受銀行將嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”和深圳研究開征物業(yè)稅等樓市利空消息的影響，7月下旬以來深圳二手住宅成交明顯下滑，7月份成交量環(huán)比下跌22.40%，8月份成交量下滑的幅度更大，跌幅在27%左右。而與之形成鮮明對比的是高企的成交均價，不僅在6月份突破了2007年以來的峰值，更是在7、8兩個月內(nèi)不斷刷新價格記錄，成交速度普遍放緩。

　　觀望加重，成交下滑，但短期內(nèi)價格全面下跌的可能性很小，從長遠(yuǎn)來看深圳房地產(chǎn)住宅價格應(yīng)該處于上升趨勢。深圳房地產(chǎn)市場本身較成熟，住宅價格一向是上升得快，回調(diào)得慢。在利益的驅(qū)使下，具有一定實(shí)力的業(yè)主都不可能輕易降價，這就導(dǎo)致每次的調(diào)整都需要較長的時間。例如2007年8月份全市的住宅成交量也開始大幅萎縮，整個下半年的成交量不足上半年的一半，但是2007年下半年樓盤價格基本都維持在高位，個別甚至創(chuàng)出新高。并且，在中長期仍有通貨膨脹壓力的情況下，品質(zhì)優(yōu)良、較為稀缺的產(chǎn)品在當(dāng)前仍然受到市場歡迎，最近豪宅類產(chǎn)品仍取得不錯的銷售業(yè)績，其性價比較高，增值保值能力強(qiáng)。當(dāng)然深圳的房地產(chǎn)市場也較敏感，產(chǎn)品本身性價比不高，自身無特別競爭優(yōu)勢，成交量受市場環(huán)境影響較大的樓盤則容易在當(dāng)前陷入成交僵局，不排除今后房價上下波動，但波動的幅度有多大，還要看樓市自身的發(fā)展和宏觀政策的變化。

　　至于如何更準(zhǔn)確地把握未來二手房價的走勢，首先要看下半年二手住宅的成交量，如果二手住宅成交量減少過多，成交價格將被迫調(diào)整；其次投資客比例的多少也將影響未來樓市的走勢，如果投資客比例過高，市場將進(jìn)入有價無市的局面，房價也被迫要調(diào)整；銀行金融方面若銀根收緊，購房的成本增加，觀望氛圍加重，成交將減少。外圍經(jīng)濟(jì)的變化對樓市也有一定的影響，若歐美經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，國內(nèi)內(nèi)需拉動的需求將減小，銀根收緊的可能性更大。綜合來看，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，房價長期看漲，短期可能會有波動。

　　(深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理 李耀智)