房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)：

　　儲(chǔ)蓄-政府投資的轉(zhuǎn)化器，財(cái)富再分配的機(jī)器

　　房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)

　　為了說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及財(cái)富分配中的極端重要性，我們先來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)的收入和資金循環(huán)。如圖4示，從左邊開(kāi)始，數(shù)額巨大的國(guó)民儲(chǔ)蓄被吸進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以后，一部分直接或者間接地流入到政府部門(比如說(shuō)土地出讓金、直接或者間接的各種稅費(fèi))；另一部分資金進(jìn)入銀行和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中(上、下游其實(shí)也有各種稅和費(fèi)，該部分進(jìn)入政府)；此外，還有一部分資金正當(dāng)或者不正當(dāng)?shù)赜煞康禺a(chǎn)直接進(jìn)行分配了。這三大塊資金最后都形成了投資(儲(chǔ)蓄)與消費(fèi)，投資和消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生國(guó)民收入，國(guó)民收入再回過(guò)頭來(lái)變成居民儲(chǔ)蓄。這就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的收入循環(huán)(或者資金循環(huán))。在這個(gè)過(guò)程中，我們將看到，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的再分配和國(guó)民儲(chǔ)蓄到投資，特別是政府投資的轉(zhuǎn)化。

　　房地產(chǎn)業(yè)是最大的儲(chǔ)蓄—(政府)投資的轉(zhuǎn)化器

　　我們現(xiàn)在來(lái)考察國(guó)民儲(chǔ)蓄是怎樣借助于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化成投資，特別是政府投資的。如圖5所示，居民因?yàn)樽宰�、投資或者投機(jī)等動(dòng)機(jī)而購(gòu)買房地產(chǎn)，居民收入和儲(chǔ)蓄以購(gòu)房款和銀行給房地產(chǎn)商貸款的形式大量地進(jìn)入房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈。如果綜合考慮房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的收入循環(huán)，應(yīng)該有超過(guò)50%以上的資金直接或間接地、或早或晚地流入到政府手里。流入政府的資金又有兩部分支出，一部分形成政府的投資，投資到國(guó)有企業(yè)和政府項(xiàng)目里去，另一部分因履行政府職能而形成的正常開(kāi)支(工作人員的工資、集團(tuán)消費(fèi)和轉(zhuǎn)移支付等)。流入房地產(chǎn)業(yè)的其余資金經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)，進(jìn)行投資。我們知道，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上依賴于投資，而投資中很大一部分是屬于政府的直接或間接投資。政府投資在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的極端重要性，在這次經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中得到了最好的注釋。

　　2009年預(yù)計(jì)有5.8萬(wàn)億的巨額資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，此外，還有更大規(guī)模的社會(huì)儲(chǔ)蓄通過(guò)銀行貸給開(kāi)發(fā)商及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈將其中的一大部分資金分流給了政府，政府以此進(jìn)行投資，另一部分流到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。中國(guó)社會(huì)中最巨額的儲(chǔ)蓄和中國(guó)老百姓中最大量的資金是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中的。因此，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式中，將社會(huì)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，特別是政府投資的最大的轉(zhuǎn)化器。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲是保證各級(jí)政府收入的需要，是巨額投資的資金來(lái)源，是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的最重要支撐。如果改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，必然嚴(yán)重沖擊現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。換一種說(shuō)法，如果在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式作出適應(yīng)性調(diào)整之前，房地產(chǎn)業(yè)的重大調(diào)整將帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的崩潰。這也是很多人用來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行運(yùn)行格局的理由。

