“國(guó)土資源部終于開(kāi)始清查囤地了�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h有些感嘆地說(shuō)。

　　至于原因，在楊少鋒看來(lái)，“或者是最近輿論的壓力讓國(guó)土部無(wú)法承受，又或者是近年來(lái)高漲的房?jī)r(jià)讓中央政府下決心了”。

　　“不管如何，囤地如果能夠被終止，一定是眾多老百姓的福音，也一定是業(yè)界福音。”楊少鋒說(shuō)。

　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(下稱《通知》)，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。囤地、炒地一直被指稱為高房?jī)r(jià)的推手之一，五部委加強(qiáng)土地出讓收支管理是在14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，推出的第一個(gè)具體調(diào)控措施。

　　“如果囤地不打壓，上市房企囤地的規(guī)模將越來(lái)越大。結(jié)果必定是房?jī)r(jià)成倍的繼續(xù)上漲。”楊少鋒說(shuō)。

　　正因?yàn)槿绱耍�“�?guó)土資源部這場(chǎng)清查囤地的運(yùn)動(dòng)來(lái)的正是及時(shí)。”

　　在楊少鋒看來(lái)，如果嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的相關(guān)政策，那么，上市的房企必須在3年之內(nèi)將囤積的土地開(kāi)發(fā)完畢，那么平均每個(gè)房企每年至少需要完成的竣工面積將超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　“當(dāng)銷售壓力將變得無(wú)窮大的時(shí)候，這些房企怎么可能還能將旗下項(xiàng)目大肆提價(jià)？”楊少鋒說(shuō)。

　　囤地推高房?jī)r(jià)

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，10月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地800宗，環(huán)比增加22%，同比增加225%；成交土地面積4432萬(wàn)平方米，其中大部分土地均被上市房企拿下，根據(jù)各大上市房企第三季度的財(cái)務(wù)報(bào)表披露，截止2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)3.02億平方米。

　　“預(yù)計(jì)到年末，一些大的品牌房企的屯地面積極有可能將達(dá)到4億平方米�！睏钌黉h說(shuō)。

　　楊少鋒認(rèn)為，上市房企之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場(chǎng)的融資渠道，也就是所謂的“股地聯(lián)動(dòng)”。

　　楊少鋒舉例說(shuō)，某上市房企今年銷售面積300萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)50億，然后他就可以告訴股民:我手中還有3000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，足夠我開(kāi)發(fā)十年時(shí)間，未來(lái)房?jī)r(jià)肯定上漲，所以買(mǎi)我的股票一定掙錢(qián)。于是再融資，于是再囤地。

　　楊少鋒也坦言，實(shí)際上國(guó)土資源部早就出臺(tái)了一系列政策限制開(kāi)發(fā)商的囤地，最明確的規(guī)定就是閑置超過(guò)一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過(guò)兩年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的要無(wú)償收回。

　　“然而，截止日前，全中國(guó)加在一起，閑置地被收回的不超過(guò)5例，這個(gè)制度已經(jīng)形同虛設(shè)�！睏钌黉h說(shuō)。

　　因此，對(duì)于此次國(guó)土部等五部委的《通知》，楊少鋒表示，如果國(guó)土資源部這次是動(dòng)真格而不是走過(guò)場(chǎng)，囤地越多的企業(yè)，面臨的資金和銷售壓力將越大，而房?jī)r(jià)也有望回歸理性。

　　“目前全國(guó)各個(gè)城市對(duì)于分期繳納土地出讓價(jià)款及首付比例并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，出讓土地會(huì)分別簽訂合同，約定首付比例和分期繳納時(shí)間，大部分在20%-30%之間，遠(yuǎn)低于此次五部委通知的規(guī)定。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說(shuō)。

　　他認(rèn)為，該《通知》的實(shí)質(zhì)就是全國(guó)統(tǒng)一并普遍提高了開(kāi)發(fā)商拿地的首付款，由此會(huì)對(duì)其資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟的表述更直接。“文件的出臺(tái)，會(huì)擠出開(kāi)發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快樓盤(pán)銷售，回籠資金。其結(jié)果就是國(guó)務(wù)院會(huì)議上所提出的，增加普通商品房的供給。”

　　調(diào)控政策或密集出臺(tái)

　　“其實(shí)也沒(méi)有那么害怕，提高拿地的首付款對(duì)大型房企的影響并不大。”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)老總對(duì)記者說(shuō)。

　　在他看來(lái)，國(guó)土部打擊囤地政策的出臺(tái)提高了企業(yè)拿地的成本，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)影響比較大，因?yàn)樗麄冏杂匈Y金較少，同時(shí)相對(duì)融資比較困難，但對(duì)大企業(yè)影響有限。

　　但最讓他擔(dān)心的是，提高拿地的首付款只是中央調(diào)控的第一步，接下來(lái)，政府還有后續(xù)動(dòng)作，這樣形成的“綜合打擊”可能會(huì)使得整個(gè)行業(yè)受到影響。

　　記者了解到，就在幾天之內(nèi)，中央對(duì)樓市的表態(tài)接連不斷。12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

　　從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上的吹暖風(fēng)到營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠停止，再到“遏制高房?jī)r(jià)”的嚴(yán)厲措辭，再到當(dāng)前國(guó)土部等五部委打出的調(diào)控第一拳，都表示中央調(diào)控政策或?qū)⒚芗�出臺(tái)。

　　而在近日舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在發(fā)言中指出，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要大力發(fā)展公共租賃住房和限價(jià)商品房�！霸黾舆@兩類住房的建設(shè)�！�

　　而據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，目前以住建部、國(guó)土部等部門(mén)牽頭的調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。（牛建宏）