□中國銀行私人銀行(深圳)投資顧問 陳波翀

　　近期，有關房地產市場調控的政策密集出臺，房地產板塊則應聲而跌，市場開始擔憂明年的房地產市場將出現逆轉，房價拐點論也開始抬頭。

　　從今年以來房地產市場的走勢，足以看出房價泡沫的蹤跡。數據顯示，今年3月份以來，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比連續(xù)9個月上漲，且漲幅逐月提高，11月份的環(huán)比漲幅高達5.7%。不僅一線城市房價早已超越了2007年的水平，二三線城市房價也跟風上漲。在房地產市場量價齊升的背后，隱含了投機性需求的過度膨脹，以及對剛性需求的擠出。如果以二手房成交與一手房成交的比例來衡量房價泡沫，那么早已超越了2：1的警戒線，長此以往，房地產市場勢必難以健康發(fā)展。

　　于是，針對投機性需求的緊縮政策開始出臺，并輔之以增加普通商品住房的供給，以此來實現房地產市場的均衡發(fā)展。我們知道，房地產市場的需求分為兩大類，其中剛性需求對應的是自住部分，投機性需求對應的則是投資部分。如果說房價過高是供求失衡的結果，那么旺盛的需求離不開投機性需求的膨脹，供給則主要受新開工面積的剛性制約。從市場化的調節(jié)手段來看，增加供給無疑是對癥下藥，但時效性較差，新開工面積轉化為可售面積，至少還需要6-12個月的時間。而自住需求的釋放相對穩(wěn)定，比較容易擠壓的則是投機性需求。這樣來看，我們對于中央經濟工作會議之后出臺的有關房地產調控政策，就大致找到了理論基礎。

　　至于政策的傳導效應，則可能出現一定的背離。

　　首先，房價歷來不是受供求決定的。房價的決定因素比較多，有土地成本的因素，有建筑成本的上漲因素，也有對區(qū)域環(huán)境的未來預期因素，甚至還有對稀缺性的溢價因素。如果要把諸多影響因素全部歸集到供給和需求，那么，在需求方面，也存在彈性較大的自住需求和平穩(wěn)套利的投資需求；供給方面也存在諸多不確定性因素，比如開發(fā)商的捂盤、二手房的銷售周轉率等。在如此復雜的價格決定機制下，單純靠抑制投機性需求，或者增加有效供給，并不足以解決當前房價泡沫的所有問題。

　　其次，三方博弈決定了房價的走勢。在房地產市場的參與主體中，政府關注的是成交，購房者關注的是房價，而開發(fā)商既關心房價，又關注成交。一旦房價泡沫影響到成交預期，那么政府的政策選擇無疑會保成交。但這里面會存在一個后續(xù)博弈的過程，即開發(fā)商預期到政策的初衷后，往往會采取以銷定產的策略。在成交未顯著放大前，開發(fā)商自然不敢大規(guī)模拿地，那么未來增加供給就只能依靠政府主導的保障性住房。此類住房入市后，對房價并不產生實質影響。也就是說，開發(fā)商可以通過一定的產銷策略安排，來化解“促成交、壓房價”政策的效果。

　　第三，房價可能存在先抑后揚的走勢。調控政策出臺后，對于投機性需求無疑是沉重的打擊，特別是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，并加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。明確了嚴格執(zhí)行二套房政策，即四成首付，貸款利率在基準利率基礎上適當上浮，并由各商業(yè)銀行自行決定。一方面，二手房可能會存在一個恐慌性的拋售，并壓低一手房的房價；另一方面，等到二手房成交恢復常態(tài)后，房價則會逐步回升，畢竟一手房的新增供給，要在明年下半年才能體現出來。屆時，供求關系可能才會重新得到校正。

　　因此，我們對于房價拐點不必過于擔憂，加上春節(jié)購房高峰即將到來，房價短期內應該保持相對穩(wěn)定，二手房房價則可能有一定的回調。但中期來看，房價還是在需求的支撐下，存在繼續(xù)走高的可能。特別是二三線城市戶籍政策的放寬，進一步釋放了對住房的剛性需求，對房價也構成有力的支撐。也許等到央行的首次加息，我們再來談論房價拐點更為合適。