　　房地產(chǎn)業(yè)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器

　　為什么說(shuō)房地產(chǎn)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器？從收入上來(lái)看，居民財(cái)富通過(guò)房?jī)r(jià)和銀行貸款(包括給買房者的按揭貸款和給房地產(chǎn)商的貸款)集中到了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一部分資金變成房地產(chǎn)業(yè)里的收入直接分配了，這是正當(dāng)?shù)氖杖敕峙�；第二部分錢“漏出”去了(即不是正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，如利益輸送、財(cái)富轉(zhuǎn)移等)，也就是給相關(guān)的關(guān)聯(lián)方好處了；第三，通過(guò)土地出讓金、相關(guān)的稅和費(fèi)以及開(kāi)發(fā)商的所得稅等交給了政府，政府開(kāi)支中有正當(dāng)?shù)闹С�，也有不正�?dāng)?shù)摹奥┏觥�；此外，還有一部分資金流入到產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈通過(guò)乘數(shù)放大其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)鏈里也有各種稅和費(fèi)，這部分交給了政府，同時(shí)產(chǎn)業(yè)鏈里還有正當(dāng)?shù)氖杖敕峙�，也有“漏出”。所有這些都構(gòu)成了收入和財(cái)富的分配和再分配。正如前面所說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)涉及的金額是巨大的，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)是最大額的收入和財(cái)富，因此，房地產(chǎn)是中國(guó)最大的財(cái)富再分配機(jī)器。

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)中的“漏出”現(xiàn)象。我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中能夠感覺(jué)得到，不少的文學(xué)作品也表現(xiàn)出，從規(guī)劃、拆遷征地、評(píng)估、土地招拍掛、工程建設(shè)、安裝、監(jiān)理、采購(gòu)、驗(yàn)收……甚至銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)都有很多人獲得很大的利益。且不論前面那些與權(quán)力相關(guān)的各環(huán)節(jié)中的利益輸送，以房子銷售為例，改革開(kāi)放這么多年了，今天買房子還像二十多年前買家電一樣，還要開(kāi)后門。樓盤公開(kāi)銷售前大量的“內(nèi)部預(yù)售”可以使得在“預(yù)售”中得到房子的人在短短的幾周內(nèi)獲利數(shù)十萬(wàn)元。這顯然是一種從房地產(chǎn)業(yè)“漏出”利益的行為，是社會(huì)財(cái)富的一種再分配形式。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器，才使得從中獲得巨額利益的人和階層極力維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

　　通過(guò)以上分析，我們可以得出關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)論，從目前來(lái)看，不能簡(jiǎn)單地把房地產(chǎn)只看成是老百姓居住或跟其他生活用品一樣買賣的普通商品，它的本質(zhì)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器和社會(huì)儲(chǔ)蓄向政府投資的轉(zhuǎn)化器。一個(gè)人只要買房子，他自己的大部分儲(chǔ)蓄就被房地產(chǎn)吸走，并且會(huì)帶動(dòng)更大額的銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，這些資金將在多個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)主體之間根據(jù)其社會(huì)地位高低和權(quán)力大小進(jìn)行分配。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)涉及面是最廣的、調(diào)動(dòng)的財(cái)富金額是最大的、時(shí)間的跨度是最長(zhǎng)的。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要是依賴各級(jí)政府的直接或間接投資，政府投資的資金主要是通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)聚集起來(lái)的居民儲(chǔ)蓄。

　　綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)社會(huì)財(cái)富格局得以形成以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式得以維持的核心。

　　房地產(chǎn)是最大的“吸金器”

　　房地產(chǎn)關(guān)系到千家萬(wàn)戶，關(guān)系到很多年輕人的基本生存需要，連續(xù)多年的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲引起了越來(lái)越廣泛的社會(huì)關(guān)注。在這里，我不打算談房?jī)r(jià)是漲還是跌，而是想從一個(gè)不同的角度來(lái)探討，到底怎樣看待房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)？它的經(jīng)濟(jì)后果是什么？它的社會(huì)后果又是什么？最后我提幾點(diǎn)政策建議。

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，是巨大的財(cái)富“吸金器”。從一個(gè)特定的時(shí)間截面上來(lái)說(shuō)，購(gòu)房會(huì)涉及到年輕夫婦雙方的父母，甚至雙方的爺爺奶奶，還有雙方的親戚朋友；從時(shí)間跨度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)通常會(huì)涉及到一對(duì)夫婦過(guò)去幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的差不多所有的積蓄，同時(shí)也會(huì)涉及到他們未來(lái)十幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的收入(銀行按揭把他們未來(lái)的預(yù)期收入折現(xiàn)到現(xiàn)在的房子里)。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及的資源金額很大，是規(guī)模最大的單項(xiàng)商品。2009年商品房年銷售額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到5.8萬(wàn)億(圖1)。此外，從老百姓的開(kāi)支來(lái)看，2009年房地產(chǎn)消費(fèi)占居民消費(fèi)的比例預(yù)計(jì)達(dá)到48.33%，接近一半(圖2)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)、對(duì)老百姓等方方面面來(lái)說(shuō)，都是一件很大的事情。

