據(jù)媒體報(bào)道，從房地產(chǎn)商直接收取的“準(zhǔn)訂金”到同銀行相結(jié)合的“誠(chéng)意存款”，“誠(chéng)意金”正以不同存在形式在國(guó)內(nèi)各大城市的商品房銷售中被廣泛運(yùn)用。房地產(chǎn)商所收取或“圈定”的誠(chéng)意金數(shù)額，也從數(shù)千元上升至幾十萬(wàn)元。

　　與此相應(yīng)的新聞則是近日全國(guó)又有多個(gè)房?jī)r(jià)沖高樓盤(pán)被曝在客戶繳納誠(chéng)意金后待售樓房坐地起價(jià)或無(wú)房可賣等侵害購(gòu)房者權(quán)益情形，由于誠(chéng)意金并不具有“定金”性質(zhì)，也不具備法律保護(hù)條件，因此相關(guān)開(kāi)發(fā)商的上述濫收誠(chéng)意金而又侵害購(gòu)房者利益的行為并沒(méi)有被有關(guān)部門(mén)制止，導(dǎo)致這種抬升房?jī)r(jià)、涉嫌非法集資的“誠(chéng)意金購(gòu)房模式”在上述消息被有關(guān)媒體報(bào)道后仍然被很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)爭(zhēng)相效仿。

　　向購(gòu)房者征收誠(chéng)意金的售房模式屬于法律“灰色地帶”，這種行為盡管不合理但卻也不違法，畢竟沒(méi)有具體法律文本對(duì)其加以直接規(guī)制，也難怪誠(chéng)意金售房模式在有關(guān)媒體報(bào)道其侵害購(gòu)房者權(quán)益后依然可以在房市肆虐繼續(xù)坑害購(gòu)房者。

　　從法律意義上說(shuō)，上述行為涉嫌以誠(chéng)意金之名，行非法融資之實(shí)，對(duì)于這種行為，國(guó)家有關(guān)法律早有類似禁止性規(guī)定，譬如《刑法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋預(yù)收、銷售的規(guī)定及禁止非法吸儲(chǔ)的規(guī)定等。

　　以《刑法》第176條規(guī)定的非法吸儲(chǔ)為例，盡管開(kāi)發(fā)商可以辯解說(shuō)其收取誠(chéng)意金的行為無(wú)關(guān)乎付息僅關(guān)乎還本，不符合非法吸儲(chǔ)等非法集資罪的構(gòu)成要件，但就法律認(rèn)定而言，開(kāi)發(fā)商在收取誠(chéng)意金時(shí)的承諾購(gòu)房用卡“2萬(wàn)頂4萬(wàn)用”、打折等，本身就是“付息或高額利誘”的手段，如果再加上開(kāi)發(fā)商收取誠(chéng)意金時(shí)的明顯盈利意圖和不具相應(yīng)金融資質(zhì)亂發(fā)代金卡損及國(guó)家金融秩序的因素，實(shí)際上房產(chǎn)商要求繳納的誠(chéng)意金早已經(jīng)到了有關(guān)部門(mén)要明確對(duì)其說(shuō)“不”、認(rèn)定其為非法吸儲(chǔ)、非法銷售的時(shí)侯了。

　　進(jìn)而言之，有關(guān)部門(mén)當(dāng)下整飭“誠(chéng)意金”亂象、叫停該種涉嫌非法集資變相操控房?jī)r(jià)模式，不但予理有據(jù)，而且有事實(shí)可依。根據(jù)一些繳納誠(chéng)意金的意向購(gòu)房者受害人介紹，誠(chéng)意金只是個(gè)別開(kāi)發(fā)商以交錢(qián)可優(yōu)先選房、享受優(yōu)惠為名搞得收取購(gòu)房意向金的噱頭，誠(chéng)意金繳納后，開(kāi)發(fā)商往往坐地起價(jià)，繳納誠(chéng)意金的購(gòu)房人由于房地產(chǎn)商發(fā)售的誠(chéng)意金貴賓卡超過(guò)待售房屋數(shù)量，并不能保證一定能買到房子，在因開(kāi)發(fā)商原因購(gòu)房人買不到房子的情況下，也需要60天內(nèi)退款，并無(wú)需為此支付任何利息，誠(chéng)意金涉嫌非法集資、擾亂市場(chǎng)的事實(shí)非常清楚。有關(guān)部門(mén)完全可以參照適用或政府依其法律授予的自由裁量權(quán)可以直接適用的情形，專門(mén)制定規(guī)范性文件禁止該種行為，明確說(shuō)“不”。譬如，廣州國(guó)土房管局就于今年9月30日下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及代理機(jī)構(gòu)違規(guī)收取購(gòu)房意向金、定金專項(xiàng)整治工作的通知》，禁止收取購(gòu)房誠(chéng)意金，從而以地方立法的方式將這項(xiàng)立法工作走在了全國(guó)前列。

　　當(dāng)然，立法有先后，在制定前述專項(xiàng)立法文件規(guī)制前，目前，有關(guān)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)商的售房資格，對(duì)于那種房地產(chǎn)商以各種名義在售房前收取誠(chéng)意金但卻在收取款項(xiàng)后仍然可以提價(jià)，甚至因超額收取誠(chéng)意金而最終無(wú)房賣給消費(fèi)者的行為要堅(jiān)決根據(jù)《消費(fèi)者保護(hù)法》、《合同法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》查處，嚴(yán)重違法者可參照《刑法》非法集資中的非法吸儲(chǔ)罪立案查處。 (李季先 作者系北京市萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所合伙人)