●目前樓市已逐步開始出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市特征，今年冬天又將重復(fù)去年夏天的故事，屆時(shí)不僅會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機(jī)，而且大量囤積土地的投機(jī)行為也將面臨“作繭自縛”后果

　　●北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)租金比30倍以上的情況已遠(yuǎn)超國(guó)際大型城市的水平，已缺乏安全邊際，整個(gè)市場(chǎng)博傻氛圍濃厚

　　●當(dāng)前市場(chǎng)的失衡狀態(tài)明顯不健康，但也不排除樓市在不理智的投機(jī)刺激下仍有漲價(jià)可能，但一切超過(guò)價(jià)值真實(shí)需求的上漲均將回歸理性，房地產(chǎn)寒冬拐點(diǎn)若隱若現(xiàn)

　　⊙華林證券研究中心副總 胡宇

　　○編輯 李導(dǎo)

　　2009年10月，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正散發(fā)著涼涼秋意。透過(guò)國(guó)慶假期北京、深圳等幾大城市的房交會(huì)數(shù)據(jù)看，成交萎縮局面似乎難以扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前各種跡象表明，現(xiàn)今再期望房地產(chǎn)出現(xiàn)“銀十”行情似乎已不現(xiàn)實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或已進(jìn)入寒冬季節(jié)。

　　有價(jià)無(wú)市

　　今年冬天難以重復(fù)去年故事

　　首先，任何行業(yè)都不可能逃避供求關(guān)系和價(jià)值規(guī)律，房地產(chǎn)亦然。從世聯(lián)地產(chǎn)公布的9月份數(shù)據(jù)看，深圳市場(chǎng)成交量環(huán)比出現(xiàn)下降，而價(jià)格環(huán)比仍然保持穩(wěn)定，從其他各大城市得到的數(shù)據(jù)看，普遍與深圳市場(chǎng)相似。從供求關(guān)系而言，當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)量背離正好證明供求關(guān)系的不合理，價(jià)格脫離有效需求導(dǎo)致成交量日漸萎縮，而成交量萎縮進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)的觀望情緒。

　　從這個(gè)角度而言，目前市場(chǎng)已逐步開始出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的特征。當(dāng)前房?jī)r(jià)如不出現(xiàn)大幅調(diào)整，那么，今年的冬天又將重復(fù)去年夏天的故事，屆時(shí)不僅出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機(jī)，眾多中介也面臨關(guān)門倒閉的局面，大量囤積土地的囤貨居奇的投機(jī)行為又將面臨“作繭自縛”的后果。而從影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的角度看，除了需求方觀望與有效不足，對(duì)短期市場(chǎng)而言，供給的相對(duì)緊缺也是影響當(dāng)前房?jī)r(jià)的主要因素之一。

　　租金顯示回報(bào)率不足

　　投機(jī)客短線博傻

　　從房地產(chǎn)投資價(jià)值而言，投資回報(bào)率是主要參考指標(biāo)。扣除投機(jī)者所鐘愛的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入，作為投資者而言，租金回報(bào)率才是主要考慮指標(biāo)。盡管某些二線城市物業(yè)投資回報(bào)率仍有5%，相比之下，目前深圳豪宅出租回報(bào)率基本為零，深圳普通二手房的價(jià)格也普遍創(chuàng)出2007年新高。一套深圳關(guān)內(nèi)76平方米的二手房，目前估價(jià)每平方米超過(guò)1.6萬(wàn)，而實(shí)際租金收益不過(guò)每月2500元，年化收益率不超過(guò)2%(扣除所得稅)，低于銀行一年期存款利率，而北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)租金比30倍以上的情況也已遠(yuǎn)超國(guó)際大型城市(如紐約、東京、香港)的水平，30倍的房?jī)r(jià)租金比意味著投資需要30年才能回收本金。同理，30倍以上的房?jī)r(jià)租金比相對(duì)于30倍的市盈率，已缺乏安全邊際，但投機(jī)者們瘋狂沖入豪宅市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)很明顯，肯定不是投資，而是希望通過(guò)短線博差價(jià)來(lái)獲得杠桿收益。因此，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)者很明顯是在博傻。

　　下半年政策收緊

　　寒冬若隱若現(xiàn)

　　影響房地產(chǎn)短期發(fā)展的硬約束，國(guó)家政策才是最重要的因素。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控周期短于房地產(chǎn)開發(fā)周期，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2年半到3年，而政策調(diào)控周期變化太快，頻率較短�；仡櫄v史可知，影響房地產(chǎn)發(fā)展的政策從調(diào)控到放松往往就在一年之內(nèi)。2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策曾出現(xiàn)有收緊到放松的過(guò)程，二套房貸的收緊是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的最直接影響，而此后央行發(fā)布房地產(chǎn)救市新政《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買普通住房》，則預(yù)示著宏觀調(diào)控拐點(diǎn)的到來(lái)。然而，自2009年下半年開始的政策突然出現(xiàn)收緊跡象，將對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成重大影響，尤其對(duì)開發(fā)商囤地投機(jī)行為的打擊力度或在逐步放大。

　　有人戲稱，在房地產(chǎn)界，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢。開發(fā)商目前樂于拍成地王，是因?yàn)榈綍r(shí)即使毀約退地，后果只不過(guò)是沒收地價(jià)首付款。對(duì)投機(jī)者而言，沒有多強(qiáng)的法律束縛，未來(lái)只有不斷落實(shí)前期出臺(tái)的政策，通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)閑置土地收回與罰款等規(guī)定，大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期囤地風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)開發(fā)與供給的規(guī)模與速度才能有效提升，當(dāng)前高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀才能逐步緩解。

　　毋庸置疑，當(dāng)前脫離正常需求水平的高房?jī)r(jià)確實(shí)存在多重因素的影響，目前市場(chǎng)的失衡狀態(tài)明顯不健康，但也不排除房市在不理智的投機(jī)刺激下仍有漲價(jià)可能，但放在市場(chǎng)規(guī)律面前的是，一切超過(guò)價(jià)值真實(shí)需求的上漲均將回歸理性，我國(guó)房地產(chǎn)的寒冬拐點(diǎn)若隱若現(xiàn)。