省房協(xié)最新發(fā)布的前三季房地產(chǎn)運(yùn)行的數(shù)據(jù)表明,前三季度商品住宅銷售均價同比增長8.72%,絕對值已超過2007年同期水平,為近年來同期新高。廣州房價更攻上“9字頭”高地。

　　短短一年多時間,廣州房價又迅速從谷底反彈至前期高位,面對一再攀高的“房價”,市場交易“價升量跌”的情形又開始出現(xiàn)。

　　不少老百姓面對不斷沖高的房價驚嘆,高房價下是誰在不斷入市?摩根斯坦利發(fā)布最新研究報告指出,各地銀行系統(tǒng)不斷增長的過剩流動性是中國房價上漲背后的關(guān)鍵推手。

　　寬信貸和低利率的政策刺激,投資性需求加速釋放,在通貨膨脹的預(yù)期下,更多的資金正在流入樓市,高端住宅熱銷,各地天價豪宅的最新成交價不斷傳出。

　　高端住宅的熱銷,一方面與高端人群的改善需求有關(guān),更與他們的投資行為密不可分。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計,目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群,一是私營業(yè)主,二是各行各業(yè)的高管,他們對經(jīng)濟(jì)形勢都很敏感,眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔(dān)心”:“大家覺得,今年銀行放貸大增,全世界都在不停地印鈔票,萬一出現(xiàn)通脹怎么辦?國內(nèi)有些地區(qū)樓市相對較好,可以成為一個避風(fēng)港。”

　　投資性需求的入市某種程度上拉動了樓市的快速回升,然而市場風(fēng)險也在這個過程中累積。這一建立在寬松信貸基礎(chǔ)上的需求增長,背后可能蘊(yùn)含新的資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑,市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險就會顯現(xiàn)。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的樓市面臨更多考驗(yàn)。4月以來,中國銀監(jiān)會接連下發(fā)通知,重申嚴(yán)格“二套房貸”政策,便顯示了監(jiān)管部門對這一問題的擔(dān)憂。

　　這一輪房價迅速飆升中,房價已超過廣大居民的承受能力,面對不斷上漲的房價,市場再次陷入“價升量跌”的“滯漲”狀態(tài)。市場對調(diào)控的政策預(yù)期又起,政策導(dǎo)向成為觸動樓市走勢變化的敏感神經(jīng)。

　　從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)等多種因素看,樓市政策是收,還是放?仍是一個兩難命題。

　　這種兩難困局就在于,對央行來說,比起注入資金,從經(jīng)濟(jì)中抽走資金是一項(xiàng)更加棘手的工作。如果收緊貨幣政策,明年就有很大可能發(fā)生“二次下滑”,如果繼續(xù)執(zhí)行寬松政策,新一輪資產(chǎn)泡沫風(fēng)險也在加大。

　　其實(shí)大家都清楚,房地產(chǎn)作為本輪拉動經(jīng)濟(jì)的重要引擎,如果即刻改變相關(guān)政策,效應(yīng)不單單是調(diào)整房價,經(jīng)濟(jì)也可能要付出較大的代價,在經(jīng)濟(jì)并沒有完全企穩(wěn),調(diào)整房地產(chǎn)政策不是最好時機(jī)。

　　更多的觀點(diǎn)傾向于溫和調(diào)控。通過調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),抑制投資性需求,加大對中低價位、中小套型普通住宅建設(shè)信貸支持,加大對改善型和自主型住房消費(fèi)的支持。

　　事實(shí)上,一些局部過熱地區(qū)的微調(diào)的政策正在陸續(xù)出手。香港金融管理局本月23日向銀行發(fā)出指引,價值2000萬元或以上的住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限降至6成。上海方面,為應(yīng)對金融危機(jī)而臨時出臺的多項(xiàng)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策很可能到今年底如期終止。在去年市場低迷時率先出手救市的杭州,在漲價壓力下,也開始收緊二套房貸政策。

　　從促進(jìn)市場的持續(xù)健康發(fā)展方向看,這些微調(diào)的動作是必須的,微調(diào)并不是轉(zhuǎn)向,可以預(yù)計,在保持大政策不變的情況下,各地可能會根據(jù)市場情況逐步收緊原來的寬松政策,今年底到明年上半年是個重要的時間表。與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢相伴,經(jīng)濟(jì)形勢越早明朗,調(diào)控政策出臺的時間就會越早。

　　從目前房價走勢看,正在進(jìn)入平臺整理,市場各方在博弈中,更多的將是房價的高位調(diào)整,短時間內(nèi)暴漲暴跌對市場的健康發(fā)展都是不利的。(□陳韓暉)