廣州市僅原八區(qū)就有138條城中村，城中村改造是廣州城市發(fā)展過(guò)程中繞不過(guò)的一個(gè)“結(jié)”。一直以來(lái)，“大拆大建”是主要的改造模式，但像獵德村一樣，僅靠賣地就能拿到46億元改造資金，這對(duì)于大多數(shù)城中村來(lái)說(shuō)，是可望而不可即的。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州城中村大部分也只能綜合整治，有的村建筑保留珠三角原居民的特色，全部拆掉也可惜，不如著眼于城市更新，有力推進(jìn)城中村和舊區(qū)改造。

　　據(jù)了解，廣州將突破原有的城中村改造模式，把城中村改造與舊城有機(jī)更新，密切結(jié)合。

　　一直以來(lái)，獵德村改造被奉為廣州城中村改造的典范。不過(guò)從近期公布的幾個(gè)城中村改造方案來(lái)看，這些新的城中村改造模式與獵德模式都大為不同。從資金來(lái)源上看，與獵德模式引入開(kāi)發(fā)商不同，槎龍村、獵德橋南四村等城中村改造都不引入開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)自籌解決改造所需的資金。

　　另外，與獵德村改造整體拆遷的模式不同，最近幾個(gè)城中村改造明顯借鑒了花地村改造模式，將按照“搬積木”的形式滾動(dòng)發(fā)展。據(jù)了解，花地村模式是多個(gè)地塊進(jìn)行“拆一建一補(bǔ)一”，即把一號(hào)地塊的村民先臨遷出去，建成新樓后，再把他們安置回來(lái)，同時(shí)也把二號(hào)地塊的拆遷村民安置進(jìn)來(lái)，跟著再拆二號(hào)地塊，二號(hào)地塊建好后，接著是三號(hào)、四號(hào)地塊，以此類推。

　　荔灣區(qū)東滘村、茶滘村、黃埔區(qū)文沖村在改造模式上還有新的突破，將舊城有機(jī)更新的安置與城中村改造的融資密切結(jié)合，既解決了舊城有機(jī)更新改造的安置用地難問(wèn)題，又為城中村改造提供了資金支持。

　　瓶頸：

　　拆遷與公建配套

　　曾參與深圳城中村改造的某大開(kāi)發(fā)商表示，目前影響城中村重建改造項(xiàng)目推進(jìn)速度的阻力，存在于村民、開(kāi)發(fā)商和相關(guān)政策等多個(gè)層面。

　　雖然幾乎所有城中村的村民都愿意進(jìn)行重建改造，但也有少數(shù)村民盲目追求利益最大化，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法滿足其要求，拆遷工作也就遲遲推進(jìn)不了。制約城中村改造的另一個(gè)重要原因在于，相關(guān)部門希望通過(guò)城中村的重建改造，解決一些歷史遺留問(wèn)題，在有限的土地上，有可能過(guò)度要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)學(xué)校、醫(yī)院、公園等大量的公建設(shè)施建設(shè)，這也會(huì)令很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商望而卻步。

　　針對(duì)目前城中村改造中存在的難題，有市場(chǎng)人士建議，拆遷工作應(yīng)以政府為主導(dǎo)。既要維護(hù)好人民群眾的切身利益，又要根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)制定相應(yīng)的政策規(guī)定，不要讓開(kāi)發(fā)商直接面對(duì)拆遷戶。

　　建議：

　　一村一個(gè)補(bǔ)償價(jià)

　　拆遷補(bǔ)償既關(guān)系到老百姓的切身利益，又關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的拆遷成本和今后的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，所以必須尋找利益的平衡點(diǎn)，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　建議由相關(guān)部門組織有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)不同路段的城中村房屋進(jìn)行評(píng)估，制訂出各城中村房屋的評(píng)估價(jià)格，以這個(gè)價(jià)格作為拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有了相對(duì)透明的標(biāo)準(zhǔn)，就使老百姓和開(kāi)發(fā)商的心里都有了底。

