255億元！中國內(nèi)地總價(jià)最高的土地出讓項(xiàng)目昨天在廣州誕生。

　　被譽(yù)為“世紀(jì)第一拍”的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目用地整體掛牌出讓昨天下午開拍，經(jīng)過47次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的“民企聯(lián)隊(duì)”，戰(zhàn)勝保利、萬科、中海組成的“國企聯(lián)隊(duì)”，以255億元的天價(jià)奪得，高出起始價(jià)165億元90億元，也比賣地會(huì)后公布的真正底價(jià)175億元溢價(jià)45.7%。更比原中國總地價(jià)最高的地塊———2007年拍出的92億元的長沙新河三角洲“北辰地王”高出163億元，一躍成為中國最新的“總價(jià)地王”。

　　此次出讓包括14幅未建地塊和百余萬平方米建成物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。據(jù)測算，其整體樓面地價(jià)5822元/平方米，預(yù)料該項(xiàng)目未來均價(jià)可能達(dá)1.5萬元/平方米。至于亞運(yùn)城現(xiàn)樓何時(shí)銷售，“聯(lián)合體”表示還沒有時(shí)間表。

　　最牛競價(jià)：每次舉牌2億

　　昨日的拍賣中，平時(shí)難得一見的開發(fā)商高層悉數(shù)出現(xiàn)，足見其對(duì)此項(xiàng)目的高度重視。坐在最前列的是手執(zhí)6號(hào)競價(jià)牌的“央企長子”中信地產(chǎn)的代表，華南副總經(jīng)理劉裕興督戰(zhàn)；88號(hào)競價(jià)牌的是保利、萬科和中海聯(lián)合體組成的“中央軍”，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊親自現(xiàn)場督戰(zhàn)，萬科副總裁張紀(jì)文、廣州公司負(fù)責(zé)人張海與中海廣州公司負(fù)責(zé)人劉顯勇也到場助陣；7號(hào)牌的是富力、雅居樂和碧桂園聯(lián)合體“民營軍”，富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌、雅居樂地產(chǎn)副總裁梁正堅(jiān)和碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人也到現(xiàn)場“排排坐”。

　　開拍前，曾有專家和媒體預(yù)測，由于近期調(diào)控政策不斷出臺(tái)，亞運(yùn)城最終成交價(jià)不會(huì)超過200億元。不過，地產(chǎn)巨頭們絲毫沒有受到影響。競拍伊始，廣州市國土房管局就臨時(shí)將增價(jià)幅度由1000萬大幅調(diào)高至2億元，這引發(fā)現(xiàn)場一片驚嘆，被業(yè)界喻為“最牛的競價(jià)階梯”。

　　爭奪一直在保利聯(lián)合體跟富力聯(lián)合體之間進(jìn)行。保利與富力輪番競價(jià)，開拍后僅兩分鐘，地塊價(jià)格就已抬高到200億元。地價(jià)飆升到236億元時(shí)，富力地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人破例舉手發(fā)問：“我可以問一個(gè)問題嗎？可以調(diào)低競價(jià)階梯嗎？”拍賣主持人于是決定把競價(jià)階梯從2億元調(diào)整為1億元。

　　當(dāng)競價(jià)超過250億后，保利團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場耳語商量，更有人士現(xiàn)場致電，隨后萬科一位人士做了一個(gè)抬手姿勢后，舉牌人士勉強(qiáng)加價(jià)至254億元。富力團(tuán)隊(duì)再度埋首商議后出價(jià)255億元，保利方舉牌人士無奈擺手，示意退出。

　　最終，雙方鏖戰(zhàn)47輪，富力聯(lián)合體以255億元競買成功。中國“總價(jià)地王”誕生。整場拍賣僅僅耗時(shí)40分鐘。

　　保密底價(jià)：也僅為175億

　　255億元的天價(jià)遠(yuǎn)超市場預(yù)期。廣州市國土房管局在競拍后公布的保密底價(jià)也僅為175億。這一保密底價(jià)由官方交由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)估算，并經(jīng)集體決策敲定。

　　中原地產(chǎn)研究部測算，若包含已建物業(yè)，整體樓面地價(jià)為5822元；若剔除價(jià)值66億的已建物業(yè)，則未開發(fā)地塊樓面地價(jià)為5810元。

　　而廣州市經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢公司為客戶做的一份內(nèi)部分析報(bào)告指出，當(dāng)亞運(yùn)城地塊的土地出讓價(jià)格達(dá)到250億元時(shí)，開發(fā)商銷售的凈利潤率僅為17.84%。該公司分析師表示，保守估計(jì)建成住宅的整體最終市場售價(jià)將達(dá)到每平方米1.5萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價(jià)。

