□中證證券研究中心 張?zhí)┬?

　　近日北京、南京的“退地門”、深圳的“退房門”再度引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注。在一系列嚴(yán)政的作用下，目前樓市炒作的風(fēng)氣有所抑制。開發(fā)商的退地、消費(fèi)者的退房都顯現(xiàn)出對(duì)未來市場(chǎng)的悲觀情緒。分析人士認(rèn)為，目前一些地方出現(xiàn)的退房現(xiàn)象更多的是消費(fèi)者對(duì)未來樓市悲觀預(yù)期的提前釋放。如果未來房?jī)r(jià)有大幅走低的風(fēng)險(xiǎn)，則“退房門”將會(huì)愈演愈烈。不過，從目前經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)和開發(fā)商面臨的財(cái)務(wù)環(huán)境看，房?jī)r(jià)大跌的概率不大，盤整的態(tài)勢(shì)有望主導(dǎo)今年的價(jià)格走向。當(dāng)前開發(fā)商的觀望與去年一季度的觀望有著本質(zhì)的不同，在政策預(yù)期穩(wěn)定后，嚴(yán)格調(diào)控的深入有望使地產(chǎn)成交和開發(fā)回歸正常水平。

　　嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地行為將是今年政府規(guī)范市場(chǎng)的重要手段。只有敦促開發(fā)商積極開工，加大有效供應(yīng)，才會(huì)從根本上緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，有利于市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。從目前房地產(chǎn)施工的情況看，絕大多數(shù)施工地塊都在3年以上，甚至很多推出的樓盤，開發(fā)周期已在5年以上。由于當(dāng)前庫(kù)存處于歷史較低水平，隨著可售面積的持續(xù)減少，未來處于“2年大限”的閑置土地將越來越多。屆時(shí)，如果市場(chǎng)行情沒有大的改觀，開發(fā)商將面臨退地還是開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)抉擇。

　　從當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，成交低迷、悲觀預(yù)期仍居主導(dǎo)，一些拿地成本較高、自有資金情況緊張、對(duì)未來市場(chǎng)看淡的開發(fā)商將更多的選擇退地來減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而自身實(shí)力較強(qiáng)、土地儲(chǔ)備充足的開發(fā)商有可能采取先開發(fā)、慢供應(yīng)的策略，規(guī)避政策的限制，通過以價(jià)補(bǔ)量實(shí)現(xiàn)超額收益。從后一種情況看，政府很難以嚴(yán)格統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量供地捂盤行為，這也給開發(fā)商留有了一定的操作空間。如果在具體執(zhí)行中，政府能進(jìn)一步收緊力度，通過多方監(jiān)督，無疑可以起到以儆效尤的作用。在市場(chǎng)非理性之后，目前更急迫的是要規(guī)范市場(chǎng)秩序，平抑地價(jià)過快上漲，從而換得樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展更多的空間。

　　政策收緊也伴隨著資金收緊，預(yù)計(jì)未來二套房首付全面提高、首套房利率優(yōu)惠取消，相關(guān)的稅費(fèi)恢復(fù)正常將會(huì)全面推廣，開發(fā)商在開發(fā)貸款的獲得上也會(huì)比以往更加嚴(yán)格，資金的限制將對(duì)抑制投機(jī)行為起到釜底抽薪的功效，去年疾風(fēng)勁雨式的資金增長(zhǎng)可能已透支了未來兩年的持續(xù)空間。在資金的約束下，多數(shù)居民購(gòu)房的行為也會(huì)重歸理性。