從2000年到2009年的十年間，全國(guó)住宅銷售均價(jià)從2017元/平方米上漲到4474元/平方米，北京、上海等一線城市中心地段上漲5倍以上。

　　十年間，代表供給的房屋竣工面積從2.3億平方米增長(zhǎng)到7.02億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到13.20%；而代表購(gòu)買(mǎi)力的M2的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了17.84%、儲(chǔ)蓄存款的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16.83%。

　　自2005年之后，無(wú)論總量還是增速，房屋銷售量均超過(guò)竣工量，庫(kù)存告急。

　　房?jī)r(jià)仍由供求關(guān)系決定，供需缺口的存在無(wú)疑成為房?jī)r(jià)上漲的主要原因，供應(yīng)力與購(gòu)買(mǎi)力的不均衡增長(zhǎng)共同加大了樓市虛火。此次調(diào)控加大供給、控制過(guò)量貨幣進(jìn)樓市，可以說(shuō)是對(duì)癥下藥。

　　供銷缺口不斷加大

　　從2000年起，新增商品房供應(yīng)總體保持較高水平，但依然趕不上居高不下的購(gòu)房熱情，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲的重要原因之一。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2000年至今的十年間，代表新增供應(yīng)的房地產(chǎn)年度新開(kāi)工面積和商品房竣工面積呈逐年遞增趨勢(shì)。同樣地，代表實(shí)際需求的商品房銷售面積也在逐年增長(zhǎng)，并且自2005年之后，無(wú)論總量還是增速，銷售均超過(guò)竣工。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年內(nèi)(截至2010年3月)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積累計(jì)達(dá)到70.6億平方米，商品房竣工面積累計(jì)達(dá)46.46億平方米；而銷售方面，商品房銷售面積累計(jì)達(dá)49.7億平方米。銷售面積超出竣工面積約3.3億平方米。同時(shí)，十年間，除去2008年之外，其余年份銷售面積增幅均大于竣工面積增速，供給的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求。

　　從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，供需缺口的存在是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的癥結(jié)之一，這一趨勢(shì)自2005年起表現(xiàn)得更為明顯，也正是從2005年起，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始了一波明顯上漲。

　　2004年之前的5年時(shí)間，商品房年度銷售面積均小于年度竣工面積，5年供給比需求多出3.16億平方米。

　　但是，自2005年起，年度銷售面積開(kāi)始大于年度竣工面積，5年時(shí)間，需求比供給多出6.4億平方米。供需缺口也在逐年拉大，該缺口在2007年和2009年表現(xiàn)得尤為明顯，銷售增速幾乎達(dá)到同期竣工增速的2倍多，這兩年全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲。

　　2009年，商品房竣工面積7.02億平方米，同比增長(zhǎng)20%，銷售面積則達(dá)到9.37億平方米，同比增長(zhǎng)51%；2007年，商品房竣工面積為5.82億平方米，同比增長(zhǎng)9.84%，但銷售面積則達(dá)到7.62億平方米，同比增長(zhǎng)25.64%。

　　2008年受全球金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩等諸多因素影響，商品房銷售面積同比下降18.51%至6.21億平方米，竣工面積則同比上漲0.46%至5.85億平方米。這其中，上年新增供給的加大也成為“助跌”因素，2007年的新開(kāi)工面積同比增幅達(dá)到自2004年以來(lái)的新高21%。

　　有專家認(rèn)為，新開(kāi)工面積的下降直接導(dǎo)致未來(lái)供應(yīng)減少，2009年部分大城市房?jī)r(jià)漲幅較大源于2008年部分項(xiàng)目停緩工，導(dǎo)致供應(yīng)量偏少，無(wú)法滿足突然涌出的自住需求和投資投機(jī)需求。數(shù)據(jù)顯示，2008年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為9.76億平方米，同比僅略增3.15%，為十年以來(lái)的最低增速。

　　2010年前3個(gè)月，商品房累計(jì)竣工面積達(dá)到1.11億平方米，同比增長(zhǎng)12.04%；商品房銷售面積達(dá)到1.54億平方米，同比增長(zhǎng)35.83%。這或許可以解釋今年一季度房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因。

