★大牌房企“入侵”

　　2009年上海最大的房地產(chǎn)開發(fā)商綠地集團不斷加快在國內(nèi)擴張的步伐，7月31日，該公司宣布簽約受讓濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司51%股權(quán)，同時獲得濟南當?shù)?個大型項目開發(fā)權(quán)；8月8日，濟南歷下區(qū)與上海世茂股份有限公司濟南解放閣項目投資意向書簽約儀式在山東大廈臨沂廳召開，區(qū)長雷天太與上海世茂股份有限公司總裁許薇薇分別代表雙方在投資意向書上簽字。上海世茂集團將投資40億元人民幣，把解放閣區(qū)域打造成濟南市乃至山東省金融聚集區(qū)、精品商業(yè)及特色服務(wù)區(qū)、古建筑保護區(qū)；8月27日，香港嘉里集團董事長郭鶴年一行到濟南考察項目投資，重點查看了奧體中心、濟南二中原校址、朝山街片區(qū)。

　　記者點評：近幾年，曾活躍于房地產(chǎn)市場的本土開發(fā)企業(yè)風頭光已不再，從早年進入濟南的新世界地產(chǎn)，到如今保利、路勁、世茂、南益、中海等大牌實力地產(chǎn)開發(fā)者的進入，江湖傳言萬科、恒大、龍湖也將涉足濟南，省城的土地被逐漸“瓜分”，“大吃小，小沒得吃”的市場生存法則在近幾年被演繹的淋漓盡致。開發(fā)商最重要生產(chǎn)原料“土地”，成為了大牌企業(yè)四處尋找的目標，作為二線城市的濟南，由于其巨大的城市發(fā)展?jié)摿Γ�目前陸續(xù)被大牌開發(fā)企業(yè)看中，紛紛進入，欲獲得更多的企業(yè)立足點。

　　★漲價

　　據(jù)濟南某大型房產(chǎn)機構(gòu)調(diào)查，8月份，在可供銷售的房源面積持續(xù)大幅下降情況下，濟南房價每平方米上漲了29元，均價達到6632元/平方米。整體均價環(huán)比增 長 4% ， 同 比 上 升7.6%。自去年五六月份需求集中爆發(fā)后，一直推動著省城樓市處于平穩(wěn)增長狀態(tài)，成交量雖有所下滑，但均價一直處在上升之中。到7月份，均價已達到了6603元/平方米。

　　記者點評：自從去年下半年到今年3月份之前，濟南的觀望者一直在嘀咕：房價還能不能再降。想抄個樓市大底，而如今則四處打聽哪里有好房源。購房者被各路所謂專家忽悠之后，終于開了眼：在經(jīng)濟危機下房價居然還能這樣漲！眼見著中心區(qū)房價沖破一萬且還有上行的趨勢，心里那個悔呀！而一直堅信買房就升值的投資者此時更是喜不自禁，暗暗盤算著眼前及未來的收成，于是，有人就驚呼“在中國，房子不是用來住的，是用來投資的”。也許，只有城市化進程的完成，商品房才成回歸到消費品的本來面目。

　　★棚戶區(qū)改造

　　3月9日，濟南市召開加快推進棚戶區(qū)改造工作座談會，正式發(fā)布《關(guān)于進一步加快推進棚戶區(qū)改造的意見》。會議確定在如期完成已承諾原38個集中片區(qū)基礎(chǔ)上，再同步完成66個零星片區(qū)改造，拆遷建筑面積由196萬平方米增加到460萬平方米，涉及人數(shù)由3萬戶、10萬人增加到 6.8萬戶、18.6萬人，投資總額由145億元增加到220億元。

　　記者點評：濟南的城市化進程在全運會的推動的下

　　又加快了，奧運會帶給濟南百姓的是歡呼，全運會帶給百姓的可是實惠。棚戶區(qū)改造讓四處找地的開發(fā)商獲得了市中心珍貴的土地，另一方面，棚戶區(qū)百姓住房條件得以“大躍進”，沐浴到了城市居住文明發(fā)展的光輝。同時，城市面貌的改變，也為濟南吸引更多的資金、人才的進入打下了良好的基礎(chǔ)�！锍鞘芯C合體