　　房地產(chǎn)把中低收入階層老百姓的財(cái)富基本吸光了，現(xiàn)在很多人變成了“房奴”。這大大加劇了業(yè)已存在的收入分配的不平衡。從1992年到2008年期間，如果把1992年標(biāo)準(zhǔn)化為100，則2008年農(nóng)村人均純收入是607，城鎮(zhèn)人均可支配收入是779，城鎮(zhèn)+農(nóng)村的人均收入是870，而財(cái)政的收入(預(yù)算內(nèi))是1761，財(cái)政收入的增長(zhǎng)幅度超出居民收入增長(zhǎng)幅度的兩倍。

　　房地產(chǎn)引起的經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏持續(xù)性

　　房地產(chǎn)把最大量的社會(huì)儲(chǔ)蓄變成了投資，嚴(yán)重影響了老百姓的日常消費(fèi)支出，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足；同時(shí)，投資中的很大一部分又是效率較低的政府投資。這種不合理的內(nèi)需結(jié)構(gòu)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的最重要特征，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的最大隱憂。

　　房地產(chǎn)能否持續(xù)支持這樣的增長(zhǎng)模式？只要把前述房地產(chǎn)的收入循環(huán)、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的儲(chǔ)蓄-投資轉(zhuǎn)化以及房地產(chǎn)的收入和財(cái)富分配機(jī)制結(jié)合起來(lái)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)中存在著嚴(yán)重的效率損失和收入損失。主要體現(xiàn)在：一大部分儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為低效率的投資、一部分收入“漏出”到生產(chǎn)體系之外、不合理的收入和財(cái)富分配導(dǎo)致部分經(jīng)濟(jì)資源無(wú)法有效地回到經(jīng)濟(jì)中來(lái)并得到有效的再利用。以這種方式建立在房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定是低效率的、低民眾福利含量的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這就是為什么從社會(huì)效果和老百姓福利來(lái)看，我們的10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只相當(dāng)于別人的2%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)到8%以下，其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)后果就像別人的經(jīng)濟(jì)衰退。像水的循環(huán)一樣，如果在循環(huán)過(guò)程中不斷地有一部分“漏出”到循環(huán)之外，這樣的循環(huán)是不可持續(xù)的。那么，我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式是靠什么維持的呢？是靠其產(chǎn)業(yè)循環(huán)過(guò)程中勞動(dòng)生產(chǎn)率的不斷提高以及大量廉價(jià)勞動(dòng)力的投入才得以維持的。一旦無(wú)法持續(xù)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，一旦依靠大量廉價(jià)勞動(dòng)力創(chuàng)造新價(jià)值遇到困難，那么房地產(chǎn)就很難繼續(xù)支持目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。

　　普通百姓的貧困化

　　面對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)，無(wú)產(chǎn)階層或者微產(chǎn)階層根本沒(méi)錢買房，干脆就死了這條心，只能望房興嘆。中產(chǎn)階層有相對(duì)穩(wěn)定的收入和一些積蓄，但一旦買房，他的全部積蓄和未來(lái)一二十年的收入(甚至連一些親戚朋友的那點(diǎn)錢)都被搜刮一空，成為“房奴”。

　　房產(chǎn)升值帶來(lái)的“名義財(cái)富增加”對(duì)于只有一套自住房的人來(lái)說(shuō)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的意義。沒(méi)有了儲(chǔ)蓄，未來(lái)收入早已被房子按揭“預(yù)支”，每月掐算著生活費(fèi)用的家庭，即使住在市場(chǎng)價(jià)不斷上漲的房子里，也是日常生活中的窮人。