　　40%首付：三天內(nèi)繳102億

　　據(jù)了解，富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯(lián)合體將成立“光輝走利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”來運(yùn)作亞運(yùn)城項(xiàng)目，三家公司會(huì)組成一個(gè)項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司的股權(quán)按照1/3的比例均衡分配，團(tuán)隊(duì)的管理層人員也會(huì)均衡分配。

　　由于亞運(yùn)城項(xiàng)目掛牌出讓先于國家最近出臺(tái)的土地出讓金首付需達(dá)五成的新政，因此本次亞運(yùn)城項(xiàng)目出讓仍繼續(xù)按掛牌公告文件的約定執(zhí)行。該項(xiàng)目的出讓合同中，廣州市國土房管局明確約定競得者必須在地塊拍下的3天內(nèi)繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結(jié)清，分別在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前各結(jié)清30%。

　　各方聲音

　　富力代表：255億沒超過我們的底線

　　昨天下午，當(dāng)拍賣槌落下一刻，現(xiàn)場只有零落的掌聲，大多數(shù)觀戰(zhàn)的人，都為這一結(jié)果感到愕然。因?yàn)榇饲�，大部分人相信，萬科、中海、保利組成的“夢幻組合”，幾乎是不可戰(zhàn)勝的。

　　富力軍團(tuán)：開發(fā)成本還沒有細(xì)算

　　事實(shí)上，整場拍賣會(huì)，儼然是國企軍團(tuán)與民企軍團(tuán)的爭霸戰(zhàn)，在競價(jià)階段報(bào)出最高價(jià)180億元的中信地產(chǎn)，拍賣現(xiàn)場則出人意料地偃旗息鼓，自始至終都沒有再舉牌。

　　拍賣結(jié)束后，富力代表朱榮斌表示，富力、碧桂園、雅居樂同是廣州本土的公司，又是同在香港上市的地產(chǎn)企業(yè)，這樣的機(jī)會(huì)使得他們?nèi)�家能夠第一次別開生面地聚在一起。同時(shí)亞運(yùn)城開發(fā)難度大，組成聯(lián)合體才有實(shí)力擔(dān)當(dāng)這個(gè)開發(fā)的重任。亞運(yùn)城已建成物業(yè)中，市政、綠化、公路等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，從一開始起點(diǎn)就很高，他們可以坐享其成。朱榮斌說，這么大的項(xiàng)目在廣州不會(huì)再有了，政府已為這個(gè)項(xiàng)目做了很多配套設(shè)施，規(guī)劃也非常好。富力代表表示，此次這個(gè)民企聯(lián)合體都是廣州的骨干企業(yè)在一起合作，三家公司各有所長，太多技術(shù)問題還沒考慮，開發(fā)成本也還沒詳細(xì)算�！白罱K價(jià)格并沒有超出我們之前所設(shè)定的底線”。

　　專家：廣州樓市壟斷性趨向明顯

　　百億地王對(duì)中國樓市有何影響？對(duì)廣州樓市有何影響？

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文分析，這塊地已創(chuàng)下中國拍地史上的紀(jì)錄，任何一個(gè)開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作都會(huì)比較吃力�！拔冶容^關(guān)注該地塊能否如期開發(fā)�！壁w卓文表示，5822元/平方米的樓面地價(jià)相對(duì)來說是比較高的，亞運(yùn)城未來樓價(jià)破萬已定調(diào)。而其對(duì)番禺區(qū)的樓面均價(jià)將會(huì)起到一個(gè)促進(jìn)作用，可能會(huì)迎來番禺樓市的一輪補(bǔ)漲。

　　趙卓文還認(rèn)為此次亞運(yùn)城出讓是廣州樓市走向壟斷時(shí)代一個(gè)里程碑式的事件。

　　房管局：壟斷話語權(quán)可能性不大

　　關(guān)于亞運(yùn)城項(xiàng)目是否會(huì)造成區(qū)域壟斷的問題，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，亞運(yùn)城項(xiàng)目商品住宅供應(yīng)量為385萬平方米，分6年供應(yīng)，每年的供應(yīng)量約60多萬平方米。而廣州十區(qū)每年商品住宅的供應(yīng)規(guī)模在800萬平方米左右，亞運(yùn)城項(xiàng)目供應(yīng)量占全市供應(yīng)量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權(quán)可能性不大。

　　羊城晚報(bào)記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生 羅文菊