　　今年8月舉行的濟南市委理論學習中心組讀書會上，明確了今后的全市工作重點，其中“加快打造城市綜合體建設(shè)”，以其嶄新的概念和對經(jīng)濟的巨大拉動作用引起與會人員的熱論。大家認為，以城市綜合體建設(shè)為切入點，把投資、建設(shè)、發(fā)展繼續(xù)高強度地向前推進。濟南市各縣(市)區(qū)認真貫徹落實會議精神，在開發(fā)建設(shè)城市綜合體上下工夫。其中，槐蔭區(qū)將以西客站片區(qū)建設(shè)為重點，打造具有明顯帶動力的城市綜合體；市中區(qū)擬開發(fā)建設(shè)十大城市綜合體；歷下區(qū)將把城市建設(shè)的重點放在打造體量大、配套全、主業(yè)突出的功能片區(qū)上……

　　記者點評：在城市化進程加速，外來大牌房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入濟南的背景下，最能體現(xiàn)城市特色的城市建筑，也開始由單一走向多元，由孤立的大樓，低矮的棚戶，走向集住宅、商業(yè)、辦公、休閑娛樂等功能為一體的城市綜合體項目。有評論稱，當今我國已步入以城市綜合體“唱主角”的時代，未來城市之間的競爭，很可能要靠城市綜合體決勝負。對此，一些城市反應(yīng)很敏捷，行動很迅速。杭州宣布要開發(fā)100個不同業(yè)態(tài)、不同主題的城市綜合體，合肥在建城市綜合體超過20個，昆明規(guī)劃建設(shè)的綜合體項目有12個。面對這種態(tài)勢，濟南也做出了反應(yīng)，各區(qū)加大了招商力度，而究竟她的大量出現(xiàn)是對城市文明發(fā)展的貢獻，還是對于城市特色的破壞，代價昂貴的實踐，也許最終能驗證大量綜合體在濟南出現(xiàn)的正確與否。

　　★二套房貸

　　今年以來不少銀行紛紛降低二套房貸門檻，以多種變通形式招攬業(yè)務(wù)。5月28日，山東省銀監(jiān)局下發(fā)關(guān)于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知，通知緊急叫停違規(guī)辦理二套房房貸業(yè)務(wù)等多種違規(guī)業(yè)務(wù)。銀監(jiān)局重申積極支持合理的住房貸款業(yè)務(wù)需求，對居民首次利用貸款購買普通自住房的，可以享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策；對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他申請貸款購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高。

　　記者點評：上有政策下有對策，好經(jīng)文讓歪嘴和尚來念，自古是有之的。一度變了態(tài)的二套房貸政策在求利潤保任務(wù)的壓力下，一些銀行在實際工作中進行了靈活變通的處理。而這確實助長了樓市投機的再次形成，二套房貸政策在實際操作上的由緊變松到今年下半年的轉(zhuǎn)而由松變緊，折射出的是經(jīng)濟危機下金融杠桿作用與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展狀況不太和諧的一面，而“注重運用市場化手段進行動態(tài)微調(diào)”則成為監(jiān)管層提出的新論題。

　　★土地供應(yīng)

　　在經(jīng)歷了2008年土地供應(yīng)疲軟后，濟南土地市場進入3月出現(xiàn)“井噴”，進入7月份以來，濟南市國土部門又加快了土地放量節(jié)奏，已供應(yīng)土地46塊。濟南市國土部門公開披露的招、拍、掛信息匯總統(tǒng)計顯示，7月份以來，濟南市已供應(yīng)土地46塊。這46塊土地中，6塊是工業(yè)用地，40塊為居住和商服類用地。

