“正面是拼命保護(hù)18億畝耕地紅線，側(cè)面是海量土地曬太陽(yáng)，背面是房?jī)r(jià)1年翻了近1倍，這就是樓市。”與南京新浪樂(lè)居主編王小軍的這番話相呼應(yīng)的是，南京300多天出了10個(gè)“地王”。

　　據(jù)365房地產(chǎn)家居網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，今年南京已出讓的土地面積接近370萬(wàn)平方米，直逼去年全年成交量。

　　當(dāng)然，“地王”頻出的地方并不僅是南京。而與“地王”頻出同步的是，房企囤地的新聞也屢見(jiàn)報(bào)端。有業(yè)內(nèi)人士稱，雖然政府極力反對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地，但上有政策下有對(duì)策，在開(kāi)發(fā)商花樣繁多的囤地行為面前，政府在保障土地供給的同時(shí)，還需加強(qiáng)制度建設(shè)以及制止囤地行為的力度，防止開(kāi)發(fā)商借地生財(cái)。

　　據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商囤地生財(cái)?shù)牡谝粋�(gè)手法是囤而不開(kāi)，坐等地價(jià)升值，再抬升房?jī)r(jià)。理由很簡(jiǎn)單，囤地能在一定程度上造成供應(yīng)量不足，讓購(gòu)房人有“饑餓感”，從而形成恐慌買房，再一步一步推高房?jī)r(jià)。

　　南京某開(kāi)發(fā)商早在10年前就以便宜的協(xié)議價(jià)取得一塊地，但在此后多年不見(jiàn)開(kāi)發(fā)。終于，在今年11月8日，樓盤推出了第一批房源，銷售均價(jià)為每平方米1.9萬(wàn)元。這樣的價(jià)格當(dāng)然遠(yuǎn)非當(dāng)初拿地時(shí)可比。一塊地拿了10年可以不開(kāi)發(fā)，讓開(kāi)發(fā)商把囤地賣高價(jià)房演繹到了極致。

　　當(dāng)然，與這些房產(chǎn)商相比，那些財(cái)力雄厚的上市公司囤起地來(lái)更是大手筆。據(jù)《新華日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至2009年9月30日全國(guó)房企囤地的情況，排在前十名的全是上市公司，囤地總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。按照這些房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售進(jìn)度，手中的閑置地塊至少可開(kāi)發(fā)37年。

　　除去為了抬高房?jī)r(jià)，還有些房地產(chǎn)商囤地就是為了倒騰土地掙錢。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)現(xiàn)象：本地企業(yè)拿地，外來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)。因?yàn)楸镜亻_(kāi)發(fā)商握有本地人脈資源優(yōu)勢(shì)，拿地更易，但他們中的一部分能力有限，根本就搞不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也有的拿了地原本就沒(méi)打算搞開(kāi)發(fā)，于是伺機(jī)轉(zhuǎn)賣土地生錢。在地價(jià)扶搖直上的這些年，“炒地皮”獲利比自己建房賣房來(lái)得容易得多。

　　當(dāng)然，這樣的土地轉(zhuǎn)讓很少是通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易的。因?yàn)榻�年�?lái)土地增值厲害，國(guó)家開(kāi)征了土地增值稅，如果直接交易土地，獲利方須交納30%至60%的土地增值稅。為規(guī)避這一交易成本，擁有土地的開(kāi)發(fā)商將土地注入一個(gè)公司，然后通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的模式把公司轉(zhuǎn)讓出去，其中擁有的土地自然也就“暗渡陳倉(cāng)”，交易中最主要的費(fèi)用只是3%的契稅和5.6%的營(yíng)業(yè)稅。還有一些公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，直接把公司法人名字改過(guò)來(lái)，所需費(fèi)用更低。如此運(yùn)作，讓賣地獲利更甚，真正成了“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”。

　　而對(duì)于上市公司，這樣的囤地生財(cái)手段只能算小兒科。比如，首次進(jìn)軍南京的華潤(rùn)和保利兩家公司在短短1個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，就“大手筆”地將南京58.7萬(wàn)平方米的地塊收入囊中，且創(chuàng)造了新科“地王”。而58.7萬(wàn)平方米相當(dāng)于今年以來(lái)南京土地供應(yīng)總量的22%！而首次進(jìn)入蘇州的華潤(rùn)，本月以17.25億元拍下相城兩幅地塊，樓面地價(jià)溢價(jià)分別高達(dá)98.7%和105%。

　　上市公司大量拿地，除了因?yàn)樗麄兗掖髽I(yè)大資本雄厚，還因?yàn)椤暗赝酢笔巧鲜蟹科筚Y本運(yùn)作的工具。上市公司拿地后可以告訴股民，公司今后的銷售量可以達(dá)到多少，資產(chǎn)增值多少，然后股票漲了，再發(fā)行新股、再募集，所以囤地的錢實(shí)際是股民的。這樣，上市公司拿了地不需要蓋房子就可以賺錢，等到房?jī)r(jià)漲到一定高位時(shí)再開(kāi)發(fā)則再賺一筆。即便是房?jī)r(jià)跌了，上市公司也不吃虧，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)早轉(zhuǎn)移了，損失的只會(huì)是股民。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，由于房地產(chǎn)前景看好，今年上市房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)扎堆融資近千億，其中有12家房地產(chǎn)公司已通過(guò)公開(kāi)資本市場(chǎng)完成再融資364億元，還有33家房企公布了增發(fā)預(yù)案，募集資金將超過(guò)610億元。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地，應(yīng)該說(shuō)各級(jí)政府都是反對(duì)的。國(guó)家明文規(guī)定，閑置1年以上的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過(guò)兩年的要無(wú)償收回。但執(zhí)行情況怎樣？至今全國(guó)閑置地塊被收回的仍屈指可數(shù)，而收回的土地與開(kāi)發(fā)商囤積的土地比起來(lái)只是九牛一毛。

　　在這方面，廣州可以說(shuō)在全國(guó)帶了個(gè)好頭。據(jù)報(bào)道，近兩年，廣州已累計(jì)收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里，成為全國(guó)處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市。同時(shí)，一房地產(chǎn)商還因?yàn)槎诘囟�被沒(méi)收了競(jìng)買保證金8000萬(wàn)元，并被禁止繼續(xù)參與該地塊競(jìng)拍。

　　有專家認(rèn)為，要想開(kāi)發(fā)商不“囤地生錢”，政府就不能搞自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)那一套，搞無(wú)為而治。在土地資源有限、房產(chǎn)又有硬性需求的情況下，政府應(yīng)該運(yùn)用法律的、行政的手段，積極干預(yù)房產(chǎn)市場(chǎng)。在當(dāng)前土地價(jià)格已經(jīng)成為房?jī)r(jià)主要推手之一的情況下，更應(yīng)該調(diào)整相應(yīng)的政策，嚴(yán)格各項(xiàng)管理制度，尤其是針對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象，在土地招拍掛之初，就明確竣工日期等要約。一旦開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府一定要依約收回土地，而不能因?yàn)椤巴恋刎?cái)政”而放房地產(chǎn)商一馬。更有人認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)復(fù)蘇的情況下，與其嚴(yán)控購(gòu)房者的房貸，不如調(diào)整各地出臺(tái)的房地產(chǎn)“救市”政策，比如分期交付土地出讓金等。

　　要解決開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題，政策的調(diào)整完善值得期待，而各級(jí)政府不斷提高執(zhí)行力更值得期待。