　　房?jī)r(jià)背后的貨幣推手

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量(M2)增速始終保持在高位運(yùn)行。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年7月份，我國(guó)M2已經(jīng)超過(guò)美國(guó)，成為全球第一貨幣大國(guó)。如果把視線放得更遠(yuǎn)，就不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)的貨幣發(fā)行量一直保持在10%以上的增速。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1990年至今的20年里，我國(guó)M2的同比均保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到21.37%；近十年內(nèi)，M2增速穩(wěn)定在17%左右。在資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的2007年，M2的增速為16.72%。相比之下，2009年M2的增速高達(dá)27.68%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離平均水平。

　　M2不僅反映了社會(huì)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，還反映出了潛在的購(gòu)買(mǎi)力水平。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越大，超額供應(yīng)的貨幣過(guò)量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。開(kāi)發(fā)商從銀行獲得貸款的可能性增加，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；居民通過(guò)銀行信貸將對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行�需求�？焖僭鲩L(zhǎng)的貨幣供給在加劇市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫的同時(shí)，也成為高房?jī)r(jià)的背后推手。

　　專家表示，理論上M2的增速應(yīng)該等于GDP增速加上CPI。不過(guò)在通常情況下，M2增速高于GDP增速5-8個(gè)百分點(diǎn)都屬于正常水平。然而據(jù)測(cè)算，我國(guó)自1990年開(kāi)始的20年間，二者的差值平均達(dá)到11.68%，超出了正常水平。尤其是在2009年，這一差值達(dá)到18.98%。

　　在M2中，我國(guó)一直保持著較高的儲(chǔ)蓄率，20年間儲(chǔ)蓄存款基本保持兩位數(shù)的增速，近10年內(nèi)儲(chǔ)蓄存款年平均增長(zhǎng)16%，2009年末儲(chǔ)蓄存款已經(jīng)達(dá)到26.08萬(wàn)億元。在通脹預(yù)期下，人們需要通過(guò)各種途徑為手中的資金進(jìn)行保值增值，而這部分潛在的購(gòu)買(mǎi)力主要的投資渠道就是股市和樓市。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2001-2009年期間，貨幣投放對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分明顯，M2、房地產(chǎn)各類貸款與銷售面積和價(jià)格的走勢(shì)大致趨同。據(jù)測(cè)算，在其他因素不變的前提下，2009年M2快速增長(zhǎng)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲9.7%，商品房銷售面積增加18.8%。

　　盡管央行將2010年M2增速目標(biāo)定在17%左右，同時(shí)也加大了對(duì)貨幣投放的控制力度，但是由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠投資拉動(dòng)，因此從長(zhǎng)期來(lái)看，大量的貨幣投放仍不可避免，這就使得資產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)處于上漲區(qū)間。難怪有專家這樣認(rèn)為，我國(guó)貨幣供應(yīng)的速度是世界主要經(jīng)濟(jì)體的2倍左右。如果廣義貨幣供應(yīng)量的增幅不降到與GDP的增幅相接近，房?jī)r(jià)可能還有上漲壓力。

　　控制需求能否對(duì)癥下藥

　　房地產(chǎn)價(jià)格的如火如荼上漲，不僅會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房市場(chǎng)的扭曲，更會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹，帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，政府近期頻繁發(fā)出針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控“組合拳”，以期抑制樓市虛火。

　　4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，其中便表示要“增加住房有效供給”，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)；同時(shí)，要求各地調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)表示，增加供應(yīng)是個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，由于從土地出讓到開(kāi)工形成有效市場(chǎng)供應(yīng)的工程時(shí)滯，使房地產(chǎn)行業(yè)的供給在短時(shí)間內(nèi)難以迅速提升。

　　此次調(diào)控更多的是從抑制需求入手，通過(guò)對(duì)需求的打壓達(dá)到短期緩解市場(chǎng)供求壓力的目的。無(wú)論是對(duì)于首套、二套、三套房的首付比例及利率水平的提高，還是對(duì)價(jià)格過(guò)高地區(qū)三套房住房貸款的暫停發(fā)放，以及對(duì)外地購(gòu)房的抑制，均是從信貸政策入手，抑制過(guò)量貨幣進(jìn)入樓市的趨勢(shì)。

　　以中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年為代表的一批經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，要降房?jī)r(jià)就應(yīng)該緊貨幣、寬供應(yīng)。專家也指出，目前出臺(tái)的一系列政策主要是從結(jié)構(gòu)層面對(duì)信貸進(jìn)行調(diào)整，但目前貨幣供應(yīng)總量仍處在較高水平，并未出現(xiàn)明顯下降，未來(lái)的政策還應(yīng)該在調(diào)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，更加著眼于總量的調(diào)控。(于萍)