4個(gè)月的時(shí)間，何錦的資產(chǎn)就增值了80萬(wàn)元，她將這歸功于今年3月份那次成功的“抄底”行動(dòng)。

　　今年3月28日，“西堤紅山”一期開(kāi)盤(pán)，何錦便以每平方米15500元的“親情價(jià)”購(gòu)置了一套新房。3個(gè)月后，據(jù)該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，這套房子可以賣(mài)到每平方米22000元。今天，這個(gè)數(shù)字已飆升至每平方米24000元。

　　何錦樂(lè)了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也樂(lè)了。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局7月份公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全市銷(xiāo)售商品房992.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.2倍，比2007年同期增長(zhǎng)14.8%。全市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月持續(xù)上漲，3月、4月和5月環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和0.5%，漲幅逐月加大，即便6月份漲幅有所縮小，也有0.3%的上漲幅度。

　　很多開(kāi)發(fā)商都相信“量?jī)r(jià)齊升”的狀況在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為：“未來(lái)兩年之內(nèi)，房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲，高點(diǎn)將不斷被刷新。”

　　中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)初步顯示，2009年5月份，北京地區(qū)中資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)為5147.69億元，較上月增加254.19億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2512.96億元，較上月增加202.71億元；個(gè)人購(gòu)房貸款余額2599.54億元，較上月增加48.85億元。面對(duì)增加的數(shù)字，中國(guó)人民銀行金融研究所研究員鄒平座認(rèn)為：“金融業(yè)怎樣支持房地產(chǎn)做好、做強(qiáng)才是我們要考慮的問(wèn)題�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，要靠三個(gè)穩(wěn)定：一是穩(wěn)定政策，二是穩(wěn)定投資即穩(wěn)定供應(yīng)，三是穩(wěn)定金融支持。特別是金融支持，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。

　　在北京乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”聲再起的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有何訴求，金融業(yè)如何行動(dòng)才能共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，將是目前亟待解決的問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)樾枨笸�盛供�?yīng)不足

　　中國(guó)指數(shù)研究院8月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份的北京商品住宅成交均價(jià)超過(guò)每平方米12000元，6月份則突破每平方米13000元，7月成交均價(jià)環(huán)比上漲9.05%，首次約達(dá)每平方米14500元。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人魏紅寧向記者透露，最近兩個(gè)月二手房最高價(jià)格不斷被刷新，目前天通苑的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了開(kāi)盤(pán)以來(lái)的最高點(diǎn)。

　　楊少鋒也證實(shí)了這一點(diǎn)，目前四環(huán)以內(nèi)商品房均價(jià)為每平方米17000元，而且按照現(xiàn)在的漲勢(shì)，今年年底就可達(dá)到每平方米20000元。

　　“信貸資金的大量投放與房?jī)r(jià)的直線走高有著必然聯(lián)系。”某業(yè)內(nèi)人士很肯定地說(shuō)，而與他持有同樣看法的人并不在少數(shù)。

　　顧云昌則認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)樾枨笸�盛、供�?yīng)不足造成的，“房?jī)r(jià)高不是由信貸投入推高的”。

　　6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的總價(jià)、每平方米14500元的樓面價(jià)，競(jìng)得廣渠門(mén)15號(hào)地，這塊地因此成為北京今年總價(jià)最高的地塊。

　　"出現(xiàn)'地王'的原因就是好地塊的土地供不應(yīng)求。"顧云昌解釋。

　　據(jù)了解，北京上半年成交地塊超過(guò)三分之一集中在6月下旬，而且成交地塊都是區(qū)位環(huán)境較好的"黃金地塊"。而在成交的土地中，仍有60%是以底價(jià)成交的。如今年5月15日，保利以3.8億元的底價(jià)拿下密云17.8萬(wàn)平方米住宅地塊，折合樓面地價(jià)僅每平方米1220元。

　　"目前土地市場(chǎng)還是'涼'的，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。"顧云昌說(shuō)。

