由于擔(dān)心政策有變，“恐慌性購房”導(dǎo)致12月樓市成交持續(xù)火爆。今年的樓市讓開發(fā)商賺得盆滿缽滿，如今手中資金充裕。在政策顯露調(diào)整變化的節(jié)骨眼兒上，許多開發(fā)商并不急于推盤入市，新房市場供量銳減。二手樓市也因銀行停辦提前還貸，有貸房源無法交易，致使可售房源下降。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，明年1月，北京即將入市的項(xiàng)目僅有22個，與前幾個月相比，開盤數(shù)量減少了一大半。在這些項(xiàng)目中，首次開盤的純新盤項(xiàng)目僅為6個，其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開盤。從物業(yè)類型上來看，即將入市的純新盤項(xiàng)目以公寓、商住樓為主，老項(xiàng)目以普通住宅項(xiàng)目居多。新盤項(xiàng)目呈郊區(qū)化、泛豪宅化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，新年元月新開盤項(xiàng)目銳減，主要是開發(fā)商不差錢。此外，今年1月以來，伴隨樓市的回暖，商品住宅去存量化速度快過預(yù)期，1月底，可售期房商品住宅105683套，到11月底已經(jīng)降低為65773套。10個月4萬余套可售房源“蒸發(fā)”，房源短缺，開發(fā)商惜售。

　　12月20日北京市二手房可售房源總量為23319套，可售房源首次下降。美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，這一變化主要原因是12月下旬銀行依照歷年的慣例暫停提前還貸，而近年來再交易的二手房大部分為有貸款未還清的房源，特別是購買5年內(nèi)的房產(chǎn)因?yàn)榉績r比較高，超過一半有貸款。臨近年底無法解抵押使得這部分房源已經(jīng)無法上市。

　　樓市供量銳減將使明年1月份欲開盤項(xiàng)目呈現(xiàn)出明顯的“量減價增”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在有開盤均價記錄的項(xiàng)目中，明年1月計(jì)劃開盤項(xiàng)目的整體開盤均價為20381元／平方米。這個價格比今年12月已經(jīng)開盤的項(xiàng)目均價上漲了5.5%。不僅如此，就連以前價格較低的五環(huán)外項(xiàng)目，明年1月的整體開盤均價也高達(dá)16311元／平方米。

　　房價之高、上漲速度之快，讓人咂舌。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，明年1月五環(huán)外開盤的項(xiàng)目中，均價在萬元以下的項(xiàng)目已經(jīng)是鳳毛麟角了。例如，位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)的珠江拉維小鎮(zhèn)首次開盤時均價僅為8500元／平方米，而明年1月份即將開盤的均價達(dá)13500元／平方米，短短兩三個月的時間上漲了58.8%。

　　對此，高姍認(rèn)為，房價快速上漲，五環(huán)項(xiàng)目突破萬元大關(guān)，這既說明了當(dāng)前市場供需矛盾較為突出、地王頻現(xiàn)、開發(fā)商與購房者均對樓市預(yù)期看好，給房價快速上漲提供了動力。

　　而對于日前有媒體報道的二套房首付將由目前的四成提高到五成問題，經(jīng)過記者電詢北京幾大房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)得到答復(fù)，央行表示并未發(fā)布類似消息。

　　目前購買二套房的貸款標(biāo)準(zhǔn)為：首付四成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　盡管上述消息被稱沒有得到證實(shí)，但正處于政策變化的節(jié)骨眼兒上，人們還是在算賬。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)，在12月中上旬北京二手房交易中，總住宅成交量已達(dá)到了24971套。日均1425套，而其中選擇貸款的比例高達(dá)71.5%。商業(yè)貸款達(dá)到54.8%。但是被認(rèn)定為2套房貸款的比例不足3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際市場成交中10%左右的二套房置業(yè)比例，且大部分未按照1.1倍的利率執(zhí)行。

　　由此看來，即便上述傳說成立其影響非常有限。不少顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，與提高首付相比較，明確定義二套房的標(biāo)準(zhǔn)則更加重要。特別是最近中央一再提到要鼓勵自住及改善性購房，確定二套住房的界定標(biāo)準(zhǔn)稱為很現(xiàn)實(shí)的問題。

　　目前可查的認(rèn)定二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，使依據(jù)央行與銀監(jiān)會規(guī)定，二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再向商業(yè)銀行申請貸款均按第二套房執(zhí)行。同時，已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各商業(yè)銀行將申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

　　據(jù)房產(chǎn)顧問公司反映，現(xiàn)在在實(shí)際房產(chǎn)交易中對于二套房貸款有很多細(xì)節(jié)尚待確定。

　　美聯(lián)物業(yè)根據(jù)實(shí)際操作中遇到的現(xiàn)實(shí)問題列出了九項(xiàng)：

　　第一，已有一套全款購買的住房，且在購買第二套房之前未貸款購房，再貸款買房是否算購買二套房？第二，夫妻雙方為外地人，且戶口本未顯示其已婚，因?yàn)槊裾�系統(tǒng)及房產(chǎn)交易系統(tǒng)尚未互聯(lián)，雙方分別貸款是否算二套房？第三，夫妻雙方為了購買二套房而離婚，再分別貸款購房是否算購買二套房？第四，夫妻雙方分別同時用公積金及商業(yè)貸款購房是否算二套房？第五，在目前的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，人均面積低于當(dāng)?shù)厮�平再置業(yè)的算第一套標(biāo)準(zhǔn)，那么很多外地人在北京置業(yè)的，戶口均不在房本中，那么如何認(rèn)定人均面積？第六，已經(jīng)用商業(yè)貸款購買一套房的，再利用公積金購房是否算二套房？第七，家庭中已經(jīng)有超過18歲成年子女，再購房是否算二套房？第八，異地置業(yè)，如何確定人均面積，或者如果在一地利用公積金貸款，在另外一地再商貸購房是否算二套房？第九，曾經(jīng)貸款購首套房，再次購房貸款前已經(jīng)將前一套房出售，是否算二套房？

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，11月來，全國各地的樓市成交瘋狂，如果僅出臺統(tǒng)一的提升貸款成數(shù)的政策很難抑制投資，而且會一定程度上打壓市場上改善性購房的積極性。即使政府出臺提高首付的政策，也應(yīng)該給出界定二套房的細(xì)則。