臨近年末，房價(jià)剎不住車，仍一路高歌猛進(jìn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的最新報(bào)告，截至今年10月，北京市的平均房價(jià)已達(dá)到每平方米16057元，比1月份時(shí)10403元的平均價(jià)漲了54%。在上海,10月份的平均住房價(jià)格為16954元，自1月份以來上漲了22%。而江蘇省內(nèi)樓市“標(biāo)桿價(jià)”已經(jīng)沖到了55000元／平方米。然而，這是懸在高空的房價(jià)，因?yàn)橥顿Y乃至投機(jī)的購房行為已漸趨普遍。

　　按照業(yè)內(nèi)的通常說法，一個(gè)投資比例15%左右的市場是較為健康的，當(dāng)投資比例超過30%，就應(yīng)引起警惕，而現(xiàn)在不少樓盤已跨越50%的投資“紅線”，這不能不讓人憂慮：一個(gè)充滿投資與炒作意味的市場能走多遠(yuǎn)？

　　時(shí)下，手中有一點(diǎn)閑錢的市民已經(jīng)不再將錢存入銀行獲取少得可憐的利息作為首選的投資項(xiàng)目。伴隨著房價(jià)漲勢一浪高于一浪，很多投資者對于投資房產(chǎn)產(chǎn)生濃厚的興趣，買漲不買跌的心理更是催人出手，投資房地產(chǎn)正成為許多投資者十分看好的投資渠道。

　　隨著福利分房政策的終結(jié)，農(nóng)民進(jìn)城人數(shù)急劇增加，進(jìn)一步促使城市商品房需求出現(xiàn)“井噴”行情。1998年以來，在國內(nèi)許多城市無論是開發(fā)商還是購房者，都沐浴在房市價(jià)格急劇攀升的一浪高于一浪的“幸福時(shí)光”之中，真切地感受著房地產(chǎn)業(yè)流金淌銀般的“財(cái)富效應(yīng)”。與股市上資產(chǎn)急劇“縮水”形成鮮明對比，房地產(chǎn)價(jià)格卻一路攀高，從而極大增強(qiáng)了人們投資房產(chǎn)的信心。在許多人眼里，投資房地產(chǎn)是一樁“只賺不賠”的買賣，很多人不惜舉債投資于房市。炒房者慣用的手法無外乎有兩種，或是在樓盤內(nèi)部認(rèn)購時(shí)定好房子，在正式簽訂購房合同之前再將房子轉(zhuǎn)手倒賣，從中賺取差價(jià)；或是先“吃下”一套至數(shù)套有“升值潛力”的房子，待房價(jià)上升后再拋出去，從中獲取溢價(jià)款。值得關(guān)注的是，與樓市日趨火爆景象相比，在不少城市房屋租賃市場卻出現(xiàn)急劇下滑的趨勢。如滬上的房屋租賃價(jià)格平均跌幅已高達(dá)30%~50%，尤其是高價(jià)房的租金，跌勢更為明顯。租金下跌意味著投資回報(bào)縮水，回報(bào)縮水便會(huì)影響到投資性購房的需求，而此類需求的抑制，又會(huì)促使市場拋盤套現(xiàn)，抽離資金。

　　從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，投資的回報(bào)率越高，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，房地產(chǎn)業(yè)也莫過如此。由于房產(chǎn)投資者并不是真正意義的居住者和使用者，他們購房之后，房屋仍停留在流通階段，成為無法統(tǒng)計(jì)的空置房。在這種情況下，高房價(jià)并不是“真實(shí)需求”的實(shí)際反映，大量投機(jī)性購房，會(huì)放大虛擬需求傳遞給人一種虛假的需求訊息。房地產(chǎn)業(yè)近年來出現(xiàn)的高位放量增長，過度投資，結(jié)構(gòu)失衡等現(xiàn)象，使得一些有識之士憂心忡忡。目前，百姓手中的儲(chǔ)蓄存款余額近20萬億元人民幣，而金融機(jī)構(gòu)貸出的房地產(chǎn)貸款卻已達(dá)8萬多億元，在整個(gè)國民財(cái)富中出現(xiàn)超分配態(tài)勢。而社會(huì)資金過度集中在房地產(chǎn)業(yè)這種暴利性行業(yè)之中，不僅加劇房地產(chǎn)業(yè)自身的結(jié)構(gòu)性矛盾，而且也使整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平衡被打破，從而蘊(yùn)積著極大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。可以說，房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，過度投資也會(huì)帶來過度消費(fèi)和過度投機(jī)，無疑會(huì)對正常的消費(fèi)比例和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來負(fù)面沖擊。

　　20世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，大量社會(huì)資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時(shí)許多日本人天真地認(rèn)為，日本國土狹窄，資源貧乏，人口密集，房價(jià)只升不降，許多日本人都熱衷于炒房地產(chǎn)。面對火火紅紅的房地產(chǎn)業(yè)，日本政府和金融管理當(dāng)局聽之任之，等閑視之，結(jié)果因經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，銀行和房地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量房產(chǎn)投資者淪為負(fù)債一族。日本經(jīng)濟(jì)從此跌入低谷，復(fù)蘇艱難，停滯不前。日本經(jīng)歷這場房市“泡沫”的浩劫后，從一個(gè)發(fā)展勢頭最猛的發(fā)達(dá)國家退化為景氣狀況最差的發(fā)達(dá)國家，房市風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)國家真正演變?yōu)橐环N國家風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)，讓人刻骨銘心。

　　因此，從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)城市的房市應(yīng)該是一個(gè)以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鲗?dǎo)消費(fèi)群體的市場，當(dāng)?shù)厥忻裣�費(fèi)特性塑造著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的個(gè)性特征。而過度性投機(jī)，無節(jié)制投資于房市，就會(huì)加大房市“泡沫”破滅的幾率。20世紀(jì)90年代國內(nèi)海南、廣西等地房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的泡沫危機(jī)就是前車之鑒。

　　房地產(chǎn)業(yè)“一半是海水，一半是火焰”的特性已經(jīng)初現(xiàn)端倪，一旦風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)必將殃及金融安全。如果越來越多的商品房并未真正進(jìn)入“消費(fèi)領(lǐng)域”，而是作為投資者獲利的載體，其高“空置率”無疑會(huì)導(dǎo)致房價(jià)越來越高。虛擬需求的不斷放大，實(shí)質(zhì)供應(yīng)又在不斷增加，兩者疊加，極易形成“泡沫”。同時(shí)，房市作為一個(gè)完全依賴于資金推動(dòng)的市場，一旦資金投入乏力，就猶如人之失血，出現(xiàn)疲軟性調(diào)整也是理所當(dāng)然。加之相當(dāng)一部分房產(chǎn)投資者無視規(guī)則，過度投機(jī)，必然會(huì)使房市風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺。無論是已經(jīng)折戟沉沙于房市的“賭命富豪”楊斌、“神秘富豪”仰融，還是“地產(chǎn)富豪”錢永偉、“上海首富”周正毅，房地產(chǎn)業(yè)的巨富商賈們在崩盤性毀滅的同時(shí)，還會(huì)將巨量的金融資產(chǎn)化為烏有。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)前日漸火紅的投資性購房理應(yīng)引起政府和全社會(huì)的關(guān)注，經(jīng)驗(yàn)表明，投資性購房應(yīng)該控制在20%以下，否則，過度的投機(jī)性“炒房”將有可能進(jìn)一步放大房市風(fēng)險(xiǎn)，演變成一個(gè)積重難返的惡性循環(huán)。 (赤天)