住房按揭貸款會否收緊、樓市是否會陷入“有價無市”等六大因素對中國房地產(chǎn)市場未來走向影響深遠(yuǎn)，但未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將可能陷于“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會進(jìn)入一個新的收縮周期。

　　“十一”黃金周的國內(nèi)樓市，并未見到火爆景象。但透過房價的節(jié)節(jié)攀升、住房銷售快速下降、房地產(chǎn)開發(fā)商叫嚷“無房可賣”及各地地王頻出等市場現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展將可能陷入“停滯不前”的僵持格局，甚至還可能會進(jìn)入一個新的收縮周期。

　　依筆者之見，中國房地產(chǎn)市場的未來走向，主要將取決于以下六大因素。

　　一是今年上半年極度寬松的信貸政策是否還會延續(xù)。從目前來看，極度寬松的貨幣政策是不可持續(xù)的。實(shí)際上，從今年7月份開始，每月信貸增長已下降到約3500億元，央行也開始對過度寬松的貨幣政策進(jìn)行“微調(diào)”。一旦今年下半年信貸政策收緊，大量信貸資金就難以進(jìn)入房地產(chǎn)市場。由此，投資者就不敢貿(mào)然進(jìn)入市場，甚至還會以較高的價格拋售住房�？梢哉f，下半年信貸政策是否會發(fā)生變化，對中國房地產(chǎn)市場的未來走向?qū)⒂绊懮钸h(yuǎn)。

　　二是今年下半年是否會收緊住房按揭貸款。引發(fā)今年以來中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇與繁榮的最主要原因是上半年個人住房按揭貸款的快速增長，目前個人住房按揭貸款規(guī)模已超過2007年同期水平，這是國內(nèi)商業(yè)銀行過度激勵信貸員的結(jié)果之一，如突破第二套住房政策規(guī)定、違規(guī)發(fā)放個人按揭貸款等，導(dǎo)致房地產(chǎn)炒作之風(fēng)再度興起。但是，央行與銀監(jiān)會在今年6月18日下發(fā)了有關(guān)加強(qiáng)對住房信貸管理的通知，該通知不僅細(xì)化了131號文件精神，而且還制定了對商業(yè)銀行的違規(guī)者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰的規(guī)定。如果鑒于下半年各商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張沖動已沒有上半年那么大，估計(jì)銀行會收緊個人住房按揭貸款。一旦收緊了住房按揭貸款，住房投資者就將會逐漸退出這個市場。如此，要想利用銀行信貸的杠桿效應(yīng)在短期內(nèi)再推高房價并非易事。

　　三是會否采取針對性的政策措施來防范中國房地產(chǎn)泡沫的破滅與沖擊。當(dāng)前，美國金融危機(jī)還在延續(xù)，房地產(chǎn)泡沫的破滅對美國經(jīng)濟(jì)所造成的影響也沒有完全消失。有此前車之鑒，相信誰(包括各級地方政府)也不希望高房價現(xiàn)象的繼續(xù)存在，因?yàn)檫@最終將可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破滅。此時，房地產(chǎn)開發(fā)商也難以借機(jī)推高房價。盡管如此，我們還應(yīng)出臺相應(yīng)的政策措施來有效抑制虛高的房價。

　　四是宏觀經(jīng)濟(jì)政策是否還要繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。美國金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)才初顯曙光，目前各國房價仍處于下降通道。例如，美國房價在近10年中僅上漲一倍多，但這次房價調(diào)整卻超過了30%。相比之下，國內(nèi)房價即便在經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整時仍出現(xiàn)了非理性上漲。因此，如何抑制或避免房價上漲的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)，這個問題解決得好否，將對中國房地產(chǎn)市場的未來走向構(gòu)成很大的影響。

　　五是如何破解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能陷入“有價無市”僵局。當(dāng)前，由于住房消費(fèi)者已被擠出了市場，住房投資者也不愿或不敢貿(mào)然進(jìn)入這個市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商早已賺得“盆滿缽滿”卻又不愿意調(diào)整高房價，這樣，房地產(chǎn)市場將陷入一個僵持局面——“有價無市”。至于僵持的局面會持續(xù)多久或市場會發(fā)生怎樣的變化，都要取決于相關(guān)政策是否會改變或調(diào)整。但是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“有價無市”的僵持局面，都將對中國經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊。

　　六是呼吁中國房地產(chǎn)市場要進(jìn)行重大制度性改革——二次房改能否成行，對房地產(chǎn)市場的未來走向?qū)⒂绊懢薮蟆Ｊ聦?shí)上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場中存在著利益失衡的問題，少數(shù)人在短期內(nèi)收斂了大量社會財(cái)富。如果這個問題解決得不好，利益失衡問題將成為阻礙中國房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大障礙。應(yīng)該看到，當(dāng)前的房價高企是不可持續(xù)的，只有建立在絕大多數(shù)居民的支付能力基礎(chǔ)之上的房價，才是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的根本基礎(chǔ)。也就是說，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，必須建立在以百姓消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上。所以，通過二次房改這種制度改革來調(diào)整中國房地產(chǎn)市場的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，并可能對中國房地產(chǎn)市場的未來走向產(chǎn)生深刻影響。(作者：易憲容 系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）