在目前高房價的背景下，無論是高價拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商，攥著多套房的投資客，還是放出大量開發(fā)貸款和按揭貸款的商業(yè)銀行，以及得到大量土地財政的地方政府，誰都不愿看到市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)。不過，這種脫離基本需求面和承受力的“房地產(chǎn)繁榮”還能維持多久？這是每一個關(guān)心中國經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展和最廣大人民福祉的國人需要思考的問題。

　　筆者認(rèn)為，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，解決廣大中低收入居民的安居問題，區(qū)分住房的基本生活消費品和奢侈品及投資品兩種屬性，區(qū)分兩種不同的需求群體，形成多層次保障性住房市場和住房的奢侈品及投資品市場，隔離兩個市場價格的聯(lián)動傳導(dǎo)機(jī)制，這是當(dāng)前高房價下，既能解決最廣大群眾基本住房需求，又能避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的唯一出路，也是治理高房價頑疾的一劑“猛藥”。

　　首先，純粹增加供給是不可能抑制高房價的，因為供給永遠(yuǎn)趕不上人們對房地產(chǎn)增值的預(yù)期。當(dāng)前房價過高是由于大量的投資資金造成的虛假需求所致，基于對中國房地產(chǎn)業(yè)的升值預(yù)期，不僅國內(nèi)的資金熱炒房地產(chǎn)，更有大量的國際投機(jī)游資在枕戈以待，縱使有再多的土地供應(yīng)，也無法吸收全世界的游資。在“住者有其屋”的最本能的生存安全感需要下，大量無房的中低收入群體在房價將進(jìn)一步狂漲的市場氛圍下，花費一輩子甚至幾代人一輩子的積蓄購得一個安身之所，而開發(fā)商和投資客迅速成為一個暴富的群體。在“房價升高-租金升高-投資回報率升高-投資增加-房價進(jìn)一步升高”的價格盤旋上升的正反饋機(jī)制中，最廣大的中低收入居民被迫地參與了一場注定被剝奪的財富再分配游戲。因此，政府要建立起住房保障體系，滿足中低收入群體的基本居住需求，形成相對獨立的多層次保障住房體系，在普通百姓的基本安居需求和高房價投資游戲之間建立起一道防火墻，從而根本上切斷房價傳導(dǎo)的正反饋機(jī)制。

　　其次，保障性住房市場突出的是住房的基本生活消費品特征，具有準(zhǔn)公共品性質(zhì)。政府根據(jù)當(dāng)?shù)刂械褪杖肴后w的收入和數(shù)量等具體情況，確定本地區(qū)的保障性住房體系建設(shè)規(guī)劃，通過市場的核準(zhǔn)進(jìn)入制把住房配給給最需要的群體。這不僅解決了中低收入群體的安居問題，更避免了中低收入群體不得不參與不公平的財富再分配游戲。

　　第三，在保障性住房之外的商品房市場，更凸顯出奢侈品和資本品的特性。由于保障性住房市場的進(jìn)入限制，高收入群體要改善居住條件或要獲得房地產(chǎn)投資回報，就必須要到這個市場來。在這個市場上，政府就像對待任何奢侈品或資本品市場一樣，完全可以放由“看不見的手”指揮(當(dāng)然不排除必要的監(jiān)管)。在沒有了最廣大中低收入群體潛在“剛性”需求的支持下，高房價就失去了飆升的基礎(chǔ)。當(dāng)社會絕大多數(shù)的中低收入者通過保障性住房市場解決了安居需求后，商品房的租金便會下降(將主要有高收入者和外來人士租住需求決定)，房地產(chǎn)投資回報率將會隨之下降，這必然導(dǎo)致投資性房市的量價齊跌。

　　第四，通過住房市場的“二元化”劃分，就可以切斷兩個市場資金和價格的互動，形成兩個相對獨立的住房市場系統(tǒng)，從而維護(hù)最廣大的中低收入居民的基本生活權(quán)利，同時也保障了高收入群體改善居住條件、投資房地產(chǎn)獲取投資收益的客觀需要，提高了整個社會效率和福利。當(dāng)然，在保障性住房市場建設(shè)過程中，要完善法律法規(guī)、施行嚴(yán)格的動態(tài)管理，防止再有“開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房”的不公平現(xiàn)象發(fā)生，要嚴(yán)刑峻法，讓那些想從事尋租和利益輸送的權(quán)力擁有者通過收益-成本權(quán)衡后不敢違規(guī)違法。

　　第五，中國高房價的現(xiàn)實和由此引發(fā)的問題，再次讓人們認(rèn)識到了住房問題不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更是一個民生問題和一個社會問題。政府在商品房市場得到了大量土地財政和交易稅收，政府有義務(wù)和責(zé)任拿出一部分用于中低收入居民基本生活需求的保障房建設(shè)。市場在調(diào)節(jié)基本生活消費品住房供求方面是失靈的，完全市場化的房地產(chǎn)市場的結(jié)果就是市場畸形，逆向選擇掉了真正的需求者，產(chǎn)生效率損失和社會嚴(yán)重不公。

　　筆者認(rèn)為，由于土地資源的稀缺性和長周期性、居民素質(zhì)(如大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量)的顯著提高、區(qū)域發(fā)展極不平衡，人才會不斷向工作機(jī)會多、發(fā)展空間大的大中城市集聚，大中城市尤其是北京、上海等一線城市的房價會進(jìn)一步上升。只有建立健全住房市場的“二元體制”，保障廣大中低收入居民的基本安居條件，使不同群體的居住需求者各得其所，防止房地產(chǎn)市場上不公平的社會財富再分配效應(yīng)，社會發(fā)展與和諧才有現(xiàn)實的基礎(chǔ)。(北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心 宣宇)