道道房產(chǎn)調(diào)控金牌砸向房地產(chǎn)業(yè)，毫無(wú)疑問(wèn)，這是房地產(chǎn)政策最敏感的時(shí)期。

　　自去年12月7日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶兩次表態(tài)“支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲�！痹诖似陂g，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部等部委先后出臺(tái)調(diào)控措施。

　　1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“國(guó)11條”，對(duì)上述政策進(jìn)行全面梳理和總結(jié)。1月12日，央行決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是19個(gè)月來(lái)的首次上調(diào)。

　　在房?jī)r(jià)仍然高企、市場(chǎng)亂象百出、房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要助推力的背景下，房地產(chǎn)新政的頻繁出臺(tái)引起輿論的沸騰。

　　業(yè)界專家：普遍看好新政實(shí)施成效

　　“地產(chǎn)三劍客”之一、社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，無(wú)論是“國(guó)11條”中的各項(xiàng)新政，還是剛剛上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率，都很難起到調(diào)控市場(chǎng)的作用，市場(chǎng)泡沫將在不久自動(dòng)破滅。

　　曹建海的近日出版的新書(shū)中表達(dá)了自己一貫的觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)將在兩年內(nèi)下跌40%到50%，一線城市的下降幅度會(huì)更大。他表示，必須進(jìn)一步緊縮信貸和稅收，并對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核。其中，開(kāi)征物業(yè)稅是最有效的調(diào)控手段，目前條件已經(jīng)成熟。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)對(duì)心理預(yù)期的影響大于實(shí)際影響。他表示，短期來(lái)看，準(zhǔn)備金率上調(diào)影響遠(yuǎn)不如銀監(jiān)會(huì)向商業(yè)銀行提示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)加重部分購(gòu)房者的觀望情緒，從而使市場(chǎng)需求下滑。

　　對(duì)于日前出臺(tái)的 “國(guó)11條”，楊紅旭認(rèn)為，“國(guó)11條”對(duì)市場(chǎng)的利空性明顯大于此前的“國(guó)4條”。其中，第二套房首付40%政策，意味著包括改善型需求在內(nèi)的二套及以上購(gòu)房需求，都將不再享受優(yōu)惠，體現(xiàn)出國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)的決心。

　　“新政吸取了前幾年調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，是最全面、最系統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為，“國(guó)11條”抓住了“加大供應(yīng)”的市場(chǎng)基本點(diǎn)，作用將十分明顯。他表示，新政的總體基調(diào)為“中性偏好”。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面，政策屬于“中性”；在對(duì)自住和改善型需求的支持上，則屬“偏好”。

　　與他持相同觀點(diǎn)的還有北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，擴(kuò)大住房保障范圍，可將大部分“夾心層”納入住房保障體系中。同時(shí)，“兩頭大、中間小”的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有望得到改變，并將給市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

　　然而，來(lái)自市場(chǎng)的聲音有些不同。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景輝向記者表示，新政太過(guò)籠統(tǒng)，且毫無(wú)新意，只有進(jìn)一步細(xì)化，才有可能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。因此，政策效果將主要取決于即將登場(chǎng)的地方版調(diào)控政策。

　　記者了解到，除延緩繳納土地出讓金等，多數(shù)地方的優(yōu)惠政策終止期限為2009年12月31日。近日，上海、南京、杭州等地已出臺(tái)了地方新政，涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等。同時(shí)，湖南、青島則在延續(xù)去年的一些優(yōu)惠政策。

　　開(kāi)發(fā)商：土地款新政或抬高房?jī)r(jià)

　　針對(duì)央行剛剛上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹13日在微博上表示，房?jī)r(jià)可能會(huì)下降，但他表示，0.5個(gè)百分點(diǎn)的力度對(duì)總量影響不大，更多是貨幣政策從緊的信號(hào)。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也在微博上迅速做出反應(yīng)：上調(diào)準(zhǔn)備金率只是管理通脹預(yù)期的信號(hào)，僅僅是開(kāi)始。

　　對(duì)于“國(guó)11條”，潘石屹也撰文表示，“巧媳婦難為無(wú)米之炊”，只有只有增加土地供應(yīng)，才能提供更多普通商品房。“囤地的根源在于土地供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求”。在他看來(lái)，“國(guó)11條”首次提出“增加普通住宅用地供應(yīng)”是市場(chǎng)的利好消息。

　　潘石屹還認(rèn)為，由于普通住房與非普通住房標(biāo)準(zhǔn)很難區(qū)分，差別化稅收政策的實(shí)施較為困難。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房交易均價(jià)的1.2倍以下。此后，北京、上海等地對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了小幅上調(diào)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰也認(rèn)為，“國(guó)11條”明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期不會(huì)受到太大影響，仍會(huì)普遍看好后市。

　　金地集團(tuán)總裁張華綱近日也表達(dá)了上述觀點(diǎn)，他還表示，在供需關(guān)系保持緊張的情況下，今年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲。

　　但對(duì)于“國(guó)11條”中的個(gè)別條款，開(kāi)發(fā)商似乎并不滿意。

　　在1月6日的“2010品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上，任志強(qiáng)表示，所有對(duì)土地環(huán)節(jié)的處置都會(huì)加大開(kāi)發(fā)商成本，并最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，即推高房?jī)r(jià)。

　　去年12月，財(cái)政部、國(guó)土部等5部委發(fā)文要求，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年。在“國(guó)11條”中，該政策再次被強(qiáng)調(diào)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、河南建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森也認(rèn)為，很多國(guó)家的土地出讓金繳納年限都在20年以上，如果延長(zhǎng)土地出讓金的收取年限，開(kāi)發(fā)商的土地成本就會(huì)下降，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的下降。