　　社會(huì)的兩極分化與食利階層的形成

　　房地產(chǎn)業(yè)再分配財(cái)富的依據(jù)是權(quán)力，結(jié)果是嚴(yán)重失衡的倒金字塔形的社會(huì)財(cái)富格局。盡管任何一個(gè)社會(huì)的正常財(cái)富格局都是倒金字塔形的，但通過(guò)房地產(chǎn)再分配形成的財(cái)富格局是有很大的社會(huì)和政治隱患的。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲以及與此相應(yīng)的房地產(chǎn)投資和投機(jī)的收益以及“漏出”的收入和財(cái)富，更加快了這種財(cái)富再分配的速度，同時(shí)也更凸顯了這種財(cái)富格局的不合理性和不穩(wěn)定性。有了兩套以上房子的人，就是擁有百萬(wàn)級(jí)可變現(xiàn)和可支配財(cái)富的富翁，這些人中的一部分將成為中國(guó)社會(huì)的食利階層。

　　年輕人的迷茫

　　年輕人步入社會(huì)，面臨的第一件事情就是要找到一個(gè)安身的地方。在租房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)的今天，買房變成了極其困難的獨(dú)木橋。年輕人買房的錢從哪里來(lái)？除了自己的儲(chǔ)蓄與朋友之間的一點(diǎn)借款之外，主要是父母在過(guò)去長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)積累起來(lái)的儲(chǔ)蓄。那些享受了公家分房的父母?jìng)�，可以為買房的子女提供部分房款。但是，這部分房款來(lái)源已接近枯竭�？梢韵胂螅�自己買房的城市父母以及農(nóng)村的父母是很難為子女在城里買房提供實(shí)質(zhì)性的資金支持的。

　　每年五六百萬(wàn)的大學(xué)畢業(yè)生，絕大部分無(wú)法擺脫住房的困境。讀了四年大學(xué)，家里父母已經(jīng)花費(fèi)了很多錢，畢業(yè)后幾乎沒(méi)有人愿意(回)到農(nóng)村去。他們即使能夠順利地在城市里找到工作，而他們要買的房子，價(jià)低者幾十萬(wàn)，價(jià)高者一兩百萬(wàn)，甚至更高。即使僅僅考慮首付，也需要幾十萬(wàn)，而要取得銀行貸款也是需要滿足嚴(yán)苛條件的。尤其是出出身于農(nóng)村的年輕人，不管是否大學(xué)畢業(yè)，他們能夠看到希望和出路嗎？如果有幾千萬(wàn)受過(guò)高等教育的年輕人處于這種狀況，那就不僅僅是寶貴的人力資源的巨大浪費(fèi)，而且是一個(gè)極其危險(xiǎn)的炸藥庫(kù)。

　　30年遠(yuǎn)望：將再次成為財(cái)富再分配的機(jī)器

　　我們?cè)偻�遠(yuǎn)想一想，30年后中國(guó)的房地產(chǎn)將是什么樣子？從人口的因素考慮，30年以后，我們父母輩都100歲了，能留下的人數(shù)量很少，我們自己這代人，也差不多了。那時(shí)候，由現(xiàn)在的獨(dú)生子女結(jié)成的一對(duì)夫婦，上面的父母、岳父母，甚至再上面的爺爺奶奶、外公外婆，都走得差不多了。因此30年以后在座的你們每一個(gè)家庭可能有5套房子，8套房子，甚至更多套房子。那個(gè)時(shí)候房子很多，現(xiàn)在說(shuō)“房奴”是房貸壓著很難受，那時(shí)候的“房奴”真是被房子壓著很難受。30年以后肯定是房子供給很大，剩下的需求在哪呢？即使計(jì)劃生育政策作了調(diào)整，30年以后城市里年輕人組成的家庭也是不多的，一個(gè)家庭最多可能生2-3個(gè)孩子。另外要考慮的因素就是，城鎮(zhèn)化的過(guò)程、從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市來(lái)的人，這些人對(duì)城鎮(zhèn)房子的需求會(huì)增加，但他們能出的房?jī)r(jià)一定比不上城市里成長(zhǎng)起來(lái)的房子需求者。從現(xiàn)在到那個(gè)時(shí)候，中小城鎮(zhèn)的房子供給也是一個(gè)很大的數(shù)字。所以，如果不改變現(xiàn)有的趨勢(shì)，我覺(jué)得30年以后在城市里會(huì)碰到房子的供求變化問(wèn)題，房子價(jià)格將有向下的壓力，至少向上的壓力將大大減弱。