　　商品房供應(yīng)不足，除了土地供應(yīng)出現(xiàn)短缺外，資金供應(yīng)也有一定的問(wèn)題。

　　顧云昌向記者介紹："大型的國(guó)企、上市公司的資金充裕，但還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金短缺。資金不足必定會(huì)困擾生產(chǎn)者的生產(chǎn)。我們過(guò)去的政策是控制對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)是買(mǎi)房者的錢(qián)不足，但更重要的是賣(mài)房者的錢(qián)不足。"

　　某開(kāi)發(fā)商向記者透露，很多民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，有的自有資金只占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的10%左右。

　　鄒平座也承認(rèn)，無(wú)論是過(guò)去還是現(xiàn)在，在金融政策上，金融業(yè)一直大力支持守信譽(yù)、效益好的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強(qiáng)。

　　這被顧云昌看作是愛(ài)富嫌貧的舉動(dòng)，"誰(shuí)做得好，我就把錢(qián)借給誰(shuí)，這個(gè)不能怪銀行。民營(yíng)企業(yè)做得好，我就借給民營(yíng)企業(yè)；國(guó)有企業(yè)做得好，我就借給國(guó)有企業(yè)。"

　　金融業(yè)監(jiān)管力度要松緊適度

　　北京房?jī)r(jià)頻繁上漲，違規(guī)現(xiàn)象也屢屢出現(xiàn)。

　　榮豐2008推出的特價(jià)房所屬的一期建于2003年，銷(xiāo)售人員告訴記者，之前從未推出過(guò)這樣的戶型。問(wèn)其原因，該銷(xiāo)售人員毫不隱諱地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有意捂盤(pán)，就為了能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

　　中國(guó)銀河證券公司研究所執(zhí)行總經(jīng)理苑德軍說(shuō)："開(kāi)發(fā)商'捂盤(pán)'現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這已經(jīng)成為一個(gè)公開(kāi)的秘密。"

　　有數(shù)據(jù)表明，7月份北京樓市與6月份相比供應(yīng)量大幅度下降，預(yù)售項(xiàng)目減少了13個(gè)，總預(yù)售面積下降33.64%，其中住宅套數(shù)下降19.62%，面積下降了13.91%，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，期房簽約的數(shù)據(jù)出現(xiàn)微跌，積壓的現(xiàn)房中成交量及成交面積都出現(xiàn)大幅度上漲。其中積壓現(xiàn)房銷(xiāo)售增加43.84%，而且在所有與面積有關(guān)的成交數(shù)據(jù)中除了期房住宅面積微跌5.72%外，其他的面積比值都呈現(xiàn)上漲。這些數(shù)據(jù)也充分證明了開(kāi)發(fā)商"捂盤(pán)"惜售、待漲的動(dòng)機(jī)。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，開(kāi)發(fā)商頻推新盤(pán)但每次推出的新房數(shù)量都特別少，試圖利用少量多次的推盤(pán)策略，等待房?jī)r(jià)上漲后更大的盈利機(jī)會(huì)。

　　不僅開(kāi)發(fā)商違規(guī)，個(gè)人貸款也出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象。

　　顧云昌說(shuō)，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況是一些人本來(lái)收入不高，可以貸5000元，開(kāi)個(gè)假證明就變成10000元，每個(gè)月基本上不吃不喝才能還本付息，這樣的情況可能造成支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，就是說(shuō)一定要把握住他的支付能力問(wèn)題。如果在合理的范圍內(nèi)，自己有能力還款，金融機(jī)構(gòu)的支持就沒(méi)問(wèn)題。

　　此前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)明確要求，"二套房"貸款首付須在四成以上，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。但這一政策并未真正得到執(zhí)行。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，部分商業(yè)銀行不惜降低貸款門(mén)檻，變相放松房貸特別是"二套房"貸款的政策規(guī)定。還有個(gè)別銀行利用"房貸通"等理財(cái)工具，通過(guò)全額實(shí)施以存抵貸方式，變相大幅降低按揭貸款利率以搶奪客戶。

　　鄒平座認(rèn)為，支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，一定要強(qiáng)化監(jiān)管，不斷完善相關(guān)的金融法規(guī)。堅(jiān)決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅(jiān)決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關(guān)部門(mén)要堅(jiān)決進(jìn)行查處。

