住房是民生之首，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山”，這是1000多年前詩人杜甫所描繪的人類生者有其居的美好愿景，然而1000多年后的今天，中國人所孜孜以求的理想住居卻還那么遙不可及。

　　金融危機重創(chuàng)全球住房市場，2008年底瀕臨絕境的中國住房產(chǎn)業(yè)絕處逢生，度過難熬的2008年后，迅速爆發(fā)，短短幾個月間就吞噬了在2008年近一年的跌幅，沖上了一個新的歷史峰值。數(shù)據(jù)顯示，去年1—11月全國住宅銷售均價達到4600元／平方米，比2008年均價上漲了1000元／平方米，12月份更是環(huán)比上漲1.5%，全年漲幅為1998年住房制度改革以來漲幅最高的一年。

　　面對大規(guī)模投機性持房和價格操縱行為等問題，中國住房市場陷入各種非理性行為與升值預期及房價上漲相互強化、相互推動的惡性循環(huán)，市場調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈，房地產(chǎn)市場失穩(wěn)失控的風險不斷加大。

　　從國際公認的衡量住房市場泡沫化指標如住房價格與城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回報率等指標來看，中國住房市場的泡沫化程度也極高。以房價與收入為例，國際公認的合理區(qū)間是3—6倍，但目前我國的絕大多數(shù)城市尤其是大城市，這一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超過20倍、30倍。

　　再看“房屋租售比”，調(diào)查顯示，2009年11月以來，北京的樓市租售比達到了1∶546，上海在1∶500左右。而國際通行判斷樓市泡沫程度的標準是：租售比1∶200左右意味著房產(chǎn)運行良好，1∶300是警戒線，超過1∶300則意味著泡沫程度的增大。高房價不僅使普通國民不堪重負，也透支了中國經(jīng)濟的持續(xù)成長的未來。

　　一般所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是地產(chǎn)泡沫，主要是指土地及附著在土地上的不動產(chǎn)價格異常上漲、過度投資和大量空置。由于土地資源的稀缺性，在過度虛擬化的情況下，地價很容易脫離真實價值而形成泡沫。然而在中國，住房市場泡沫有其自身的特殊性：中國的房地產(chǎn)投資占了投資額的1／5到1／4，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的增加值占GDP約6%�熒虾３�過了20%�牐�與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)達到60個。以地產(chǎn)經(jīng)營為內(nèi)核的投資拉動經(jīng)濟增長模式在加速我國城市化、工業(yè)化進程，推動中國經(jīng)濟高速增長的同時，也衍生出房價高位運行、普通居民群體無力購房、房地產(chǎn)市場自律機制缺失、房地產(chǎn)市場支撐空心化等系列問題。中國房價畸高不僅有土地財政、城市化進程加快、供求失衡、充沛的流動性等原因，更有住房市場錯誤定位、住房保障體系滯后以及單一供給模式造成的公共資源配置失衡的原因。

　　當前住房市場上投資型住房購買行為與消費型住房購買行為之間的分界越來越模糊。與其他商品不同，住房是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當住房作為消費品時，以消費為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎；而當住房成為投資品時，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數(shù)量、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資住房的實際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現(xiàn)實的貨幣流和潛在的收益預期，投資需求就會不斷增加，價格也就越長越高。當房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場主引擎時，住房市場的定位就被扭曲了。

　　中國住房市場泡沫化的深層次矛盾在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性住房、中等收入階層的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的住房需求定位，因此住房供給體系更應該是多元化多層次的。住房是一個異質產(chǎn)品，其市場是一個不完全的競爭性市場�熗耆�依賴市場是不能達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的�熣�府干預住房市場是絕大多數(shù)國家通行的基本做法。比如以英國為代表的“福利國家”住房保障模式，主要倡導公民普遍地享受住房福利，國家有保障公民住房福利的職責；還有以新加坡為代表的“儲蓄保險”住房保障模式，它以政府強制儲蓄，建立以中央公積金為核心的住房保障體系。因此當前中國住房制度和供給體系應進行徹底改革，將投資性需求和奢侈性住房交由市場，而將真正出于消費性和自主性住房需求的交由政府，并根據(jù)不同層次的住房需求對土地供應和金融支持做出合理安排。

　　政府提供的住房供給體系包括以中低收入為主體的保障性住房體系和以中產(chǎn)階級和夾心層為主的公共住房供給體系。當前國家的著力點還在為解決低收入住房困難家庭的住房需求的限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權基礎上的住房保障體系。事實上當今許多發(fā)達國家和地區(qū)都在探索構建多樣化的租賃房供應體系，以租賃為主的公共住房制度早就在國家住房保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、中國香港地區(qū)的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府進行主導，由政府投資建設，由政府部門運營管理，并以低廉的價格進行租賃或銷售。同時貨幣化補貼也是這些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗。比如德國政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力，有86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼和租金補貼。

　　高房價是懸在中國經(jīng)濟頭上的達摩克利斯之劍，最近一個多月內(nèi)中央連續(xù)發(fā)出5道“金牌”令，意在遏制瘋狂的房價，然而這么多調(diào)控政策密集出臺，卻鮮見有積極回應。以筆者看來，如果不給住房市場正本清源，如果不對住房制度進行徹底改革，不改變住房市場的供給模式，中國住房市場泡沫化仍難得到根本解決。

　　(張茉楠 作者單位：國家信息中心經(jīng)濟預測部世界經(jīng)濟研究室)