán)可以說是比較低的�？墒潜M管如此，該項目并沒有像2009年那樣，推出即搶購一空，并且，一旦簽了認購書，盡管條款中有可以退房的規(guī)定，一般情況下退房還是相當困難，可見購房客戶并不是很多。

　　高端項目推遲開盤

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月開盤項目中有7個項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環(huán)外，每平方米價格在一萬到兩萬元之間，總價在百萬元左右。而公寓項目僅有兩個，洋房項目僅博悅府一個，這些項目品質(zhì)相對較高，但總價并不高。往日市場上較為矚目的豪宅、別墅項目在2月份難覓蹤跡。

　　亞豪機構副總任啟鑫表示，豪宅別墅項目由于主要針對的是高端消費群體，這些群體并不急于買房，他們不會趕在春節(jié)期間看房選房。此外，海南國際旅游港發(fā)展規(guī)劃的獲批，海南樓市炙手可熱，許多投資者紛紛轉移了目光，有相當一部分投資者撤出了北京市場，這種情況自然也引起了開發(fā)商的關注，也成為了影響他們推盤的因素。

　　二手房議價空間加大

　　在1月份成交的近萬套二手房中，北京中原三級市場研究部調(diào)查顯示，86%的二手房成交價格相比掛牌價格都出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，下調(diào)比例在1.5%-2.5%之間。而在去年12月65%的房源成交價格都高于掛牌價2%-3%，同樣掛牌價為100萬的房價在2009年12月一般成交價都會達到103萬甚至突破105萬。而在1月份基本成交價在98萬左右，1月的北京二手房市場明顯地開始出現(xiàn)了議價空間。

　　目前市場成交房源中除了總價100萬以內(nèi)的部分小戶型房源成交價格依然堅挺外，中高端的二手房市場明顯地出現(xiàn)了業(yè)主愿意協(xié)商房價的情況，部分房源最高甚至議價空間達到了5%-8%�？梢宰h價的房源主要集中在郊區(qū)，例如通州、大興等區(qū)域，120-140平米的房源議價空間最大。特別是涉及營業(yè)稅的5年內(nèi)房源議價空間基本在2%-3%之間。而5-10年的普通二手房成交依然活躍，議價空間也最小。

　　限外令自動恢復

　　近日，有業(yè)內(nèi)人士稱“傳‘限外令’要恢復”，記者與北京市住建委聯(lián)系后獲悉，現(xiàn)在沒有繼續(xù)暫�！跋尥饬睢钡男抡�策，因此，從今年1月1日起，“限外令”自動恢復執(zhí)行。

　　2007年1月29日，北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，其中除了要求按照國家六部委《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》的政策執(zhí)行之外，明確規(guī)定境外個人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅。

　　2009年1月23日，受到金融危機沖擊，北京市住建委等部門聯(lián)合下發(fā)了《關于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，提出暫停執(zhí)行《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規(guī)定。暫停執(zhí)行的期限為“2009年1月1日至12月31日”。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為限外令的恢復執(zhí)行，就是為了阻擊熱錢，限制投資，這對已經(jīng)進入北京市場和準備進入北京市場的境外資金而言，都是一種警告和限制，必然會在投資市場上尤其是高端物業(yè)和商業(yè)物業(yè)反映出來。

　　投資客心聲：再不賣就晚了

　　最近，李先生將在東三環(huán)邊的二手房都掛在了中介準備出手，正在中介登記的李先生告訴記者，他現(xiàn)在出手已經(jīng)有點晚了，現(xiàn)在問價的人多，買房的人少，隨著交易量下降，李先生覺得樓市已經(jīng)沒什么賺頭了，想趕緊把手里房子出售套現(xiàn)。同樣的情況也出現(xiàn)在其他地方，三元橋地區(qū)，中介手中特價房越來越多。

　　在地壇附近，很多賣房人為了急于出貨，有的一周報一個價。記者在我愛我家了解到，一投資客手中有多套一居小戶型，上周報價在90萬一套，這周已經(jīng)降到80萬一套。

　　東南四環(huán)的鏈家置業(yè)門店，記者了解到，現(xiàn)在已經(jīng)看不到“搶房”的局面，世紀東方城、華僑城等幾個大型小區(qū)頻出特價房，有個別房源的價格已經(jīng)降到2萬元/平方米以下。

　　-業(yè)內(nèi)觀點

　　調(diào)控初見效

　　地產(chǎn)獨立評論人王智中:這些現(xiàn)象很明顯地說明投資客在觀望，對此現(xiàn)象，他用了一句話“投資客潮水般撤離”。在王智中看來，投資客是市場上最聰明的人，對政策、對市場風向非常敏感，近期政策頻頻出臺，市場風向已經(jīng)發(fā)生變化，投資客拋出部分樓盤，并進行觀望，是很正常的。與此同時，“開發(fā)商尚有余糧之時，供應量將不會停止，價格也不會松動，結果就是新一輪的供大于求，而這個時候的投機、投資者變臉為一股做空的力量，等待下一頓盛宴”。投資客撤退說明政策調(diào)控已經(jīng)初步見效，此時政策一定不能松動，一旦松動，投資客必然會卷土重來，投機風充斥整個市場，房價立刻會出現(xiàn)失控性暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)將被卷入更糟糕的境地。

　　投資規(guī)律使然

　　對于投資客撤離北京樓市的現(xiàn)象，投資專家張羽沖對記者說：“這很正常，原因也很簡單，對于投資客來說，能賺到的錢有些是能看到的，有些是看不到的，就是因為北京的樓市未來已經(jīng)看不清楚了，所以大家把錢拿出來投到能看到的地方，比如三亞，哪兒有熱點投哪兒去，這也是投資規(guī)律�！�

　　“對于樓市的未來，我認為，再有幾年的時間，房價漲高，利潤空間越來越小，市場自動就會進行調(diào)節(jié)了，投資客自動就慢慢地離開樓市，樓市調(diào)節(jié)之后，生命科學和精神領域將會成為最值得投資的地方�！�

　　-資金新去向

　　股市等金融投資市場

　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示，近期商品房成交量持續(xù)下跌，充分說明購房者開始新一輪的持幣觀望，樓市高價位以及走勢不明朗，加之股指期貨等金融市場逐漸開放，使得眾多投資購房者清倉套現(xiàn)，退出房產(chǎn)投資轉向股市金融投資市場，加大了商品房成交的走低幅度。

　　海南等新型房地產(chǎn)市場

　　張羽沖認為部分從北京撤離的資金很可能轉向以三亞為代表的海南市場。

　　據(jù)民間消息，現(xiàn)已至少有6000億元的資金在海南獲批“國際旅游島”前后進入海南的房地產(chǎn)市場。一夜間，海南冒出了近60家信托投資公司及一批股份制、會員制的金融性公司。三亞、�？�、瓊海等城市更是出現(xiàn)房價一天一個價，甚至一天暴漲數(shù)千元的現(xiàn)象。有消息稱，從海南獲批“國際旅游島”開始，來自北京、上海、廣州、深圳等城市的資金大量涌入海南。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱投資客和資金紛紛涌入海南，將能緩解深、港、京、滬等一線城市樓市壓力，減少被炒作的機會。