⊙汪利娜 中國社會科學院經濟研究所 研究員

　　為遏制房價上漲過快，中央出臺了“國四條”，各部委也接二連三地出了各種政策，然而這些政策，仍沒有跳出“遇熱降溫、遇冷發(fā)汗”的老套路，并不可能從根本上解決我國房地產的問題。目前我國房地產業(yè)的問題，首先在于土地招拍掛制度的不完善，其次在于缺乏針對廣大中低收入群體的住房供給的體制。

　　土地出讓“雙軌制”形成的多元價格

　　為什么企業(yè)會囤地，投資者會炒房？不管地價占房價構成23%是否真實，每每出現一個新“地王”，都會給房地產帶來一種震撼，帶動房價的上漲。其實，無論是開發(fā)商，還是投機購房者，真正的投機炒作的對象不是房子，而是房子下面的土地。

　　目前我國的土地出讓制度仍延續(xù)“雙軌制”和“二元”價格，即各方政府對工業(yè)用地、市政基礎設施用地多采用協議出讓方式和成本價，對商業(yè)用地實施“招拍掛”政策。從理論上講，“招拍掛”公開競標，可以提高土地交易的透明度避免腐敗，提升土地價值。但人為的分割市場的結果和產生的另類交易成本卻讓制度設計們始料未及。工業(yè)用地、行政辦公用地的非市場化，導致許多工業(yè)園的土地利用效率低下，地毯式的廠房占用了大量土地；舊城改造中一棟棟政府行政辦公樓拔地而起，形成了中國特有的土地資源短缺與浪費并存。一方面是大量的廉價出讓的土地，而另一面，與百姓生活密切相關的居住用地卻只有“掛拍掛”一條路，加之土地市場上“賣方”只有地方政府一家。那么，這種壟斷格局拍出賣天價土地就成了一種常態(tài)。

　　“招拍掛”不僅使地方政府獲得不菲的土地收益，也強化了政府與企業(yè)利益同盟。這也是此次“救市”地方政府出手之快,力度之大，而保障性、可支付住房供給不足的原因。此外，招拍掛還是企業(yè)撬動金融杠桿的力器。許多人誤以為搞清了房價的成本構成,就可搞清房企“暴利”來源，其實，房價與成本的差額并非企業(yè)的“暴利”的主要來源，而是金融杠桿的運用，這就是我們?yōu)槭裁匆��?guī)范房企的自有資本金不能低于35%，防止“空手套白狼”的道理所在。2009年土地招拍掛之所以成為眾多國企、上市公司追捧的對象，他們不惜血本的拿地、抬高地價，其原因就在于土地是撬動金融杠桿的力器，從股票市場和銀行圈到更多的錢。有了國家的錢、銀行的錢和股民的血汗錢，只要公司經營收益率為正，企業(yè)自有資本的利潤率就可以成倍的放大。

　　完善土地招拍掛制度的政策建議

　　對不同用途的商業(yè)用地應采取不同的招拍掛方式。對酒店賓館、商業(yè)、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式；但對于普通住宅建設用地應采取綜合指標招拍掛方式，即綜合地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信譽、以往業(yè)績(開發(fā)面積、房屋質量、節(jié)能環(huán)保技術的應用)、消費者評價、納稅情況和社會責任等多種指標，選拔出真正能為消費者提供品質高、服務好可支付住房的企業(yè)。綜合指標的測算可像大學生考試答卷一樣，采取電腦計分法，以避免人為因素。同時，政府辦公用地也應逐步實行有償出讓制度，以限制政府奢靡之風盛行，讓納稅人的錢用在刀刃上。

　　實行“收支兩條”線，嚴格土地出讓收益的管理。對土地出讓金實行“收支兩條”、專戶和比例管理。首先要明確與民生相關的公共服務的支出的重點項目和應占的比例。例如，土地凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。對土地出讓收益使用和分配應實行公示制，接受人大、審計的監(jiān)督。

　　要從根本上解決招拍掛中的問題，還應深化土地制度改革入手，具體包括：一是建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、可實施的產權制度；二是在產權清晰的基礎上，讓更多的農村建設用地和“城中村”土地，以有償出讓、作價出資(入股)、租賃、聯營、抵押等方式出讓，早日進入土地市場，加快建立多元主體的土地供給體系，改變市場壟斷格局； 三是改變政府在土地市場上既當“裁判員”又當“運動員”的角色，限定政府權力為“產權保護、信息公示、調控總量、土地用途、結構管制和維護市場秩序”。

　　普通住宅不普通 可支付住房缺失

　　新政一再強調要增加普通住房建設和供給，但政策好壞看細節(jié)。按照2005年設定的普通住房標準面積120平方米，大部分城市將標準提高到140-144平方米。現今一線城市的均價2萬多計算，一套房在200萬-300萬，可謂普通住宅不普通，老百姓還是支付不起。增加保障性住房(經適房、廉租房)建設固然重要，但市場上真正缺的是一般百姓和“夾心層”真正的普通住房。連作為中等收入的公務員都需要超國民待遇，這種普通住宅是普通人能消費起的房嗎？

　　政府應旗幟鮮明增加可支付住房供給，即一般中等收入群體租買得起的住房。在國外，可支付住房是指住房支出占家庭月收入比在30%左右，考慮我國收入多元化和透明度低的現實，住房支出與家庭收入比可略有提升。其主要銷售對象是無自住房的中等收入群體。政府要有建設可支付住房的總體規(guī)劃，供地指標、開發(fā)規(guī)模，建設標準，并運用信貸和稅收政策引導和鼓勵企業(yè)增加可支付住房供給，使之成為住宅市場上的主打產品，以優(yōu)化住房供給結構，保障國民基本住房需求。

　　此外，在稅收和信貸方面建立一種長效機制，朝令夕改，政策多變會加劇炒風盛行。政府和銀行對第一次購房、自住者與購買多套住房投資者實施差別信貸和稅收政策。對購房自住者，可以提供優(yōu)惠利率和首付20%，減免物業(yè)稅；對購買多套住房投資者，可提高首付、貸款利率，并對二套以上房開征物業(yè)稅，對空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。中國之所以遲遲不能開征物業(yè)稅，并不是統(tǒng)計和技術層面問題，關鍵在于突破利益集團的“圍城”。在中國城市化沒有完結之前，大規(guī)模的增加可支付住房供給可能是抑制高房價的理性選擇。