剛剛過(guò)去的2009年，急劇攀升的房?jī)r(jià)問(wèn)題無(wú)疑成為社會(huì)關(guān)注的最大熱點(diǎn)問(wèn)題，無(wú)論是溫總理接受媒體采訪時(shí)的表態(tài)，還是年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的議題，都將穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格作為一項(xiàng)重要任務(wù)部署。

　　1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這也是繼去年12月14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，中央、國(guó)務(wù)院一月內(nèi)第五次發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策文件。對(duì)于這一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用和效果，記者兵分兩路采訪了北京和廣州兩地的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商代表及中介人士，對(duì)新政策進(jìn)行深度解讀。

　　“改善型住房需求”表述消失

　　“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”

　　此規(guī)定延續(xù)了去年6月份以來(lái)中央政府多次重申的二套房貸政策，實(shí)質(zhì)內(nèi)容為“收緊成數(shù)，放松利率”，表明政府只是遏制投資投機(jī)消費(fèi)，而不是打壓有真正居住需求的居民消費(fèi)。2008年救市政策中首次提出的“改善型住房需求”在“國(guó)11條”中已消失，銀行將根據(jù)貸款記錄來(lái)區(qū)別首次置業(yè)與二套房貸申請(qǐng)者。 (李鳳荷)

　　預(yù)售限制 上有政策下有對(duì)策

　　“合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。”

　　此舉是為了限制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)。不過(guò)也有開(kāi)發(fā)商表示，對(duì)于要求明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，實(shí)際上并不可行，住宅價(jià)格是隨市場(chǎng)需求而調(diào)節(jié)的。假如一定要申報(bào)價(jià)格的話(huà)，估計(jì)大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)把價(jià)格報(bào)高些，最多等到銷(xiāo)售時(shí)按市場(chǎng)行情打個(gè)折扣給買(mǎi)家，價(jià)格的決定權(quán)實(shí)際上還是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。 (王荔玨)

　　首次強(qiáng)調(diào)“雙向”調(diào)節(jié)

　　中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格根本問(wèn)題取決于供求關(guān)系，解決房?jī)r(jià)平衡問(wèn)題，關(guān)鍵在于解決長(zhǎng)期以來(lái)供給不足的問(wèn)題，增加有效供給，滿(mǎn)足有效改善需求。

　　房?jī)r(jià)過(guò)高，根本原因在于供給不足的情況下，炒房投資投機(jī)者卻能夠用成本極低的銀行貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)限制買(mǎi)賣(mài)套利，要害還是在金融機(jī)構(gòu)本身。不同于以往只控制房地產(chǎn)投資不調(diào)控需求，“國(guó)11條”注重雙向調(diào)節(jié)，既減少需求，又強(qiáng)調(diào)供給。即強(qiáng)調(diào)增加商品房保障房供應(yīng)的同時(shí)，提高了投機(jī)、投資，甚至改善型需求的門(mén)檻，減少當(dāng)前購(gòu)房需求。 (李鳳荷)

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞接受本報(bào)采訪時(shí)表示，包括“國(guó)11條”在內(nèi)的相關(guān)政策實(shí)際上是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的有關(guān)決定進(jìn)一步的細(xì)化，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，實(shí)際上應(yīng)準(zhǔn)確地稱(chēng)為中央精神的自上而下的落實(shí)過(guò)程。

　　“國(guó)11條”提前推出顯示房?jī)r(jià)問(wèn)題緊迫

　　中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，此次“國(guó)11條”的調(diào)控措施出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)有些出乎意料。按照常規(guī)，往年相關(guān)的政策都在“兩會(huì)”之后發(fā)布，而“國(guó)11條”提前出世，意味著房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快問(wèn)題十分緊迫。尹中立表示，“國(guó)11條”首次明確“國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是對(duì)去年以來(lái)國(guó)企爭(zhēng)做“地王”的明確警告。

　　今年房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　不會(huì)大升或大降

　　對(duì)于一攬子房地產(chǎn)政策的作用，牛鳳瑞分析認(rèn)為，當(dāng)前的調(diào)控政策目標(biāo)明確，主要?jiǎng)χ竿稒C(jī)投資者，政策力度相對(duì)溫和，也保持了一貫政策的連續(xù)性。這符合經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中國(guó)家調(diào)控政策的基本特點(diǎn)，也起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。

　　對(duì)于今年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，牛鳳瑞表示，類(lèi)似2009年急劇反彈的漲價(jià)潮不太可能再出現(xiàn)，但2010年的房?jī)r(jià)也沒(méi)有大降的空間，從周期性而言，中國(guó)房?jī)r(jià)將呈緩慢上升局面。

　　尹中立則認(rèn)為，2010年乃至更長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)將主要取決于兩大因素，一是貨幣政策調(diào)整，房?jī)r(jià)大漲根源在于市場(chǎng)上的錢(qián)太多，控制好貨幣的水龍頭，進(jìn)一步調(diào)整適度寬松貨幣政策是一個(gè)關(guān)鍵。另一方面，市場(chǎng)上保障性住房增加進(jìn)展，以及稅收政策配套機(jī)制改革的步伐，地方政府能否得到足夠配套資金，將是影響房?jī)r(jià)的另一個(gè)關(guān)鍵。

　　下一個(gè)“重磅炸彈”是什么？

　　物業(yè)稅腳步近了

　　記者從接近國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉，今年稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。專(zhuān)家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開(kāi)征步伐將大大加快。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，目前市場(chǎng)對(duì)物業(yè)稅的最大擔(dān)憂(yōu)在于不知道其實(shí)際內(nèi)容，究竟是只對(duì)商用物業(yè)征收還是對(duì)第幾套物業(yè)征收，征收幅度是多少。他表示，物業(yè)稅對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的事物，故此它的出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響難以預(yù)料。