近期，部分一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露“降溫”跡象，久違的“降價(jià)促銷”也重回市場(chǎng)。不過，一線城市正上演的地價(jià)飆漲、爭(zhēng)奪“地王”的場(chǎng)面又讓普通購房人心懸：購房者期盼房?jī)r(jià)理性回落，開發(fā)商意在賭漲未來。博弈之下，考驗(yàn)樓市調(diào)控的“精細(xì)化”水平。

　　一線城市房市疑似降溫

　　“沒想到，現(xiàn)在有樓盤打折！”忙于看房的上海白領(lǐng)葉莉最近有了“驚奇的發(fā)現(xiàn)”：浦東周康地區(qū)8月底推出的一高層房源，最近兩個(gè)周末都有95折優(yōu)惠。此外，某知名房企在寶山顧村板塊新推出一批均價(jià)為11000元／平方米房源，在不久前的教師節(jié)期間，搞過最高4萬元的減價(jià)優(yōu)惠。“真有點(diǎn)像及時(shí)雨！”葉莉說。

　　久違的打折促銷背后是：繼一段時(shí)間的高速增長(zhǎng)后，進(jìn)入9月以來部分一線城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為3289套，與8月首周相比下跌20%。9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量為326套，創(chuàng)下3月以來日均成交量新低。

　　在另一個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”城市上海，也出現(xiàn)類似情況。易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月7日-13日上海新建商品住宅的成交量為32.64萬平方米，較前一周下滑14.27%；成交均價(jià)為15353元／平方米，較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)4周回落。

　　往年，秋季往往是樓市的熱銷期，有“金九銀十”之說。但事實(shí)上，京、滬兩地九月樓市開局平淡。分析人士指出，此前房?jī)r(jià)的快速上漲與投資需求助推密切相關(guān)，比如上海豪宅8月的單月成交量竟超過上半年總和，由此樓市均價(jià)一度逼近2萬元／平方米。而在房?jī)r(jià)高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現(xiàn)。

　　“地王”背后是“賭漲”

　　不過，近期重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依舊活躍，“地王”頻頻出現(xiàn)。9月10日，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊被中海地產(chǎn)出價(jià)70.06億元摘得，一舉超越此前的北京廣渠路15號(hào)地塊和上海青浦區(qū)趙巷地塊兩幅天價(jià)“地王”，成為今年“地王競(jìng)賽”中新的領(lǐng)跑者。上述長(zhǎng)風(fēng)地塊的樓面地價(jià)已高達(dá)22409元／平方米。

　　類似情況不斷涌現(xiàn)。廈門恒興置業(yè)近期出價(jià)10.47億元拿下廈門思明區(qū)一幅地塊，樓面地價(jià)為30940元／平方米，成為當(dāng)?shù)亍白钯F”的地塊。

　　如此高的土地價(jià)格之上，房?jī)r(jià)將高到何種程度？業(yè)內(nèi)人士估算，以每平方米22000多元的樓面地價(jià)，加上建安成本、銷售成本、各種稅費(fèi)，房?jī)r(jià)當(dāng)在5萬元／平方米以上才有明顯的利潤(rùn)可圖。也就是說，“地王”如果開工建設(shè)，造就的將是一批批天價(jià)的豪宅。

　　一家在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市開發(fā)樓盤的知名房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，一般來說，拿地至樓盤上市至少需要兩年時(shí)間；當(dāng)樓市出現(xiàn)“降溫”苗頭時(shí)，開發(fā)商仍然在土地市場(chǎng)重金出手，這更多是出于對(duì)未來市場(chǎng)的看好，“不管短期有沒有波動(dòng)，看好長(zhǎng)期，‘賭漲’未來”。

　　樓市需適當(dāng)減弱“虛擬資產(chǎn)因素”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于剛性及改善性需求來說，最新的市場(chǎng)價(jià)格決定著購房者是否會(huì)“出手”；而對(duì)投資性需求來講，重要的不是眼前房?jī)r(jià)是高是低，而是將來有無繼續(xù)上漲、實(shí)現(xiàn)升值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態(tài)勢(shì)，反映出這樣一個(gè)客觀事實(shí)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)正加速分化，各類需求本身及其對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期差異十分明顯。這對(duì)于政府調(diào)控的“精細(xì)化”水平提出了考驗(yàn)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌近日撰文認(rèn)為，調(diào)控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權(quán)，需要對(duì)一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障；而面對(duì)改善性住房及其他房?jī)r(jià)的下跌，也不必驚慌失措，應(yīng)盡量由市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用。

　　他還認(rèn)為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也不是鼓勵(lì)其做得越大越好，而應(yīng)在與宏觀經(jīng)濟(jì)總量保持平衡的前提下，考慮其增長(zhǎng)與物價(jià)的平衡取舍問題。特別是在目前流動(dòng)性過多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，必須長(zhǎng)期運(yùn)用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“虛擬資產(chǎn)因素”。(記者葉鋒)