●房價上漲過快源于認識偏差

　　●市場主體過于看重投資功能

　　●投資性購房會影響耕地保護

　　●高房價不利于擴內(nèi)需振經(jīng)濟

　　今年3月份以來，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年下半年的相對沉寂以后，又迎來了一波節(jié)節(jié)攀升的火爆行情。一些城市的房價甚至出現(xiàn)淡季不淡的“發(fā)燒”行情。筆者認為，近年來中國房價的過快上漲與人們對住宅功能認識的偏差有關，要想抑制房價的過快上漲，有必要對住房的基本功能進行重新審視。

　　眾所周知，就住房而言，消費與投資是其兩大經(jīng)濟功能。換言之，住房既是消費品，也是一種投資品。近年來，在強調(diào)增加居民財產(chǎn)性收入的背景下，我國在對住房這兩大功能或屬性的認識上也出現(xiàn)了偏差，投資功能日益為市場主體所看重，以致作為住房最基本功能的消費功能似乎退而成其次。筆者認為，這種認識上的偏差既是導致房價居高不下的主要原因，也不符合我國國情，更不利于我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

　　筆者之所以認為上述認識偏差是導致房價過快上漲的重要原因，首先是因為過分注重住房的投資功能，必然會增加房地產(chǎn)市場上的投資性需求，而在土地資源有限的情況下，投資性需求過快增加的結果必然會引起房價的上漲。其次，投資與投機歷來是難以截然分開的孿生兄弟，因此，過分強調(diào)住房的投資功能必然會加劇房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象，而投機的盛行必然成為推動房價上升的重要力量，這一點已經(jīng)被我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實所印證。第三，在過分強調(diào)住房投資功能的情況下，受投資或投機高額收益的誘惑，必然吸引大量銀行信貸資金或境內(nèi)外投機資金通過各種或明或暗的渠道流入房市，從而誘發(fā)房市泡沫的形成。

　　筆者認為，過分強調(diào)住房的投資功能也不符合中國的國情。人多地少是中國的現(xiàn)實，為了保證中國的糧食安全，堅守18億畝耕地紅線非常必要。過分強調(diào)住房的投資品屬性，實際上就是鼓勵人們購買第二、第三甚至更多套住房，其結果必然導致大量耕地的占用，如果再加上城市化進程加快所需的土地和不斷增加的建設用地，則不可避免地會增加堅守18億畝耕地紅線的難度。同時，這種住房投資還會帶來住宅的大量空置，一方面造成社會財富的巨大浪費，另一方面又加劇了住房供應緊張的假象，最終導致房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。

　　在當前國際金融危機的背景下，過分強調(diào)住房的投資功能也不利于通過擴大消費來刺激經(jīng)濟增長。投資和消費是拉動經(jīng)濟的兩大馬車，鑒于主要依靠投資拉動經(jīng)濟所具有的局限性，人們越來越認識到通過擴大居民消費拉動經(jīng)濟的必要性。而過分強調(diào)住宅的投資功能由于會引起房價的過快上漲，因而必然會對擴大消費產(chǎn)生非常不利的影響。首先，高房價一方面會扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，另一方面，即使通過住房信貸能夠提前實現(xiàn)住房消費需求，高房價也會吞噬其畢生的收入，這種“寅吃卯糧”的做法會使大量購房者在今后數(shù)年甚至數(shù)十年中不得不減少其他消費需求，從而削弱消費對經(jīng)濟的刺激力度。其次，房價的持續(xù)攀升使那些高收入者將大量收入用于商品房的投資或投機，以追求高額收益，這也會相對減少這些高收入階層的當期消費需求。第三，高房價往往會引起收入的轉移或再分配，如低收入者的收入向高收入者轉移、普通民眾的收入向房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者轉移等，這種收入轉移的結果就是收入差距的拉大和貧富的進一步分化。由于富人的消費傾向低于窮人的消費傾向，因此，上述收入轉移和再分配的結果便是整個社會消費需求的相對下降。

　　鑒于上述分析，筆者認為，在對住房功能的認識上，我們應當矯正過分看重其投資功能的片面看法，更加注重其作為消費品的屬性和功能。因此，在實踐中，注重住房的消費功能就應當制定相應的鼓勵正常住房消費、適當抑制住房投資或房地產(chǎn)投機的政策。具體說，在信貸政策、利率政策、稅收政策方面，應當著重支持居民第一套住房的購置，而對第二、三套等住房的購買進行適當?shù)恼�策限制�?/p>

　　(謝太峰 作者系首都經(jīng)貿(mào)大學金融學院副院長、教授)