　　第二個(gè)問(wèn)題是土地的使用權(quán)問(wèn)題。法律規(guī)定住宅用土地使用權(quán)到期自動(dòng)延續(xù)，但怎么延續(xù)是沒(méi)有說(shuō)的，是無(wú)償還是有償？有償之下，是便宜還是貴？對(duì)不同套數(shù)房子有沒(méi)有區(qū)別政策？現(xiàn)在還不知道。我相信，到那個(gè)時(shí)候，土地使用權(quán)的續(xù)期很可能成為一個(gè)很不確定的因素，政府很可能要根據(jù)當(dāng)時(shí)的社會(huì)狀況做相機(jī)抉擇。為什么現(xiàn)在不確定？也就是為以后留下一個(gè)余地，留下一個(gè)非常大的不確定性。這個(gè)不確定性意味著，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況，房地產(chǎn)有可能會(huì)再次成為社會(huì)財(cái)富再分配的載體。

　　對(duì)25個(gè)已完成銷售項(xiàng)目的調(diào)查

　　什么支撐著房地產(chǎn)業(yè)的目前格局

　　支撐房地產(chǎn)繼續(xù)運(yùn)行的機(jī)制是什么？是哪些因素保證了再分配機(jī)器和轉(zhuǎn)化器的運(yùn)轉(zhuǎn)？

　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲的得益者主要是地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

　　很多房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的政績(jī)工程，并且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中得到大量好處；在前述的收入循環(huán)流程中，房地產(chǎn)大量的資金首先流向了政府，根據(jù)對(duì)有關(guān)項(xiàng)目的一個(gè)調(diào)查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用中有近50%的比例直接流向了政府(圖7)，加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的間接效應(yīng)，政府的獲利將超過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額的一半。政府拿了這些錢一方面用于支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面形成政府官員的收入(這些收入有正當(dāng)?shù)�，也有不正�?dāng)?shù)?。同時(shí)，獲得巨額利潤(rùn)的房地產(chǎn)商以及與房地產(chǎn)有關(guān)的關(guān)聯(lián)方，他們逐利的本能形成自我加強(qiáng)機(jī)制。

　　土地壟斷和人為的供地短缺保證了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲

　　現(xiàn)在來(lái)看房地產(chǎn)是通過(guò)什么樣的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)格不斷上漲的。我認(rèn)為是土地壟斷和人為的土地供給缺口推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為，18億畝耕地這個(gè)紅線給土地壟斷和人為短缺提供了一個(gè)很好的借口，但這個(gè)做法節(jié)省下來(lái)的土地是非常有限的，卻導(dǎo)致了土地的供不應(yīng)求和短缺。這里有相當(dāng)多的人為的因素，為什么有人為因素？因?yàn)檫@樣做，對(duì)有決定權(quán)的人有利。

　　如果我們反過(guò)來(lái)，增加一些供給，第一年多出5個(gè)單位的供給，供過(guò)于求，房地產(chǎn)的價(jià)格就往下走。以后年份只需要供求平衡，就會(huì)在每一年都存在供過(guò)于求的房源，房?jī)r(jià)就很難快速上漲。但為什么不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？因?yàn)檫@樣對(duì)土地供給的決定者不利，而土地是他們壟斷的。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣看起來(lái)都是“自愿”的，老百姓常抱怨政府從這里拿了很多錢，批評(píng)房地產(chǎn)商暴利，但因?yàn)橘I賣“自愿”的形式掩蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)制性實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)買賣其實(shí)不是“自愿”的，生存的需要是鐵一樣剛性的需要。事實(shí)上，房地產(chǎn)的收入再分配從看起來(lái)最“自愿”的市場(chǎng)交易，到最極端的、最強(qiáng)制性的稅和費(fèi)，甚至是地租(土地出讓金就是地租，所有權(quán)是不賣的)，大量的錢是被強(qiáng)制性拿走并被再分配掉的。

　　“地王”為什么會(huì)層出不窮?

