當(dāng)前房?jī)r(jià)的問(wèn)題似乎剪不斷理還亂，它既關(guān)系民生安居又涉及資產(chǎn)的保值增值，同時(shí)在很大程度影響著政府決策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展�？傊�，牽動(dòng)多方神經(jīng)，可算是國(guó)內(nèi)最敏感的問(wèn)題之一。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的大起大落幾乎無(wú)人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，好像在一夜間讓人們對(duì)階段性走勢(shì)失去了判斷力。

　　房?jī)r(jià)的大幅震蕩讓人迷惘，但在對(duì)其判斷預(yù)測(cè)方面并非無(wú)所作為。基于宏觀背景和行業(yè)運(yùn)行的深入分析，是可以找到影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的本質(zhì)因素和動(dòng)因的。

　　通過(guò)對(duì)1998年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀察和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，可以看到十年來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)極為顯著的特征：就全國(guó)而言，2004年以前房?jī)r(jià)(商品住宅價(jià)格)基本穩(wěn)定地保持每年4%～5%左右的漲幅，但是從2004年起房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上升，2007年房?jī)r(jià)較2003年漲幅超過(guò)六成。以深圳為例，2000～2004年房?jī)r(jià)維持5000～6000元／平方米，每年保持5%左右的漲幅，但是2005～2007年三年間，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)1.2倍。

　　是什么原因?qū)е?004年以來(lái)房?jī)r(jià)大漲和近兩年的震蕩呢？經(jīng)過(guò)筆者深入探究后發(fā)現(xiàn)：2004～2005年以來(lái)，以人民幣升值預(yù)期和確定為標(biāo)志，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格抬升，在國(guó)內(nèi)外炒家的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)掀起前所未有的投資熱潮，房地產(chǎn)從此成為繼股市后最主要的投資工具。后來(lái)的事實(shí)也證明，相對(duì)股市而言，房地產(chǎn)是更好的投資選擇。由此，房地產(chǎn)發(fā)生功能性裂變，由以單一使用為主轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂煤屯顿Y并舉，用家和炒家共同作用于市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)近些年來(lái)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

　　因此在2008年，在政策面和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)后，炒家?guī)��?dòng)部分用家離場(chǎng)觀望，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)在盤整后明顯下跌。但是在2009年，由于優(yōu)惠政策直接推動(dòng)，前五個(gè)月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅放量，房?jī)r(jià)平緩上升，6月份起投資行為強(qiáng)勁干預(yù)，房?jī)r(jià)大漲。

　　對(duì)深圳未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響，投資行為依然是主導(dǎo)。投資行為最關(guān)注兩個(gè)方面，即投資成本和未來(lái)預(yù)期，而投資成本的高低和未來(lái)預(yù)期的好壞，相互交織共同博弈。

　　短期看，至年底影響投資行為的兩方面因素很難發(fā)生顯著的變化，深圳房?jī)r(jià)會(huì)慣性上沖，再創(chuàng)新高，但是成交量會(huì)明顯下滑。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)大漲的前提下，執(zhí)行到2009年底的房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)惠政策收回的可能性極大，這一點(diǎn)將導(dǎo)致投資成本明顯上升，影響投資行為，引發(fā)房?jī)r(jià)調(diào)整。

　　然而未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好的預(yù)期將持續(xù)正面，實(shí)際上深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅調(diào)整的幾率不大，一個(gè)高房?jī)r(jià)的時(shí)代已無(wú)可回避。