　　作為廣州城中村改造的典范，獵德村改造的一舉一動(dòng)都受到市民的關(guān)注。日前記者在珠江新城發(fā)現(xiàn)，用于安置獵德村村民的10多棟復(fù)建房住宅已建至五六層，沿著珠江新城臨江大道展開(kāi)，十分壯觀，建成后的獵德村復(fù)建房將是珠江新城最大的住宅社區(qū)，大概有37棟高層住宅，不少還擁有一線江景。與此同時(shí)，珠江新城海安路上的石牌村兩處回遷住宅也已落成。

　　珠江新城寸土寸金，而村民的回遷房又大多占據(jù)優(yōu)越的地理位置，這使得一些人對(duì)這類農(nóng)民房打起了主意，不少人更打聽(tīng)這類房子可否買來(lái)自住或者投資。在此提醒消費(fèi)者，農(nóng)民住房、宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，有可能蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，千萬(wàn)不要被這些房子表面的“平靚正”所迷惑，冒險(xiǎn)出手會(huì)得不償失。

　　三巨頭聯(lián)手共建獵德村地王

　　歷時(shí)年半未打下一根樁

　　廣州城中村改造雖向開(kāi)發(fā)商伸出了“橄欖枝”，但須協(xié)調(diào)的細(xì)節(jié)還很多

　　在近日召開(kāi)的城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，市領(lǐng)導(dǎo)表示“歡迎有實(shí)力、有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商積極參與廣州城中村改造”。這是廣州首次正式就城中村改造問(wèn)題向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商伸出了“橄欖枝”。

　　發(fā)展商曾被拒諸門外

　　有消息稱，富力地產(chǎn)最近與廣州市同和實(shí)業(yè)公司簽訂了《合作改造同和“城中村”項(xiàng)目框架協(xié)議書(shū)》，這標(biāo)志著繼獵德城中村改造后，廣州又出現(xiàn)了發(fā)展商參與城中村改造工程。這當(dāng)中釋放的信號(hào)具有積極的意義，因?yàn)槌侵写甯脑毂厝粫?huì)增加土地供應(yīng)量，這對(duì)目前手頭缺地的開(kāi)發(fā)商而言，則有了新的發(fā)展契機(jī)。

　　早在2004年，政府相關(guān)部門在答復(fù)政協(xié)委員提案時(shí)曾表示，廣州城中村的改造將拒絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與，而是堅(jiān)持“政府不直接投資”、“不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)”、“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的改造原則。因此，多年以來(lái)，地產(chǎn)商只能是廣州城中村改造的旁觀者。

　　獵德村地塊爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工

　　直到2007年9月29日，廣州兩大地產(chǎn)商富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下占地超過(guò)11萬(wàn)平方米的獵德村城中村改造地塊，才成為地產(chǎn)商參與城中村改造的首個(gè)突破口。后來(lái)，富力和合景又成功引入了新股東香港新鴻基地產(chǎn)加盟開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

　　但隨后的開(kāi)發(fā)進(jìn)展并不順利，自2007年10月16日獵德村砸下拆遷第一錘至今，“獵德村改造項(xiàng)目”還沒(méi)有打下第一根樁。據(jù)了解，該項(xiàng)目遲遲不動(dòng)工的原因之一，就是在動(dòng)遷過(guò)程中遇到不少麻煩，其中最主要的原因之一就是“釘子戶”不肯簽訂拆遷協(xié)議，此外，規(guī)劃的調(diào)整也影響了預(yù)期的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。有消息稱，單是新鴻基就已經(jīng)為該項(xiàng)目砸下了10多億元的資金。

　　富力地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目今年內(nèi)一定動(dòng)工，可銷售部分預(yù)計(jì)明年推出市場(chǎng)。 (記者 王荔玨 黃濤)