繼調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收比例、出臺(tái)“國(guó)四條”、提高開發(fā)商拿地門檻后，貨幣和金融監(jiān)管部門也開始加入調(diào)整樓市陣營(yíng)，他們的利器是收緊投機(jī)性房貸：“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年”、“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　應(yīng)該肯定，這個(gè)政策出臺(tái)，的確會(huì)如外界所看到的那樣對(duì)房地產(chǎn)漲勢(shì)有降溫作用，但從目前的整個(gè)財(cái)政體制而言，尤其是在政府和金融機(jī)構(gòu)都綁在房地產(chǎn)這條大船的時(shí)候，房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會(huì)繼續(xù)扮演地方財(cái)政的紅人。

　　有論者指出，此次財(cái)政部等五部委推出的土地出讓金繳納新規(guī)可能會(huì)帶來以下幾個(gè)變化：一是前期手頭囤地較多的開發(fā)商，將會(huì)占有更多更大的便宜，比如那些具有壟斷優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，他們擁有的土地實(shí)際上可以開發(fā)十幾年甚至數(shù)十年；二是這會(huì)促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向集中，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，最后形成更強(qiáng)有力的壟斷市場(chǎng)；三是這可能會(huì)促使未來房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)一步減少，間接推高未來房?jī)r(jià)。

　　雖然金融危機(jī)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來很大的沖擊，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆卻給地方的財(cái)政帶來豐厚的收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月23日，全國(guó)70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。上海和北京更是一舉創(chuàng)造800億元的歷史性紀(jì)錄。而從國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，2007年全國(guó)土地出讓金總額達(dá)1.3萬億元；2008年，全國(guó)土地出讓收入有所下降，但仍達(dá)到了9600億元。

　　從這層意義上來說，如果僅是要打擊囤地，只要將原有的土地兩年不開發(fā)即收回的政策稍加調(diào)整，嚴(yán)格執(zhí)行即可。如果要加大供應(yīng)，只要把一塊土地連續(xù)開發(fā)的時(shí)間設(shè)定好就可以了。比如開發(fā)商購(gòu)入某塊土地后，嚴(yán)格執(zhí)行兩年不開發(fā)收回政策，如果連續(xù)開發(fā)四年或五年仍沒有開發(fā)完畢，那些未開發(fā)的土地仍將無償被收回再拍賣。然而，在各方利益的博弈下，這樣的政策要執(zhí)行起來非常困難。

　　土地財(cái)政現(xiàn)在廣為詬病。然而從深層次分析，在GDP的政績(jī)觀指引下，地方政府也是不得已而為之。地方政府5年一個(gè)任期，誰上任都想辦點(diǎn)實(shí)事，出點(diǎn)政績(jī)，“為官一任，造福一方”，怎么辦？征到土地可以賣錢，可以招商，還可以到銀行貸款，歸根結(jié)底是要占土地。所以土地問題，不是單純的土地管理問題，是一個(gè)綜合性的改革問題，也就是要對(duì)當(dāng)前的財(cái)政體制實(shí)行綜合改革。近日有學(xué)者和機(jī)構(gòu)建議推行物業(yè)稅等資產(chǎn)性質(zhì)財(cái)稅政策，以保證地方財(cái)政的轉(zhuǎn)變。不可否認(rèn)，從以地生財(cái)，到以稅生財(cái)，是個(gè)巨大轉(zhuǎn)變。然而在整個(gè)財(cái)政與事權(quán)依然不平衡的情況下，這樣的結(jié)果就是，政府的財(cái)政收入繼續(xù)增長(zhǎng)，老百姓的稅負(fù)不斷地在加大。這種局面對(duì)于我國(guó)的整個(gè)社會(huì)發(fā)展是一種巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)困局，不對(duì)土地財(cái)政的根基進(jìn)行切割，是難以真正改變局面的。

　　(周子勛 作者系安邦咨詢助理研究員)