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)里面有很多的環(huán)節(jié)，錢是可以“漏出”去的，是可以進(jìn)行利益輸送的。我們注意到，現(xiàn)在的大部分“地王”是國(guó)有企業(yè)創(chuàng)造的。誰(shuí)拿到土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，誰(shuí)就可以控制整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目涉及的資金總量可能是地價(jià)的幾倍。一個(gè)地價(jià)30億的項(xiàng)目，涉及的資金總額可能超過(guò)百億。而通過(guò)對(duì)這百億項(xiàng)目的控制，可以實(shí)現(xiàn)多少利益的輸送和轉(zhuǎn)移？所以，只有先拿到土地，只有天價(jià)的“地王”，才可能掌握資源的控制和分配權(quán)。

　　買“地王”首先要有錢，誰(shuí)最有錢？國(guó)有企業(yè)最有錢(尤其4萬(wàn)億投資計(jì)劃及相應(yīng)的巨額貸款，民營(yíng)企業(yè)拿不到，全給國(guó)有企業(yè)了)，所以，有這么多的央企去買“地王”。 第二，國(guó)有企業(yè)控制人不在乎錢，即使最后虧損也不需要自己掏錢。如果拿到“地王”開(kāi)發(fā)后有盈利，則是名利雙收，自己、企業(yè)都得到好處，政績(jī)也隨之而來(lái)；如果虧損，都由政府和老百姓埋單，不用企業(yè)管理者掏錢。但是，企業(yè)管理者或者其關(guān)聯(lián)方一定會(huì)從這樣大規(guī)模的項(xiàng)目中得到他們“應(yīng)得”的好處。所以，不管是盈利還是虧損，國(guó)企(不論是不是房地產(chǎn)商)都有天然的追逐“地王”的動(dòng)機(jī)。在這種機(jī)制之下，就有可能出現(xiàn)不惜代價(jià)、不惜血本爭(zhēng)搶“地王”的情景。

　　房地產(chǎn)業(yè)求變

　　房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，有很多的隱患，肯定難以持續(xù)。但是，房地產(chǎn)業(yè)的變革，將引起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、收入和利益格局、政治和社會(huì)關(guān)系的巨大調(diào)整，因此，只要這些相應(yīng)的調(diào)整沒(méi)有設(shè)計(jì)好或者準(zhǔn)備好，就不可能有主動(dòng)的努力去打破房地產(chǎn)的現(xiàn)有格局。我們?cè)谶@里不討論房地產(chǎn)變革的時(shí)機(jī)選擇以及力度把握，也不展開(kāi)討論廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為房地產(chǎn)變革的必要前提，只就發(fā)展租房市場(chǎng)談一些想法。

　　發(fā)展租房市場(chǎng)不僅有助于改變房地產(chǎn)的預(yù)期，還將實(shí)實(shí)在在減少對(duì)于房子的需求。在租方市場(chǎng)上，過(guò)低的房租收益率必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌和房租的提高。發(fā)展租房市場(chǎng)將對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，增加房源的供應(yīng)；同時(shí)，會(huì)更有效地利用已有的住房面積(一套房子可以由幾個(gè)年輕人合租，而自住的房東很少分租給別人)。

　　發(fā)展租房市場(chǎng)的具體建議有：

　　幫助、引導(dǎo)居民意識(shí)轉(zhuǎn)型。通過(guò)強(qiáng)化收益—成本的核算，提醒30年以后的不確定性，幫助和引導(dǎo)居民意識(shí)轉(zhuǎn)型。如租30年到50年的房子，可以過(guò)得很舒服，而且經(jīng)濟(jì)上更劃算，為什么非得自己買房子呢！估計(jì)像深圳這樣的城市，很多房子差不多已經(jīng)過(guò)了20來(lái)年了，過(guò)不了多久就會(huì)面臨30年后的不確定問(wèn)題了。

　　住房公積金用于支付房租�，F(xiàn)在的住房公積金可以拿來(lái)買房，也可以拿來(lái)給房子大修。有沒(méi)有可能用住房公積金拿來(lái)付房租呢？如果允許使用住房公積金用于付房租的話，很多人就會(huì)愿意租房了。尤其現(xiàn)在剛畢業(yè)的年輕人，他們的工資不高，住房公積金還是一筆要扣掉的錢。讓他們用本來(lái)就不多的到手的錢交房租，日子會(huì)過(guò)得很艱難。如果允許住房公積金支付房租，住房公積金中有他們自己交的一部分，還有企業(yè)給他們支付的一部分，加在一起，少的可能幾百塊錢，多的可能一二千元。尤其在工資比較高的行業(yè)，住房公積金每個(gè)月超過(guò)千元，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生只要有工作，每個(gè)月用住房公積金去交房租就差不多了。

