近日，社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了《住房綠皮書》，對(duì)過去一年樓市的發(fā)展進(jìn)行了總結(jié)，指出2009年過快釋放的流動(dòng)性推動(dòng)了房價(jià)的上漲，流入住房領(lǐng)域的貸款更多支持了投機(jī)性住房的開發(fā)和建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)放寬手段有限等問題，房產(chǎn)市場呈現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)態(tài)勢。報(bào)告同時(shí)認(rèn)為明年地價(jià)仍要漲，樓市趨勢將呈春暖秋涼、價(jià)穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢，是震蕩性的增長。針對(duì)這樣的觀點(diǎn)，本期的《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)了鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理譚斌和南京臥龍湖置業(yè)有限公司總裁李建平兩位嘉賓共同討論。

　　觀點(diǎn)①

　　資產(chǎn)類產(chǎn)品價(jià)格仍將上行

　　譚斌 鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

　　對(duì)“綠皮書”中提到的“明年樓市將震蕩增長”個(gè)人覺得未必，從目前宏觀的形勢看，資產(chǎn)類產(chǎn)品價(jià)格明年整體上仍呈增長態(tài)勢。近日有報(bào)道說“去年10月1日至今，有超過5000億港元資金流入香港，主要投放股市和樓市”，而這其中很多也將進(jìn)入內(nèi)地，這些都主要受人民幣升值預(yù)期的吸引。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)類的重要部分，價(jià)格仍會(huì)保持上漲。

　　在土地方面，拿不拿地應(yīng)該更多取決于各個(gè)企業(yè)自身的規(guī)模實(shí)力、融資能力的強(qiáng)弱等。近期全國包括南京都出現(xiàn)了很多“地王”，短期2-3年看它是高的，到了5年它的價(jià)值會(huì)變“平”，如果支撐時(shí)間達(dá)到長時(shí)間的6-8年甚至以上，它相對(duì)市場的價(jià)值又會(huì)變低，一切都是相對(duì)的。

　　至于“綠皮書”中“流入住房領(lǐng)域的貸款更多支持了投機(jī)性住房的開發(fā)和建設(shè)”的觀點(diǎn)，個(gè)人是贊同的。很多高檔房的客戶都具備炒房的能力，但是投資和投機(jī)有所區(qū)別，合理的投資需求仍會(huì)得到保護(hù)，但是投資者要注意宏觀的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，這也決定了投資的可行性。

　　最后談一談別墅類的高端物業(yè)。和以往的房價(jià)“普漲”不同，今后“有區(qū)別的漲”將是市場趨勢之一，而這其中最具潛力的無疑是城市供需中最稀缺的高端住宅，“物以稀為貴”的別墅物業(yè)無疑將長期受到追捧。

　　觀點(diǎn)②

　　明年樓市或?qū)⑾纫趾髶P(yáng)

　　李建平 南京臥龍湖置業(yè)有限公司總裁

　　房地產(chǎn)是我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，有巨大的市場支撐，當(dāng)然這里的“支撐”已不僅僅是市場需求，更涉及到社會(huì)的宏觀層面。對(duì)地方政府而言，樓市的發(fā)展?fàn)縿?dòng)著眾多行業(yè)的興衰，也帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的增長；而從老百姓的角度，投資渠道有限的現(xiàn)狀也迫切需要樓市能夠保持持續(xù)的發(fā)展。

　　具體到明年的樓市，個(gè)人覺得在明年初國家諸如利率、稅費(fèi)等的政策可能會(huì)有一些微調(diào)，也會(huì)使樓市出現(xiàn)小的波動(dòng)，但是從二季度開始，樓市將重新回到上行軌道。至于成交量方面，由于今年很多的新房源受工程進(jìn)度的影響都是“匆忙上陣”，品質(zhì)會(huì)大打折扣。而無論是從供應(yīng)量上還是產(chǎn)品的品質(zhì)上，明年這種情況都將大大改善，成交量也可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　每個(gè)城市的發(fā)展過程都有一個(gè)房價(jià)從高漲到回歸的過程，但就目前的南京市場而言，房價(jià)上行還有很大空間。盡管現(xiàn)在的房價(jià)已在高位，普通置業(yè)者會(huì)有較大壓力，但是客觀上，投資動(dòng)機(jī)的存在仍會(huì)推動(dòng)房價(jià)的不斷上漲，而剛性需求的滿足未來可能更多來自于政府的保障措施等方面，這也是國際上房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展趨勢，市場的規(guī)范性操作還需不斷完善。

　　另外，明年的土地價(jià)格也將變得理性很多，地價(jià)不會(huì)再現(xiàn)“瘋漲”。

　　其他 觀點(diǎn)

　　樓市正處于十字路口

　　目前超常規(guī)的繁榮已經(jīng)讓房地產(chǎn)積累了巨大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。但在利益博弈復(fù)雜的情況下，單純依靠政策的取舍并不能左右房地產(chǎn)市場的走勢。房地產(chǎn)市場的癥結(jié)不在于有無優(yōu)惠政策，而在于政府能否擺脫賣地生存的利益模式。不徹底擺脫各地土地財(cái)政的生存模式和利益糾葛，不管優(yōu)惠政策是否繼續(xù)，房價(jià)都難以合理回歸。

　　——馬光遠(yuǎn) 中國社科院公共管理與政府政策所博士

　　明年樓市維持平穩(wěn)

　　綜合來看，從需求量上講，明年樓市將維持一個(gè)平穩(wěn)的水平，房地產(chǎn)業(yè)將恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展期。從價(jià)格走勢看，明年樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。

　　——《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》

　　交易量取決于房價(jià)漲跌

　　《綠皮書》沒有觸及樓市的痛處、病根和要害。比如報(bào)告提出了明年價(jià)穩(wěn)量增的目標(biāo)，但實(shí)際上這很難實(shí)現(xiàn)。追漲不追跌是樓市的基本特點(diǎn)，中國樓市目前的投資占比重多，并且投資主要在賭房價(jià)上漲，而不是用于出租獲利，因此交易量主要取決于房價(jià)是不是上漲上。 ——《紅網(wǎng)》評(píng)論

　　-本版主持 高宏年