幾個月來地王不斷,每個地王誕生后總有媒體一本正經(jīng)地為地王估算未來建成后的身價,通常是以“將來要賣到每平方米多少多少元”才能回本。其實,這種簡單粗暴的估算方法除了炒作吸引眼球之外,大多成了樓價上漲的理由。

　　開發(fā)商的上市為我們了解地價與房價提供了一扇窗口。恒大地產(chǎn)在招股說明書上清楚地寫明,恒大5120萬平方米土地儲備的平均地價成本445元/平方米。而萬科、保利等瞄準中心城市的開發(fā)商每年新增土地的成本平均下來也不過每平方米兩三千元。

　　在少數(shù)天價地王的背后,開發(fā)商拿的絕大多數(shù)地塊價格都不起眼,而這些不起眼的地塊上建起的樓盤,才是真正受益者。相比在誕生地王時的關注熱情,市場各方對這些樓盤的成本往往漠不關心。即便是有部分地王項目因成本過高而曬太陽,這些土地本身的新聞價值也急劇退化,遠遠不及拍賣場上開發(fā)商手中的那塊小牌子。

　　有趣的是,與市場高度關注拍賣場上的風云際會相比,土地私下交易更加耐人尋味。香港上市公司合富輝煌本月6日發(fā)布的公告稱,該公司將花費8820萬港元收購位于廣州珠江新城的一塊土地,收購代價是以每股2.1元配售公司4200萬股支付。按公告的樓面面積7.288萬平方米計算,折合樓面地價人民幣僅有1067元/平方米。

　　如果按照媒體和專家熱衷的估價方式計算,這塊地未來將來要賣到3000元/平方米以上才能回本。可實際上,這則公告是一個遲到的公告,在該地塊上的樓盤目前的售價在2.3萬元/平方米以上。定價參考的并非成本,而是珠江新城當前的市場價。

　　以珠江新城的價值,合富輝煌為這塊土地所支付的成本肯定不止配售股票這么簡單。但就筆者所知,珠江新城以及廣州許多地方的樓盤,通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或收購公司形式獲得地塊的土地成本其實并不高。

　　上述事情透露出的信息是,市場上在售的大部分樓盤,特別是沒有通過招拍掛公開出讓的樓盤,其土地成本在房價中的占比其實遠遠低于少數(shù)地王。而那些滾動開發(fā)多年的大盤,計算其在售產(chǎn)品的土地成本則幾乎失去了意義。

　　對于土地成本,我們一方面要佩服部分開發(fā)商的戰(zhàn)略投資眼光,可以在幾年前以很低的價格拿到土地。另一方面,也有必要推敲開發(fā)商以低價搜羅大片優(yōu)質(zhì)土地背后是否存在貓膩?大量廉價土地與少數(shù)高價地王共同享受房價的高估值是否合理?媒體和專家高度關注的地王未來房價成本,究竟損了誰、又益了誰?

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