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及的問(wèn)題太多、太復(fù)雜，房地產(chǎn)格局的調(diào)整必須要有一系列的政策予以配合。比如說(shuō)：

　　政治決心和措施。上面講到，當(dāng)前房地產(chǎn)的本質(zhì)是最大的財(cái)富再分配機(jī)器和儲(chǔ)蓄向政府投資的轉(zhuǎn)化器。基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，要解決這個(gè)問(wèn)題，首先一定不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)節(jié)的問(wèn)題，因?yàn)檫@時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)失靈了。因此，要解決房地產(chǎn)問(wèn)題，首先需要政治的決心和措施，只有政府下決心才解決得了。

　　增加土地供給。土地供給缺口推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因此，應(yīng)該增加土地供給。增加土地供給是完全可行的，政府用18億畝耕地紅線來(lái)控制土地的壟斷，造成人為的土地短缺，是推動(dòng)地價(jià)上漲的借口。它僅僅是借口而已，其實(shí)節(jié)約不了多少土地，人都是要住房子的，該住的還是要住，該建的還是要建。土地的短缺和房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期增加了投資和投機(jī)的住房占有，反過(guò)來(lái)加劇了住房的短缺和對(duì)土地的占用。要改變現(xiàn)狀首先要增加土地供給。

　　大力增加社會(huì)住房建設(shè)。政府一直在建設(shè)保障房，但我覺(jué)得做得還不夠。所謂的“改善民生”不要停留在嘴上，政府手里的許多錢可以去建保障房。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為不同的細(xì)分市場(chǎng)。要有足夠的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房滿足老百姓的基本住房需要。這是房地產(chǎn)業(yè)改革的前提條件。同時(shí)可以發(fā)展高端商品房，這是有錢人的市場(chǎng)，但也是高利潤(rùn)、高稅收、高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。

　　中央財(cái)政參與土地出讓金的分配。中央要部分地上收土地出讓金，防止地方政府和官員從這里得到巨大的利益。中央財(cái)政分得的金額越多，上收的比例越大，越能削弱地方政府和官員推動(dòng)地價(jià)的沖動(dòng)。地方政府財(cái)政在很大程度上是土地財(cái)政，這是一個(gè)不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。與土地出讓金分成配套的還要有稅收分配的改革。

　　加大反腐敗力度。上面說(shuō)到，拆遷、招標(biāo)、建筑、采購(gòu)、安裝、銷售等等環(huán)節(jié)里都有很多“漏出”存在，也即巨大的腐敗在后面，并且這些都與權(quán)力有關(guān)，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難的重要原因。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化需要更有力的反腐敗措施。

　　對(duì)第二套以上房子征收物業(yè)稅。要抑制非自住需求，除了改變房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期之外，可對(duì)兩套以上的房子征收物業(yè)稅。有人說(shuō)現(xiàn)在老百姓很窮，“房奴”連交按揭都很困難，交物業(yè)稅會(huì)更慘。那么可以規(guī)定一套房不用交，兩套以上需要征繳；條件或再放開(kāi)一點(diǎn)，按人算不按戶算，一個(gè)人名下一套免交，第二套再征；繼續(xù)放寬條件，按人頭算，不按成年人算。

　　增加買賣差價(jià)稅收。最后，可以增加房屋買賣差價(jià)的稅收，以減少房屋投資和投機(jī)性資本利得，從而抑制非自住性需求。老百姓花在房子上的支出少了，手頭的資金寬裕了，就會(huì)有更多的錢去消費(fèi)，這樣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型就變得相對(duì)容易；讓年輕人獲得最基本的居住條件，這是未來(lái)幾年社會(huì)和諧與穩(wěn)定的關(guān)鍵；遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模不公平的財(cái)富再分配，有利于中產(chǎn)階級(jí)的形成和壯大，有利于社會(huì)的轉(zhuǎn)型和長(zhǎng)治久安。

　　根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)的變革需要強(qiáng)有力的、堅(jiān)定的政治決心和措施。發(fā)展租房市場(chǎng)可能是走出目前房地產(chǎn)業(yè)兩難處境的可能選擇。（林義相）