□財(cái)富地產(chǎn)評(píng)論員 李子墨

　　11月2日，央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》曝光北京“三分之一開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房”，稱(chēng)“開(kāi)發(fā)商囤地的目的是人為制造土地資源的緊張，使土地顯得物以稀為貴，從而抬高房?jī)r(jià)牟取暴利”。該報(bào)道在全國(guó)掀起軒然大波，給許多人造成這樣的印象：囤地開(kāi)發(fā)商，正是高房?jī)r(jià)的元兇。

　　把高房?jī)r(jià)歸罪于囤地開(kāi)發(fā)商，快意恩仇，十分解恨。但是我們?cè)囅胍幌�，就算所有的開(kāi)發(fā)商都不囤地，目前市場(chǎng)上的所有土地都按照正常節(jié)奏開(kāi)發(fā)，是否目前商品房市場(chǎng)嚴(yán)峻的供不應(yīng)求形勢(shì)，就能驟然變成供大于求，進(jìn)而逼得開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)？

　　要回答這個(gè)問(wèn)題，只要看每年住宅土地供應(yīng)量是否大于住宅銷(xiāo)售量。不幸的是，根據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，京、滬、深等一線城市的住宅土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上住宅銷(xiāo)售量，比如近三年上海住宅銷(xiāo)售量是住宅土地出讓面積的2.9倍，北京約為1.5倍，深圳更是接近3倍。

　　這就意味著，就算所有開(kāi)發(fā)商都不囤地，就算市場(chǎng)上的所有土地都按部就班地開(kāi)發(fā)成商品房，結(jié)果是：商品房仍然會(huì)供不應(yīng)求。進(jìn)一步的結(jié)果，必然是房?jī)r(jià)將上漲到高位。

　　以上是從反面證明：囤地開(kāi)發(fā)商不是高房?jī)r(jià)元兇；高房?jī)r(jià)的真正元兇，是土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。為何全國(guó)各大城市的土地供應(yīng)，都會(huì)“不謀而合”的不足？只因地方政府把賣(mài)地收入、各個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收當(dāng)做最重要的財(cái)稅來(lái)源，并用“招拍掛”價(jià)高者得的制度，讓每塊土地的收益最大化；同時(shí)，土地稀缺，房子就稀缺、供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)就上漲，而開(kāi)發(fā)商就有高額利潤(rùn)，愿意以更高的價(jià)格拿地再開(kāi)發(fā)。

　　“地王”正是因土地供應(yīng)太少、太稀缺而被爭(zhēng)奪產(chǎn)生的，房?jī)r(jià)也是因土地稀缺而造成房子稀缺，進(jìn)而被供不應(yīng)求的市場(chǎng)推上去的。

　　如何解決這一土地供應(yīng)不足的問(wèn)題？那就必須改變地方政府以賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收為重要財(cái)源、積極參與房地產(chǎn)贏利的局面和制度。只有這樣，全面加大土地供應(yīng)，并嚴(yán)厲打擊囤地和囤房，保證市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)充足，才能遏制不斷上漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)。

　　但是，話說(shuō)回來(lái)，要改變地方政府以賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收為重要財(cái)源的局面，又談何容易！