　　記者點評：隨著一線城市競爭加劇、門檻升高、市場漸趨飽和，處于上升期、市場空間大、需求旺盛的二三線城市成為房地產(chǎn)投資的新熱點。之前在濟南跑馬而圈到土地的外來實力房企如今大多已經(jīng)將產(chǎn)品變?yōu)楝F(xiàn)金，作為主要生產(chǎn)原料的土地，再次成為房企渴求的東西。政府適時的供地，讓欲大展宏圖的企業(yè)解了渴，而濟南至此也許真正開始成為更多品牌房企競爭的主戰(zhàn)場。

　　★萬元房

　　2008年，在二線城市濟南，除別墅項目，每平米過萬元的房子還是鳳毛麟角，而目前集中在中、東部地區(qū)的大舜天成、天泰·太陽樹、歷山名郡、濟南萬達廣場，以及文華園、海爾綠城全運村等樓盤價格已經(jīng)在每平方米一萬元左右。城市化造成的市中心土地稀缺，學區(qū)房優(yōu)勢以及依山傍水的自然資源優(yōu)勢，加上剛性需求及通脹預(yù)期造成的投資者增多，是萬元房出現(xiàn)的主要原因。

　　記者點評：一萬元只能換來一平米。想起在2003、2004年百姓對于每平米4000元以上房價的咂舌，如今萬元房的出現(xiàn)大家卻沒有太多的驚訝。在全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢下，不能免俗的二線城市濟南，其房價也在持續(xù)上漲。在北京，任志強則預(yù)測，因為城市化會加速人口流入，帶來房價進一步上漲，而目前商品房住宅用地供應(yīng)量明顯不足，北京房價將在5年內(nèi)進入5萬元時代。我們二線城市與一線城市相比，雖然有著區(qū)域的差異，但大勢是相同的，因此，未來濟南的房價萬元一平或許幾年后也會落伍，但愿那時我們都有著一顆平常心——有錢咱就買，沒錢就去掙吧！

　　★小產(chǎn)權(quán)房

　　今年8月，位于濟南市槐蔭區(qū)被稱為“濟南西部第一樣板房”的小產(chǎn)權(quán)房“格林小鎮(zhèn)”25棟樓，大部分已經(jīng)被夷為平地。隨著濟南西客站7月12日正式開工，京滬高鐵穿越濟南的日子也進入了倒計時階段。格林小鎮(zhèn)出現(xiàn)在了西客站片區(qū)控制性詳規(guī)圖上，連同周圍的一些小產(chǎn)權(quán)房一起，不得不為西客站的開通讓道。廣州市國土資源和房屋管理局不久前也下發(fā)《關(guān)于不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”的公告》指出：“小產(chǎn)權(quán)房”銷售所得款屬于非法所得，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣一經(jīng)查實，購買者買“小產(chǎn)權(quán)房”的房款會作為非法所得款項被沒收，希望市民不要抱任何僥幸心理去購買。而其他一些城市對于小產(chǎn)權(quán)房的處理也在觀望著兄弟城市的做法。

　　記者點評：在如今小產(chǎn)權(quán)房成為一個全國房地產(chǎn)問題時，究竟如何處置，成為有關(guān)部門撓頭的問題。在濟南，也曾刮起過小產(chǎn)權(quán)房的處置風暴，而既成事實大量入住的小產(chǎn)權(quán)房未來的命運如何，好像沒有哪個省出臺具體的措施，是全部推倒，還是給予“轉(zhuǎn)正”，大家都在霧里看花。未進入體系的小產(chǎn)權(quán)房在價值升值與現(xiàn)實交易中與正規(guī)商品房步調(diào)一致的走著：你升我也升，你好賣我也好賣。在正牌商品房也是問題多多的同時，以贗品身份出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存的如質(zhì)量、物業(yè)、糾紛等問題便不再是關(guān)鍵，最主要是從源頭上查找原因，有關(guān)部門能否嚴格執(zhí)行國家政策，從源頭下手杜絕生米煮成熟飯。