自4月中下旬以來，為抑制過快上漲的房價，政府有關(guān)部門出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政。盡管目前評價房地產(chǎn)新政的作用和效果還稍顯過早，但分析其對不同相關(guān)利益主體可能帶來的影響還是十分必要的。

　　地方政府將面臨執(zhí)行中央政策和確保財政收支平衡的兩難選擇。一方面，國十條要求各省級人民政府負(fù)總責(zé)，在房價漲幅過快的地區(qū)還要求盡快出臺相關(guān)的實施細(xì)則。而另一方面，落實國十條、抑制房價上漲勢頭將會影響土地出讓金收入，從而影響地方財政收入。據(jù)統(tǒng)計，在2009年全國地方政府財政收入中，來自土地出讓金收入的比重達(dá)40%左右。國十條還要求擴(kuò)大土地供應(yīng)，提高保障性住房建設(shè)比重特別是廉租房比重，這會增加地方政府的補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)。因而，房地產(chǎn)新政的實施在地方政府層面可能會遇到一定的阻力。

　　銀行業(yè)將獲得明顯的短期收益。2009年，由于寬松貨幣信貸政策導(dǎo)致市場流動性十分富裕，銀行普遍對首套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打七折，而二套房則打8.5折。因此，盡管去年商業(yè)銀行的個人按揭貸款規(guī)模較2008年有較大幅度的增長，但凈利息收入?yún)s較2008年下滑。今年的情況與去年有所不同，一是貸款規(guī)模受限，銀行對客戶的選擇和議價能力上升；二是房地產(chǎn)新政要求多部門合作，加大了監(jiān)管和執(zhí)行力度。因此，提高首付比例和貸款利率不僅能使貸款乘數(shù)增加，提高資金的使用效率，也能使房貸的收益有上升的可能。從長遠(yuǎn)看，實行動態(tài)的、差別化管理的個人住房貸款政策，有利于銀行防范風(fēng)險、提高貸款質(zhì)量。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商可能會采取觀望的態(tài)度。與2007-2008年那一輪房地產(chǎn)調(diào)控相比，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對要從容得多。因為一來有上次房價“越調(diào)越漲”的經(jīng)驗，開發(fā)商不會貿(mào)然降價促銷；二來開發(fā)商已經(jīng)在去年的樓市盛宴中賺了盆滿缽滿，擁有充裕的資金鏈，現(xiàn)在有能力通過“捂盤惜售”、“推遲開盤”等觀望措施應(yīng)對前景尚不明朗的樓市。

　　對不同類型購房者的影響各不相同。對只是滿足基本居住性需求的購房者而言，影響大體是正面的。對滿足二次置業(yè)的改善性需求和三套及其以上的投資(投機(jī))性需求的購房者而言，將會有明顯的抑制作用。提高首付比例并嚴(yán)格房貸利率政策，無疑會大大提高炒房者的成本，抑制把商品房作為投資品的市場需求。

　　然而，此次通過信貸政策從需求角度開出的房地產(chǎn)調(diào)控藥方，必須和相應(yīng)的促進(jìn)土地開發(fā)和住房供給的政策相結(jié)合，才能真正起到實效。如伴隨購房需求下降，開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略，收縮開發(fā)投資，導(dǎo)致開工量下降，則會引發(fā)新一輪的供給不足。一旦房價調(diào)整到人們的心理價位，被短期壓抑的需求還會釋放，而一旦供應(yīng)短缺，房價會再次上漲。值得高興的是，這次房地產(chǎn)新政還通過國土資源部出臺了《2010年住房用地供應(yīng)計劃》。根據(jù)該計劃，不僅政策性住房(包括保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小戶型普通商品房)的供地比例達(dá)到77%，遠(yuǎn)超中央70%的既定目標(biāo)，而且供地總量也大幅增加到18萬公頃，比2009年土地供應(yīng)高出2倍以上。盡管在14萬公頃的政策性住房供地量中，保障性住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)所占比重僅為17%，但由于總量大幅增加，保障性住房用地供應(yīng)相比去年明顯增長，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地量同比增長79%，廉租房用地量同比增長472%。

　　綜上所述，這次房地產(chǎn)新政重點在于打擊投機(jī)性購房需求、遏制快速上漲的房價，但也必將對地方政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者等諸多方面產(chǎn)生影響。筆者相信，本次房地產(chǎn)新政的目的并不是打擊房地產(chǎn)業(yè)，而是在于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，因為一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，無論是對中國的城市化、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還是對人們生活品質(zhì)的改善都十分重要。

　　(莊健 作者系亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家）