福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士姚迪 原君居

　　近年來(lái)，福州城市建設(shè)發(fā)展迅猛，溫福鐵路也已經(jīng)開(kāi)通，加上海西發(fā)展的良好機(jī)遇，不少人認(rèn)為當(dāng)前福州的房?jī)r(jià)與長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)相比，尚屬起步階段，樓市投資有強(qiáng)大的潛力，福州房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步走高，這種房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也吸引了溫州炒房團(tuán)的到來(lái)，然而，在本月這批溫州看房團(tuán)來(lái)福州考察后卻顆粒無(wú)收。

　　為什么普遍看好的福州樓市這次卻沒(méi)有得到溫州炒房團(tuán)的青睞呢？從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，雖然臺(tái)海局勢(shì)穩(wěn)定，福州城市影響力提升，這都給福州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，但從以下幾點(diǎn)來(lái)看，福州房?jī)r(jià)的上升空間還是具有局限性：1、福州人的收入水平偏低，購(gòu)買力相對(duì)較弱，房?jī)r(jià)與普通居民的收入差距越來(lái)越大。

　　近幾年福州房?jī)r(jià)飛速上漲，而居民工資收入?yún)s沒(méi)有太大的上升，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比大約為3到6倍，而從福州目前的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，這個(gè)比例已經(jīng)到達(dá)了20多倍，這是其他國(guó)家都不能見(jiàn)到的。因此，如果福州居民的收入水平?jīng)]有得到提高，以其目前的消費(fèi)能力，無(wú)法“消化”如此高昂的房?jī)r(jià)，在這種情況下未來(lái)的房?jī)r(jià)將不會(huì)存在太大的上升空間，這是溫州人沒(méi)有“下手”投資的主要原因。

　　2、福州樓房空置率高，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨�，給投資者帶了較大的風(fēng)險(xiǎn)。一邊是居高不下的房?jī)r(jià)，一邊是不斷上漲的空置率，許多新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”，有些樓盤(pán)雖然早已賣完，但入住率只有30%左右，這些足以說(shuō)明了商品房嚴(yán)重積壓。樓價(jià)持續(xù)不正常上漲的同時(shí)，空置率的也持續(xù)走高，這就說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)大的泡沫危險(xiǎn)。

　　3、租售比倒掛。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。一般房屋租售比的警戒線是1：200，當(dāng)超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)泡沫已出現(xiàn)。目前福州房地產(chǎn)市場(chǎng)部分區(qū)域的租售已超過(guò)警戒線，甚至已達(dá)到1：400，租售比倒掛的現(xiàn)象日益嚴(yán)重。

　　4、商住倒掛，也就是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格低于普通住宅。

　　正常情況下，寫(xiě)字樓價(jià)格應(yīng)比商品房?jī)r(jià)格高30%，福州出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象不僅說(shuō)明了福州市商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值還未充分挖掘，更說(shuō)明了住宅價(jià)格高位運(yùn)行，住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)性需求旺盛，住宅市場(chǎng)積聚越來(lái)越多的泡沫。

　　5、獲利空間未知。目前地段好、社區(qū)好的樓盤(pán)，早已自抬身價(jià)，少則萬(wàn)元均價(jià)，高則2萬(wàn)元均價(jià)，房?jī)r(jià)已經(jīng)如此之高，下手后獲利空間未難以明了。就目前情況，福州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒(méi)有達(dá)到足以支持當(dāng)前這種高房?jī)r(jià)的實(shí)力，房?jī)r(jià)的高漲依賴的仍然是一種對(duì)福州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的不確定預(yù)期，如果房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)支撐，產(chǎn)生的就是泡沫。

　　本月下滑的均價(jià)也提醒人們房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)入高位調(diào)整期，目前過(guò)高的房?jī)r(jià)或許已經(jīng)提前透支了未來(lái)發(fā)展所帶來(lái)的效益。所以投資福州樓市，獲利可能并非如想象的那樣美好，投資者還是要認(rèn)清樓市形勢(shì)，切勿盲目決策。