風(fēng)向標(biāo)在行動(dòng)

　　據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，萬(wàn)科目前正在委托中信證券做住宅附帶的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的研究，希望能將其打包賣(mài)給機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)了解，萬(wàn)科此舉是想借REITs之勢(shì)，突破商業(yè)地產(chǎn)只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。萬(wàn)科在委托中信證券的房地產(chǎn)金融部門(mén)從事研究之前，其在業(yè)務(wù)上極少直接參與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，通常是外包給凱德置地等公司。

　　但該人士也強(qiáng)調(diào)，目前萬(wàn)科還是以住宅開(kāi)發(fā)為主，通過(guò)資產(chǎn)高速周轉(zhuǎn)獲取超額回報(bào)戰(zhàn)略是不變的。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士講述，REITs風(fēng)頭正強(qiáng)。住宅在去年遭遇行業(yè)拐點(diǎn)之后，很多大公司覺(jué)得住宅市場(chǎng)的高利潤(rùn)時(shí)代難以為繼，都著手研究高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體。

　　另外一家曾積極開(kāi)發(fā)住宅的金融街控股目前將更大的精力重新投回老本行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上。據(jù)金融街控股內(nèi)部人士介紹，金融街控股本來(lái)在重慶有一處商業(yè)地塊，在樓市低迷期，雖不缺錢(qián)，但看不清前景無(wú)法定位，暫緩了進(jìn)程。今年6月初，金融街控股決定建成公寓+酒店+商場(chǎng)的綜合體，該項(xiàng)目現(xiàn)已開(kāi)工。另外，金融街控股在天津的環(huán)球金融中心也正式開(kāi)盤(pán)。該人士說(shuō)，目前市場(chǎng)有很多公司在轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓和酒店，已經(jīng)有人愿意接手。去年，鮮有人問(wèn)津這類(lèi)大宗標(biāo)的物。

　　另外，帶有風(fēng)向標(biāo)意義的香港恒隆地產(chǎn)的步伐更加清晰有力。

　　近期，恒隆地產(chǎn)在無(wú)錫、青島等三地連續(xù)拍下了3塊地塊。恒隆進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的歷史悠久，1992年進(jìn)入內(nèi)地，到2005年到了啟動(dòng)二線(xiàn)城市的階段。滲透內(nèi)地市場(chǎng)的廣度和深度非一般外企能及。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在2007年，曾勸誡內(nèi)地地產(chǎn)商不要過(guò)度沉迷于從股市融資繼而囤地再抬高股市圈錢(qián)的游戲。當(dāng)時(shí)他說(shuō)，內(nèi)地樓市最大的泡沫不是房?jī)r(jià)，而是地產(chǎn)股。

　　2008年底，這位大浪淘沙下的地產(chǎn)商放言要200億元抄底。恒隆地產(chǎn)在1999年香港房市低潮期，低價(jià)取得了多塊毗鄰海濱的黃金地塊，并陸續(xù)開(kāi)發(fā)了君臨天下、碧海藍(lán)天等高端住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目為恒隆地產(chǎn)帶來(lái)了驚人的回報(bào)。港資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，此番恒隆的大舉進(jìn)攻是因?yàn)槠湓谙愀酆蛢?nèi)地一線(xiàn)城市的商業(yè)物業(yè)都是黃金地段，未受熊市沖擊，持有大量現(xiàn)金。很多香港同行只能望而卻步。

　　地產(chǎn)公司融資新武器

　　除了地產(chǎn)公司，機(jī)構(gòu)投資者方面也非�；钴S。華夏柏欣的聯(lián)席董事總經(jīng)理伍步昂告訴記者，境外多家基金以及自己旗下的基金都在內(nèi)地積極物色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。他認(rèn)為，內(nèi)地市場(chǎng)在境外資本眼中確是非常誘人。香港地產(chǎn)公司比基金要看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)也略有不同。

　　國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)公司認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的融資機(jī)會(huì)是個(gè)直接的機(jī)會(huì)誘發(fā)點(diǎn)。一家上市公司人士告訴記者，很多地產(chǎn)公司都覺(jué)得通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)可以獲得抵押貸款這點(diǎn)非常重要。而思源經(jīng)紀(jì)商業(yè)業(yè)務(wù)部的相關(guān)人士告訴記者，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)，除了升值機(jī)會(huì)，也希望可以和金融資本結(jié)合，從資本市場(chǎng)重獲高估值，此外，最直接的就是抵押貸款的獲取。譬如現(xiàn)在開(kāi)發(fā)城市綜合體最成功的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，一個(gè)項(xiàng)目抵押給銀行，獲得年租金的10-11倍的貸款非常容易。

