中國指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心日前公布的全國房地產(chǎn)綜合指數(shù)報告顯示，4月份，主要城市住宅價格開始升溫。上海、深圳住宅價格指數(shù)連續(xù)兩個月回升，環(huán)比增幅分別為0.32%、1.39%；北京住宅項目中下調(diào)報價和提價的項目占比基本一致。在價格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態(tài)勢。

　　多數(shù)城市成交環(huán)比下滑

　　進入5月，長城證券監(jiān)測的全國20個大中城市中，成交量環(huán)比下降的占四分之三。從變化幅度看，降幅超過10%的城市有9個，其中，蘇州、合肥、上海、重慶、武漢銷量下跌較為突出；成交量漲幅超過10%的城市只有3個，分別為南京、廣州和南昌。

　　5月3日至5月9日，北京、濟南等北方城市成交量環(huán)比繼續(xù)下降，北京一手住宅成交量環(huán)比微降3.21%，濟南環(huán)比下降9.89%。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，多數(shù)城市商品房成交量環(huán)比下降，一方面，隨著近兩個月全國樓市成交量的持續(xù)回暖、庫存壓力減輕，開發(fā)商對后市的樂觀預期增強，開始逐步提價，使期待降價的消費者期望落空；另一方面，今年3、4 月各大城市成交量已經(jīng)達到近一兩年的高峰，消化了大量積累的剛性需求和住宅存貨，后續(xù)增長乏力。

　　環(huán)比基數(shù)增大，是導致成交量回落的重要原因。以北京為例，1-4月，北京市房地產(chǎn)市場交易量逐月升高，累計實現(xiàn)成交金額達到563.44億元，同比增長81.2%。其中，4月成交金額更是達到234.50億元，同比增長173.88%。

　　在成交價格方面，進入5月后有80%的城市房價上漲，不過，大部分城市漲幅都在10%以內(nèi)。而環(huán)渤海區(qū)域房價上漲明顯，5月第一周，北京成交均價環(huán)比上漲12%，天津成交價格環(huán)比上漲11%。北京和天津兩城市表現(xiàn)出明顯的量跌價漲的成交狀況。

　　市場集中度提高

　　經(jīng)歷過市場調(diào)整，房地產(chǎn)銷售份額的集中度在提升。中國指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心的報告指出，各大城市銷售回暖，主要體現(xiàn)在個案，并未顯現(xiàn)全面回升。

　　以北京為例，去年11月至今年4月，北京成交套數(shù)前十位的項目成交占比一直維持在25%以上；今年1月達到峰值56.20%；2月回落至27.96%，3月又上升至32.52%，4月基本與上月持平，為32.59%。在1-4月北京市房地產(chǎn)銷售排行榜前10位中，全國性的品牌開發(fā)商占據(jù)了70%，其中包括華潤置地、遠洋地產(chǎn)、萬科、富力等。以華潤置地為例，今年前4月，公司在北京一地的銷售額已近25億元人民幣，而該公司2008年全年度綜合營業(yè)額為91.34億港幣。

　　去庫存化樂觀

　　渤海證券分析，12座城市去庫存化周期維持低位。截至5月3日，北京住宅可售量為1698 萬平方米、12.7萬套，庫存消化時間降至39周；上海住宅庫存消化時間縮減至13周，南京、杭州的庫存消化時間縮短到21周和23周；深圳住宅可售量為493.1萬平方米、4.7萬套，庫存繼續(xù)下降，去庫存化時間維持在28周。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，今年3月以來，隨著全國樓市成交量大幅上升，國內(nèi)許多城市的住宅項目都不同程度地調(diào)高了售價。近期國務院通過了調(diào)低商品住房投資項目資本金比例的相關(guān)議案，降低了行業(yè)的融資門檻，有助于減緩房地產(chǎn)行業(yè)、尤其是負債率較高的上市公司的資金壓力。在資金相對寬裕后，開發(fā)商會否堅持降價快速去庫存的銷售模式，值得關(guān)注。