中央經濟工作會議結束后，不少購房者以為 “明年樓市優(yōu)惠政策將延續(xù)”。事實上，會議中提及樓市的筆墨并不多，而房貸優(yōu)惠是否延續(xù)仍未有定論。年末的樓市依舊在瘋漲和彷徨中前行，上周末舉辦的本市今年最后一次房展會上甚至還傳出，年內已無房可售。

　　問題一：房貸優(yōu)惠是否延續(xù)未有定論

　　美聯物業(yè)上海市場研究部分析認為，中央經濟工作會議報告在政策方面只提及了家電及汽車行業(yè)的延續(xù)，而沒有提及大家最關注的樓市政策是否延續(xù)。說明了政府當前對樓市的環(huán)境還是比較擔憂的，雖然未來政策仍將保持寬松，但針對性微調的出現可能性非常大。

　　其預計，2010年首套房優(yōu)惠政策或將不變；但7折優(yōu)惠利率可能微調，修改為8折的可能性非常大；至于第二套房則將嚴格執(zhí)行基準利率上浮10%。

　　野村證券昨日也發(fā)布報告稱，央行也可能會取消對房屋抵押貸款的優(yōu)惠政策以防止房地產泡沫的形成，特別是第二套房和第三套房的抵押貸款。

　　美聯物業(yè)預計，2009年全年二手上海房成交量將突破29萬套，商品房成交量突破18萬套，合計在50萬套左右，按照一套房牽扯到兩個三口家庭計算。上海在2009年購房的將達到300萬人，占全市人口近17%。但如今快速飛漲的房價已經很明顯地影響了這部分人的其他需求。過高的房價阻擋了人們的購買行為。

　　問題二：如何界定“改善性”需求？

　　中央經濟工作會議形成的明年工作任務中，提出了“進一步支持居民自主性和改善性住房需求，加大普通商品房供應”。

　　對于繼續(xù)支持改善性住房需求，如何界定 “改善性”需求再次成為焦點，是以人還是以戶為單位至今沒有明確說法。一位地產業(yè)內人士透露，今年10月份前后，北京市曾就改善性需求住房貸款如何界定的問題向業(yè)內征詢意見。當時就有人提出，是否可以將第一套房的銷售發(fā)票作為證據，使之成為二套房貸比照一套房貸執(zhí)行的依據。而上海廣州也在進行這樣的試點。

　　業(yè)內專家認為，2010年繼續(xù)支持改善性購房需求的話，對于改善性需求的認定工作必將需要進一步厘清。“中國未來房地產需求是以改善為主，但是未必以小戶型為主。就目前的銷售情況是，大戶型因為供應有限，在一線二線城市基本上都出現了供不應求的狀況，價格奇高。國家的70、90政策應該適當取消，這是不符合中國目前的發(fā)展趨勢的。 ”萬科副總裁毛大慶此前這樣表示。

　　美聯物業(yè)也認為，改善性需求的界定將主要針對投資性的購房者，因為樓市的均價飛速上漲與7、8月起大量投資客的涌入不無關系。國家應會對目前高漲的投資客熱情進行控制與制約，但對自主客與改善性需求的購房者仍會保持寬松優(yōu)惠的政策。

　　問題三：樓市政策到底什么時候明示

　　數據顯示，本市11月二手房價格達到14781元/平方米，漲幅度超過12%。而該月一手商品房均價更是達到了18686元/平方米，上漲了10%以上，而周成交均價更在12月第一周首破2萬元。

　　面對市場上如此瘋狂的現象，不少專家呼吁，現在有關部門已經不能再等了，必須要盡快地明示政策。因為現在像上海、北京、杭州一些中心城市，市中心二手房的存量其實并不太多，已經無法再承受目前這樣的哄搶。如果政策依舊不明確，遭到市場進一步炒作，整個12月繼續(xù)處在一個哄搶時期的話，未來房價可能會漲到讓人無法想象的地步。

　　市場預計，在中央經濟工作會議已經為宏觀政策基本定調的情況下，各地方政府很可能盡量為樓市優(yōu)惠政策的延續(xù)提供支持，預計樓市細節(jié)政策有望在兩周內即搞出臺。