　　湘財(cái)證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師洪俊驊也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)的上市公司可以獲得收益，而假如住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)公司收購(gòu)其他公司現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目的話(huà)，也有望獲得收益。一方面可以提前兌現(xiàn)未來(lái)的收益現(xiàn)金流，增加這類(lèi)公司的融資渠道;另一方面REITs較為穩(wěn)定安全的收益率必將吸引部分機(jī)構(gòu)投資者，因?yàn)閺囊酝鶖?shù)據(jù)上看，REITs與股票相關(guān)度較小，可以有效降低投資組合的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，受金融危機(jī)影響較小，在住宅市場(chǎng)受到重創(chuàng)之后，一些有能力的開(kāi)發(fā)商也希望抓住商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，戴德梁行的張家鵬就這樣認(rèn)為。

　　二、三線(xiàn)城市和綜合體機(jī)會(huì)

　　金融危機(jī)的洗禮之后，又到了熱錢(qián)覓食的時(shí)刻。內(nèi)需市場(chǎng)的啟動(dòng)，讓投資者打開(kāi)了想象的閘門(mén)，他們覺(jué)得商業(yè)綜合體是個(gè)不錯(cuò)的主意。

　　雖說(shuō)5月在上海土地交易一級(jí)市場(chǎng)，40年產(chǎn)權(quán)或50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地塊的成交非常活躍，在數(shù)量上有蓋過(guò)住宅用地成交的趨勢(shì)，但更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線(xiàn)城市中，除了上海，更多的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)應(yīng)該是在二、三線(xiàn)城市。這種觀(guān)點(diǎn)在摩根斯坦利的50城市50個(gè)商業(yè)綜合體的計(jì)劃中可以體現(xiàn)。華夏柏欣研策及投資部董事廖珈庚說(shuō)，他們合作的中國(guó)策略伙伴 OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比較喜好綜合體項(xiàng)目。而廖珈庚之前任摩根斯坦利資產(chǎn)管理總監(jiān)。

　　摩根斯坦利雖然在上海拋售了大量的寫(xiě)字樓，但在5月又開(kāi)始繼續(xù)其大舉進(jìn)攻二、三線(xiàn)城市的計(jì)劃。二、三線(xiàn)城市的商場(chǎng)面積和人口比要遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市，同時(shí)面臨著商場(chǎng)類(lèi)型升級(jí)換代，所以很多人士非常看好此類(lèi)市場(chǎng)。

　　在一次業(yè)內(nèi)交流中，摩根斯坦利的高管談到，在二線(xiàn)城市投資一個(gè)5萬(wàn)平方米的綜合體只需3億-4億元，8年就可以收回全部投資，而在一線(xiàn)城市則需要10億-20多億元，收回時(shí)間要長(zhǎng)很多。

　　而另一方面，在復(fù)蘇跡象出現(xiàn)的時(shí)候，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為也必須關(guān)注一線(xiàn)城市面臨的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)過(guò)剩的情況。

　　北京的情況并不樂(lè)觀(guān)。上述思源人士講述，目前除了西單大悅城等少數(shù)幾家商場(chǎng)之外，所有的商場(chǎng)租金都在下滑，幾家大的新商場(chǎng)都延遲了開(kāi)業(yè)。而零售商還未能從金融風(fēng)暴的觀(guān)望情緒中走出來(lái)，特別是一些外國(guó)的品牌。

　　在上海，寫(xiě)字樓租金下滑的消息已經(jīng)持續(xù)甚久。

　　至于產(chǎn)品類(lèi)別，華夏柏欣的伍步昂認(rèn)為ShoppingMall要比寫(xiě)字樓好很多。原因在于，新落成的寫(xiě)字樓不能帶來(lái)新的需求，而商場(chǎng)則反之。他們認(rèn)為，寫(xiě)字樓在金融危機(jī)中飽受租金下跌之苦就是寫(xiě)字樓不如商場(chǎng)的一個(gè)表現(xiàn)。

　　現(xiàn)在境外的資本經(jīng)過(guò)了金融危機(jī)的洗禮，生存下來(lái)的已經(jīng)在四處尋找機(jī)會(huì)。廖珈庚認(rèn)為：“歐洲、美國(guó)市場(chǎng)都不好，亞洲的新興區(qū)域都遠(yuǎn)不如中國(guó)，選來(lái)看去，還是中國(guó)最好。而這4萬(wàn)億的內(nèi)需讓投資銀行看到了更大的機(jī)會(huì)。”(來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào))