出乎市場(chǎng)的預(yù)料。本來應(yīng)該是傳統(tǒng)旺季的十月樓市顯得格外冷清，就連國(guó)慶黃金周也并未如期迎來開門紅。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京新房網(wǎng)上簽約量?jī)H為1119套，比去年同期的2254套下降了將近五成。同時(shí)二手房的成交量也不盡如人意，7天共成交140套，遠(yuǎn)低于去年同期的201套，而且南京、廣州等城市的樓市行情同樣慘淡。

　　多位市場(chǎng)人士分析，出現(xiàn)這種旺季不旺情況的原因是，房?jī)r(jià)的過快上漲對(duì)購買力產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用，因而購房者觀望情緒日趨濃重。那么在這個(gè)敏感的節(jié)點(diǎn)過后，樓市是一如繼往恢復(fù)火爆還是出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整呢？

　　有專家指出，盡管購房者觀望態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，但與年初時(shí)囊中羞澀相比，如今的開發(fā)商腰包鼓鼓，短期內(nèi)不具備降價(jià)求售的動(dòng)力。而且短期內(nèi)重新刺激樓市或者驟然收緊的政策不會(huì)馬上出臺(tái)，因此供需雙方可能進(jìn)入一段較長(zhǎng)時(shí)間的博弈膠著期。

　　從購房者的角度看，房?jī)r(jià)屢盤屢高，已日漸超出購房者所能承受的心理水平。加上第二套房貸款已然收緊，購房者的購房心態(tài)已經(jīng)開始悄然發(fā)生變化，對(duì)價(jià)格下調(diào)的心理預(yù)期也在加大，因此觀望氣氛開始形成。

　　從開發(fā)商的角度看，今年開發(fā)商資金充裕，除去在樓市的火爆行情里賺得盆滿缽滿，在今年適度寬松的貨幣政策下，開發(fā)商獲得了大量的銀行貸款，而且隨著資本市場(chǎng)的回暖，許多房企也通過直接融資籌集到了資金。日前易居地產(chǎn)克而瑞(中國(guó))與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年前三季度，納入監(jiān)測(cè)的20家開發(fā)商銷售金額為3488億元，銷售面積達(dá)到4300萬平方米。同時(shí)，目前已有20多家上市房企提出融資申請(qǐng)，已實(shí)施完畢的有10家，合計(jì)融資360億元。

　　可見，鑒于去年年底差點(diǎn)揭不開鍋的情況，今年開發(fā)商通過各種渠道籌足了資金，可以說是“不差錢”。要不要降價(jià)，開發(fā)商無疑有充足的時(shí)間和資金與持幣觀望的購房者進(jìn)行博弈。而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲導(dǎo)致的有剛性需求的購房者相對(duì)購買能力的持續(xù)下降，將使這種博弈進(jìn)入僵持期，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間價(jià)漲量跌的情況。

　　這從目前房?jī)r(jià)的依然堅(jiān)挺可見一斑。盡管今年黃金周期間樓市表現(xiàn)慘淡，但大多數(shù)樓盤都未采取優(yōu)惠促銷的措施。而且目前開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊晃礈p，也顯示出其在短期內(nèi)沒有資金之憂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地650宗，環(huán)比增加3%，同比增加169%；9月住宅用地平均樓面地價(jià)為每平方米2691元，環(huán)比上漲37%。

　　此外，影響未來樓市和房?jī)r(jià)走勢(shì)的還有另一個(gè)問題，就是開發(fā)商拿地和開發(fā)速度的博弈。房?jī)r(jià)由供需關(guān)系決定，開發(fā)商的開發(fā)和推盤進(jìn)度無疑對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)有很大影響。

　　我們看到，在今年前三季度的樓市行情中，房?jī)r(jià)上漲與地王頻現(xiàn)幾乎是同步上演。盡管地價(jià)是否推高了房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論仍在繼續(xù)，但可以肯定的是，許多一線城市每一塊天價(jià)地一拍出，周邊的二手房?jī)r(jià)格就會(huì)跟風(fēng)上漲，這已經(jīng)成了樓市的鐵律。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，今年以來，北京、上海等一線城市均加大了推地力度。如果開發(fā)商在瘋狂拿地的同時(shí)，開發(fā)速度能夠跟得上，增加市場(chǎng)的供給量，無疑在一定程度上能平抑地價(jià)上漲帶來的房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)。從政府的角度來講，加大推地力度也是為了增加供給，平抑價(jià)格。但是從開發(fā)商的角度講，則希望能夠延緩開發(fā)速度，從而能使房子賣個(gè)好價(jià)格。

　　實(shí)際上，隨著今年拿地?zé)崆榈母邼q，開發(fā)商的土地儲(chǔ)備已經(jīng)很多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前土地儲(chǔ)備前十名的開發(fā)商，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米。按目前的銷售速度，有個(gè)別開發(fā)商的土地儲(chǔ)備量已夠其銷售十多年。

　　但在開發(fā)方面，許多開發(fā)商“養(yǎng)雞不如倒蛋”的行為造成了開發(fā)遲緩，土地閑置過多。中原地產(chǎn)最新調(diào)查了全國(guó)12個(gè)城市土地?cái)?shù)據(jù)，2003年在公開土地市場(chǎng)獲取的270幅地塊樣本，發(fā)現(xiàn)除去在售和售完?duì)顟B(tài)地塊，仍有27%處于未開發(fā)狀態(tài)。深圳市近期共清理出已批未建土地735宗，總面積18.98平方公里。其中，39宗閑置土地被收回土地使用權(quán)。

　　這種屯地現(xiàn)象已經(jīng)引起了政府部門的重視。9月4日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》。這被認(rèn)為是調(diào)查各地開發(fā)商囤地情況，打擊囤地行為的前兆，將在一定程度上促進(jìn)開發(fā)商加快開發(fā)，增加住房供給。

　　顯然，政府部門與開發(fā)商在土地問題上的博弈已經(jīng)開始，但鑒于各種利益關(guān)系的糾葛，這種博弈無疑將會(huì)持續(xù)，而這將在很大程度上左右樓市的開發(fā)供給，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。(記者 李文龍)