　　顧云昌提出，可以對(duì)"二套房"貸款的執(zhí)行力度區(qū)別對(duì)待。

　　第一，對(duì)熱點(diǎn)城市的有投資需求的購(gòu)買(mǎi)者要嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"貸款政策。其實(shí)"二套房"貸款政策始終沒(méi)有變，但是前段時(shí)間執(zhí)行力度放松了，在熱點(diǎn)城市、投資膨脹的情況下要嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"貸款政策，如果不嚴(yán)格執(zhí)行，很多投資者就會(huì)借助銀行的杠桿來(lái)撬動(dòng)其購(gòu)買(mǎi)力，容易引起房?jī)r(jià)上升。第二，全國(guó)許多城市沒(méi)有多少房地產(chǎn)泡沫，投資者很少，這個(gè)情況下要不要嚴(yán)格執(zhí)行就要區(qū)別對(duì)待。建議"二套房"貸款政策也要有不同的執(zhí)行力度，中小城市沒(méi)有什么投資者，適當(dāng)?shù)男枨竽軌虬咽袌?chǎng)拉動(dòng)起來(lái)并沒(méi)有什么不好，而且只要把握住購(gòu)房者的支付能力就行了。

　　"雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)還是比較高，我也有一套住房，但是我還想換一套新一點(diǎn)的，改善居住條件。在順義，像我這樣用于自住和改善住房條件的人還是占了絕大部分。"家住順義的王女士本身已有一套住房，并全款付清，她目前還想再買(mǎi)一套作為改善性住房，由于"二套房"貸款沒(méi)有"一套房"貸款的優(yōu)惠政策多，也讓她產(chǎn)生了猶豫。王女士周?chē)�很多同事都有和她一樣的想法�?/p>

　　金融業(yè)下一步該如何動(dòng)作

　　"我懇切希望銀行業(yè)千萬(wàn)不要驟然收緊房地產(chǎn)信貸，而且要加大房地產(chǎn)信貸的投資。"顧云昌神情十分誠(chéng)懇。

　　他的理由是，個(gè)人貸款拉動(dòng)了購(gòu)買(mǎi)力，活躍了市場(chǎng)，形成了購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面，所以要保持銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)，貸款千萬(wàn)不能收緊；對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，只要是銀行認(rèn)為好的開(kāi)發(fā)商，有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商，不管是國(guó)企民企都應(yīng)該給予支持。要解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求問(wèn)題，只有增加供應(yīng)量才行。

　　鄒平座認(rèn)為，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，房地產(chǎn)金融會(huì)大力支持消費(fèi)信貸的發(fā)展，會(huì)正視社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的呼聲，同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的客觀市場(chǎng)規(guī)律。

　　而苑德軍有不同的看法，他認(rèn)為房地產(chǎn)信貸要投向保障性住房。

　　鄒平座也認(rèn)同這一說(shuō)法，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)中存在的很多問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、商品房檔次結(jié)構(gòu)、商品房與保障性住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)信貸結(jié)構(gòu)等，而目前要做的是支持保障性住房的發(fā)展，特別是要加大力度支持廉租房的建設(shè)和開(kāi)發(fā)。

　　他提出，在商品房檔次上，要增加對(duì)小戶型住房的投入，增加對(duì)低收入人群的住房供給。

　　北京市建委發(fā)布了《北京市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，其中顯示，明年北京政策保障性住房建設(shè)面積基本上占據(jù)了半壁江山。今年開(kāi)工的530萬(wàn)平方米保障性住房，將竣工200萬(wàn)平方米。屆時(shí)，可以解決21000戶居民的住房問(wèn)題。

　　鄒平座認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)金融在總量上要執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展，只要房地產(chǎn)行業(yè)龍頭抬起來(lái)了，其他各個(gè)行業(yè)就會(huì)較快得到恢復(fù)。金融危機(jī)從房地產(chǎn)開(kāi)始，也將由于房地產(chǎn)的復(fù)蘇而走出危機(jī)，這點(diǎn)應(yīng)該看到。