雖然10月初的樓市受到國(guó)慶長(zhǎng)假交易所休市影響而成交清淡，但此后的樓市卻掀起新一輪的成交熱潮，以上海為例，自10月5日起的3周內(nèi)出現(xiàn)價(jià)升量增態(tài)勢(shì)，商品房預(yù)售套數(shù)由4318套大幅增加至7752套，預(yù)售面積自12.2萬(wàn)平米上升至29.9萬(wàn)平米，其中10月22日單日預(yù)售套數(shù)達(dá)到1507套，創(chuàng)出2006年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新高。同時(shí)，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的住宅均價(jià)自年初的最低23000元左右上升至目前的32000元以上，而上海商品房可售套數(shù)中的普通住宅數(shù)量在上周一度下降至2006年有記錄以來(lái)最低的16442套。

　　造成國(guó)慶后成交量大幅上升的因素主要在于市場(chǎng)預(yù)期去年年底開(kāi)始實(shí)施的交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策在年底到期后不再延續(xù)；此外，傳言年底信貸將出現(xiàn)收緊也引發(fā)近期的交易出現(xiàn)集中放量，而市場(chǎng)普遍認(rèn)為交易稅費(fèi)優(yōu)惠和信貸放松正是今年推動(dòng)上海乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的重要推手。

　　對(duì)于交易稅費(fèi)等優(yōu)惠政策年底后是否應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行，目前市場(chǎng)上頗多不同聲音。支持延續(xù)者認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)趨勢(shì)尚未完全確立，作為帶動(dòng)眾多下游產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的企穩(wěn)回升對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的見(jiàn)底有著至關(guān)重要的作用，因此需要通過(guò)政策的延續(xù)進(jìn)一步穩(wěn)定住房的成交量；而反對(duì)延續(xù)者則表示，去年以來(lái)的交易稅費(fèi)優(yōu)惠已經(jīng)在帶動(dòng)成交量回升的同時(shí)，大幅抬高了商品房的成交價(jià)格，使目前大中城市的房?jī)r(jià)與收入之間的矛盾更加突出，如果延續(xù)這一政策，很可能繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，催生出巨大的泡沫，危及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　筆者以為這兩種觀點(diǎn)都有其正確的一面，宏觀經(jīng)濟(jì)回升趨勢(shì)的鞏固確需要房地產(chǎn)成交量保持在一個(gè)相對(duì)較好的水平，而房地產(chǎn)目前的價(jià)量齊升形成的新泡沫危險(xiǎn)也不可忽視，特別是在目前國(guó)際熱錢重新開(kāi)始豪賭人民幣再度大幅升值之際，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的任務(wù)就顯得尤為重要。但與取消交易稅費(fèi)等優(yōu)惠措施相比，通過(guò)增加土地供給，嚴(yán)防土地囤積來(lái)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫可能更具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

　　我們過(guò)往的房地產(chǎn)政策往往只試圖通過(guò)抑制需求來(lái)降低房?jī)r(jià)，而忽視了提升供給可能具有更重要和直接的作用。事實(shí)上，在供給不足的情況下，供需曲線本身交點(diǎn)的上移是推升房?jī)r(jià)的一個(gè)重要力量，當(dāng)供給僅僅能夠滿足市場(chǎng)中收入處于相對(duì)高端的人群需求之時(shí)，商品房?jī)r(jià)也就表現(xiàn)為脫離普通人群收入水平的畸高，而投資性需求的存在則更進(jìn)一步的推升了這一價(jià)格。只有通過(guò)加大土地的供給和商品房的開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)上的房地產(chǎn)供給，才是降低供需曲線交點(diǎn)所在的最好方式，增加保障性住房建設(shè)面積、大量推出商品房用地都會(huì)在未來(lái)有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　在前三季度連續(xù)出現(xiàn)地王之后，上海近期掛牌公布出讓約355公頃的國(guó)有建設(shè)用地，相對(duì)于上半年推出的188公頃出現(xiàn)大幅增加，這一舉措應(yīng)當(dāng)說(shuō)是一個(gè)著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的正確判斷，如果此后能夠持續(xù)推出土地供應(yīng)，加大對(duì)土地囤積行為的處罰力度，并加快保障性住房的建設(shè)力度，筆者相信即便交易稅費(fèi)等優(yōu)惠持續(xù)下去，房?jī)r(jià)收入比也會(huì)逐步的由高點(diǎn)而漸次回歸。

　　(姜 山 作者系東航金融注冊(cè)金融分析師)